Thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) lo ngại về thông tin quy định mới trong Thông tư 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 1-7-2024 sẽ không cấp tín dụng cho đối tượng vay mua nhà hình thành trong tương lai.
Nội dung Thông tư 22 không hoàn toàn mới
ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên khoa Luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM, khẳng định Thông tư 22 chỉ sửa đổi quy định tại khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN về “khoản cho vay thế chấp nhà”. Theo đó, khoản cho vay thế chấp nhà đối với cá nhân phải đáp ứng các điều kiện, trong đó có điều kiện nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà. Nội dung này trong Thông tư 41 chỉ đơn giản là “nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà”. Tức là Thông tư 22 chỉ làm rõ hơn điều kiện vay thế chấp nhà là nhà đã sẵn sàng để bàn giao. Vì vậy, đây không phải là quy định hoàn toàn mới.
Trước đó, Thông tư 41 quy định về tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Thông tư 22) có phân biệt hai khoản cho vay là “khoản cho vay bảo đảm bằng BĐS” và “khoản cho vay thế chấp nhà”. Khoản cho vay thế chấp nhà được lý giải như trên, còn khoản cho vay bảo đảm bằng BĐS trong khoản 10 Điều 2 là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua BĐS, thực hiện dự án BĐS và được bảo đảm bằng chính BĐS, dự án BĐS hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo. Thông tư 22 không sửa đổi nội dung này.
Công văn 601/NHNN-TTGSNH năm 2022 cũng đã giải thích “nhà” trong quy định “khoản cho vay thế chấp nhà” bao gồm các công trình xây dựng trên đất có mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà giữa người bán và người mua. Trường hợp nhà chưa hoàn thành theo hợp đồng mua bán thì chưa đủ điều kiện được coi là khoản cho vay thế chấp nhà.
Theo giải thích trên thì “khoản cho vay thế chấp nhà” sẽ không áp dụng với nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, cá nhân có nhu cầu vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được dùng chính BĐS hình thành trong tương lai đó để đảm bảo và sẽ áp dụng hệ số rủi ro tín dụng cho trường hợp “khoản cho vay bảo đảm bằng BĐS” theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41.
Mấu chốt là hệ số rủi ro của từng loại sản phẩm
Trước đề nghị của các chuyên gia kinh tế cần làm rõ nội dung Thông tư 22 để tránh gây hiểu lầm, tổng giám đốc của một ngân hàng thương mại có hội sở đặt tại TP.HCM cho rằng điều đáng lưu ý của thông tư mới không nằm ở câu chữ mà là Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh giảm hệ số rủi ro một số khoản vay mua nhà ở xã hội, BĐS khu công nghiệp và cho vay nông nghiệp nông thôn. Tuy nhiên, thông tư mới vẫn giữ nguyên hệ số rủi ro tín dụng đối với các khoản vay mua nhà được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai 30%-120% phụ thuộc vào tỉ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỉ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm. Trường hợp khoản vay mua nhà của cá nhân không có thông tin về tỉ lệ bảo đảm thì sẽ bị tính với hệ số rủi ro lên đến 150%.
Như vậy, Thông tư 22 có tác dụng định hướng đến hành động cho vay của các ngân hàng. Tức là khi vốn chủ sở hữu của một ngân hàng không tăng mà họ vẫn muốn mở rộng tín dụng thì tất nhiên phải ưu tiên cho vay những đối tượng có mức rủi ro thấp như dự án nhà ở đã hoàn thành, nhà ở xã hội, BĐS công nghiệp... Còn với các khoản vay có hệ số rủi ro cao thì ngân hàng sẽ giới hạn cho vay ở mức nhất định. Theo đó, người mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ khó tiếp cận vốn vay hơn nếu dự án họ mua chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý.
“Dù có ảnh hưởng đến việc cho vay của ngân hàng nhưng tôi cho rằng Thông tư 22 có tính thực tiễn cao. Bởi trong khoảng 10 năm trở lại đây, không ít dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã thu gần hết tiền của khách hàng nhưng không bàn giao nhà đúng cam kết. Trong chuỗi rủi ro đó, không chỉ có người mua nhà ngồi trên đống lửa mà ngân hàng cũng phải đối mặt với áp lực xử lý nợ xấu. Ở góc nhìn khác, việc ngân hàng có phần ưu ái cho những dự án đã hoàn thành hơn cũng có thể coi là một rào cản đối với chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở hình thành trong tương lai kể từ ngày 1-7 tới đây” - vị tổng giám đốc trên chia sẻ.
Cần giải thích rõ hơn khi Thông tư 22 có hiệu lực
ThS Ngô Gia Hoàng cho biết phạm vi điều chỉnh của Thông tư 41 và Thông tư 22 là quy định về tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam chứ không phải là thông tư quy định về điều kiện cấp tín dụng của ngân hàng thương mại.
Cần lưu ý thêm là khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 (sắp tới là khoản 3 Điều 183 Luật Nhà ở 2023) đã khẳng định: Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.
“Xét về mặt hiệu lực thì thông tư của Ngân hàng Nhà nước không thể trái với quy định của luật do Quốc hội ban hành. Do đó, có lẽ Ngân hàng Nhà nước nên điều chỉnh thuật ngữ trong quy định của mình cho thống nhất với các văn bản pháp luật hiện hành như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS... để tránh những cách hiểu khác nhau hoặc có sự giải thích rõ ràng hơn khi Thông tư 22 chính thức có hiệu lực” - ThS Ngô Gia Hoàng góp ý.
