Trong tuần qua, Pháp Luật TP.HCM có loạt bài “Chống thất thu thuế trong mua bán nhà đất” phản ánh về hiện trạng có hàng ngàn hồ sơ mua bán nhà đất bị trả lại để khai cho sát với giá thị trường, đã nhận được nhiều ý kiến của bạn đọc.
Nhiều bạn đọc cho rằng ngành thuế siết lại việc tính thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS), số thu thuế tăng cao đảm bảo được tình trạng trốn thuế là rất cần thiết. Song song đó, để tránh gây khó khăn cho cơ quan thuế và cả người dân thì cần xác định lại giá chuyển nhượng BĐS theo thị trường.
 |
| Những bài viết trong loạt bài “Chống thất thu thuế trong mua bán nhà đất” đã được đăng trên Pháp Luật TP.HCM trong tuần qua. |
Giao dịch BĐS phải được niêm yết lên sàn giao dịch
“Theo tôi, cơ quan chức năng cần xây dựng ngay một bảng giá tính thuế khi giao BĐS để công khai rõ ràng, minh bạch. Việc yêu cầu người dân tự kê khai và phải đảm bảo tính trung thực là rất khó, bởi người dân chỉ cần làm đúng quy định, tức quy định đến đâu thì thực hiện đến đó. Tình trạng cơ quan thuế trả hồ sơ vì thửa đất bên cạnh bán với giá cao hơn, nghe rất không chuyên nghiệp và rất lãng phí thời gian của các bên” - bạn đọc Đình Quân.
“Muốn không bị thất thoát thuế trong mua bán BĐS, tôi nghĩ không có gì quá phức tạp. Cụ thể, cần có quy định giao dịch BĐS phải được niêm yết lên sàn giao dịch. Chỉ những công ty nào đủ điều kiện mới được niêm yết lên sàn. Lúc đó, tất cả chủ sở hữu có BĐS nếu muốn giao dịch thì đều phải thông qua các sàn giao dịch và bán với giá niêm yết lên sàn. Khi đó, chủ sở hữu bán giá bao nhiêu thì cơ quan thuế nắm rõ hết, không thể nào trốn thuế được.
Những BĐS khi lên sàn phải được sàn giao dịch thẩm tra về tính pháp lý nên an toàn cho cả người mua lẫn người bán. Ngoài ra, yêu cầu các sàn giao dịch phải hoạt động môi giới công khai, minh bạch và chuyên nghiệp. Lúc này, ngành thuế còn thu được thêm khoản thuế thu nhập cá nhân (TNCN) của dịch vụ môi giới” - bạn đọc Nguyễn Ngọc Minh.
“Theo tôi, có nhiều cách xác định giá mua bán BĐS để tính thuế. Thứ nhất, yêu cầu giao dịch mua bán BĐS phải thanh toán qua ngân hàng. Khi mua tài sản có giá trị lớn phải chứng minh thu nhập hợp pháp, đảm bảo tính minh bạch của thị trường và xác định được giá thật bán của chủ sở hữu. Thứ hai, cần phải xây dựng được kho dữ liệu lưu trữ các thông tin mua bán, ngày tháng rõ ràng thì giá bán và tính thuế mới chính xác. Thứ ba, cần sự phối hợp giữa các phòng công chứng, khi công chứng các hợp đồng mua bán BĐS, phòng công chứng cần cung cấp thông tin giao dịch cho cơ quan thuế nếu giá trị mua bán thấp hơn nhiều so với giá thị trường” - bạn đọc Tuấn Phạm.
Nhà nước cần xem xét lại giá đất trên thị trường và giá được áp bồi thường khi thu hồi phải phù hợp để người dân không chịu thiệt.
Phải quy định khung giá đất hợp lý để tính thuế
“Thuế là nguồn thu ngân sách rất lớn cho đất nước. Thế nhưng hiện nay có những người là cò đất, nhóm đầu cơ đất nâng giá đất lên, lách thuế TNCN từ đất. Cần có quy định khung giá nhà đất trên thị trường để tránh tình trạng trốn thuế. Đóng thuế cũng là một cách đầu tư vì sẽ có thêm nguồn thu mới chỉnh trang đô thị, hoàn thiện cơ sở hạ tầng, tăng giá trị thật của BĐS lên và thuế đất cao thì không ai còn nói giá đất cao là giá ảo nữa” - bạn đọc Trần Mạnh.
“Trên thực tế, giá nhà đất được bán trên thị trường rất cao so với giá khung mà Nhà nước đưa ra. Điều này sẽ gây không ít khó khăn cho người dân có đất nằm trong quy hoạch. Ví dụ, người dân bị thu hồi nhà đất và được áp giá bồi thường theo khung quy định. Thế nhưng cầm số tiền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để ra ngoài mua lại căn nhà để ở thì giá trên trời. Vì thế, Nhà nước cần xem xét lại giá đất trên thị trường và giá được áp bồi thường khi thu hồi phải phù hợp để người dân không chịu thiệt” - bạn đọc Hải Âu.
“Có những trường hợp người dân kẹt tiền, cần bán gấp hoặc đất có vị trí không đẹp, khó bán buộc lòng phải bán giá thấp. Khi tính thuế mà áp theo giá của những mảnh đất xung quanh để tính thuế thì rất thiệt cho người dân. Vì thế, ngành thuế nên xem xét những trường hợp cụ thể và đưa ra hướng giải quyết thỏa đáng tránh làm ách tắc trong giao dịch nhà đất” - bạn đọc Nguyễn Hạnh.•
Cách tính thuế TNCN trong chuyển nhượng BĐS
Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS được tính theo quy định tại khoản 4 Điều 17 Thông 92/2015 của Bộ Tài chính.
Cụ thể, thuế TNCN phải nộp = giá chuyển nhượng x thuế suất 2%.
Trường hợp chuyển nhượng BĐS là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế, theo tỉ lệ sở hữu BĐS. Căn cứ xác định tỉ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: Thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án...
Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỉ lệ bình quân.
Thông tư 111/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhượng BĐS. Cơ sở tính thuế được quy định như sau: Thuế TNCN = 2% x giá chuyển nhượng. Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì thuế TNCN = giá chuyển nhượng đất (giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai) x 2%.
Luật sư ĐINH VĂN TUẤN, Đoàn Luật sư TP.HCM
