Mở rộng phạm vi công chứng giao dịch về bất động sản: Chưa phải lúc!

Tại kỳ họp lần thứ 7 đang diễn ra, Quốc hội lần đầu cho ý kiến về dự án Luật Công chứng sửa đổi.

Theo đó, Điều 41, dự thảo Luật quy định công chứng viên (CCV) chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi đơn vị hành chính cấp tỉnh nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến bất động sản, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản vợ chồng và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, huỷ bỏ các văn bản này. Nội dung này được kế thừa từ quy định của Luật Công chứng 2014.

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra là Ủy ban Pháp luật của Quốc hội có đề nghị tiếp tục nghiên cứu, tổng kết thực tiễn, làm rõ tính phù hợp của quy định nêu trên, đồng thời xem xét chỉnh lý theo hướng mở rộng phạm vi các giao dịch về bất động sản được công chứng không phụ thuộc vào địa giới hành chính.

Kiến nghị này nhận được nhiều sự quan tâm của các CCV cũng như những người đang hành nghề luật.

Mở rộng phạm vi: Vui thì ít mà lo thì nhiều

Ông Nguyễn Thanh Lương, trưởng Văn phòng công chứng Nguyễn Thanh Lương (tỉnh Tiền Giang), cho biết với tình hình thực tế hiện nay, việc giới hạn thẩm quyền công chứng giao dịch bất động sản của CCV trong phạm vi đơn vị hành chính nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở tạm thời là phù hợp. Bởi, việc quản lý liên thông dữ liệu giữa các tỉnh thành chưa đồng nhất.

Tuy nhiên, về lâu dài việc giới hạn thẩm quyền công chứng giao dịch bất động sản của CCV lại đi ngược với xu hướng phát triển nghề công chứng. Điều này làm hạn chế thủ tục cải cách hành chính theo tôn chỉ tạo mọi điều kiện để phục vụ nhân dân, nhất là trong điều kiện môi trường giao dịch điện tử ngày càng phát triển.

“So sánh trên thực tiễn, các hợp đồng giao dịch động sản như ô tô, xe máy, tàu thuyền,… không bị giới hạn thẩm quyền công chứng đã và đang đáp ứng tốt nhu cầu xã hội. Nếu các hợp đồng động sản này có sai phạm, xảy ra tranh chấp,… trước tiên là do yếu tố chủ quan của người yêu cầu công chứng hoặc CCV khi thực hiện có sai sót. Do đó, nếu xây dựng đề cao yếu tố chủ quan (con người) không hạn chế phạm vi công chứng hợp đồng giao dịch về bất động sản (đất đai, nhà cửa,…) là điều lý tưởng đáp ứng thỏa đáng yêu cầu dân sự và khuynh hướng phát triển kinh tế xã hội”- ông Lương nhận định.

Còn theo bà Huỳnh Thị Ngọc Yến, Trưởng Văn phòng công chứng Huỳnh Thị Ngọc Yến, việc mở rộng địa hạt cho CCV ở thời điểm hiện nay "vẫn chưa yên tâm". Bởi hiện nay dữ liệu về đất đai chưa kết nối được toàn quốc. Có thể thấy, hiện những dữ liệu của TP.HCM đôi lúc còn bị sót, trong khi giấy tờ giả thì nhiều, tổ chức hành nghề công chứng không thể kiểm tra, rà soát được hết.

"Tôi lấy ví dụ, một người muốn giao dịch căn nhà ở Hà Nội thì làm sao CCV tại TP.HCM biết được căn nhà đó như thế nào mà dám ký giao dịch", bà Yến nói.

Cũng theo bà Yến, dữ liệu không được kết nối toàn quốc, địa phương nào xài địa phương đó thì việc mở rộng phạm vi công chứng bất động sản ở trong giai đoạn này là chưa phải lúc. Nếu việc mở rộng thẩm quyền công chứng về giao dịch bất động sản được thông qua công chứng viên vui thì ít lo lại nhiều.

3 lý do không nên mở rộng thẩm quyền công chứng

Là người hành nghề luật đã nhiều năm, trong đó có các hoạt động liên quan đến bất động sản, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. HCM phân tích: Có thể nhận thấy việc giới hạn thẩm quyền của CCV đối với các giao dịch về bất động sản có phần hạn chế quyền hạn của CCV, tuy nhiên việc giới hạn như trên là cần thiết vì nhiều lý do.

Thứ nhất, Luật đất đai 2013 và Luật đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 1-1-2025) quy định rất chuyên sâu đối với các vấn đề liên quan đến địa giới hành chính.

Theo đó, UBND của địa phương nào thì có trách nhiệm phải quản lý, ban hành bảng giá đất, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại địa phương đó. Các nội dung thực hiện có thể tương tự và dựa trên các căn cứ, chủ trương, chính sách nhà nước như nhau nhưng chi tiết thực hiện thì không địa phương nào giống địa phương nào.

Thứ hai, khi phát sinh tranh chấp về đất đai, luật quy định các bên phải tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở hoặc hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Chỉ khi có kết quả hòa giải không thành thì các bên mới được tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan có thẩm quyền.

Thứ ba, pháp luật tố tụng dân sự quy định đối với các vụ việc có đối tượng tranh chấp là bất động sản thì thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về tòa án nơi có bất động sản.

Như vậy, hệ thống pháp luật hiện hành đều hoạt động dựa trên nguyên tắc bất động sản tại địa phương nào thì cơ quan tại địa phương đó có trách nhiệm quản lý, giải quyết các vụ việc phát sinh. Việc quy định giới hạn thẩm quyền công chứng của CCV đối với các giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở là nhằm tạo thuận lợi cho công tác xác thực về bất động sản tại địa phương.

Nếu mở rộng phạm vi công chứng thì sẽ phát sinh trường hợp để có cơ sở công chứng giao dịch bất động sản tại tỉnh B, CCV thì có trụ sở tổ chức hành nghề công chứng tại tỉnh A. Điều này làm kéo dài không cần thiết thời gian thực hiện cũng như sẽ làm gia tăng tình trạng CCV công chứng vô tội vạ cho các giao dịch phi pháp, không đủ cơ sở hồ sơ theo quy định.

“Dự thảo Luật Công chứng (sửa đổi) đã giữ lại các trường hợp công chứng viên được tiến hành công chứng bên ngoài địa phương của Luật Công chứng 2014 và bổ sung thêm hai trường hợp là thỏa thuận xác lập chế độ tài sản vợ chồng và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, huỷ bỏ các văn bản này.

Có thể thấy, với quy định trên, việc giới hạn thẩm quyền công chứng giao dịch bất động sản hiện nay thực chất chỉ là giới hạn đối với các giao dịch phức tạp, quan trọng. Bởi chỉ các tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở tại nơi có bất động sản mới có thể hiểu rõ nhất về các thủ tục hành chính và tình trạng bất động sản tại địa phương đó”- LS Hậu nêu.