Chính phủ vừa ban hành Nghị định 12/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Đáng chú ý, Nghị định 12/2024 đã sửa đổi Điều 4, Điều 5 Nghị định 44/2014 về phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng của từng phương pháp. Trong đó nêu rõ bốn phương pháp định giá đất gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh.
Cụ thể, phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Cách thức thực hiện là thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất.
Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu ba thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại. Điều kiện là các ngân hàng này phải do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của ba năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
Phương pháp này được áp dụng để định giá thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh.
Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình). Phương pháp này được áp dụng để định giá thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.
Hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND các địa phương ban hành thông qua so sánh với giá đất phổ biến trên thị trường.
So với quy định từ năm 2014, Chính phủ đã bỏ phương pháp chiết trừ định giá đất để phù hợp với Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua.
Về quyết định giá đất cụ thể, Nghị định 12/2024 quy định căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 112 của Luật Đất đai, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, kết quả thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể,
UBND cấp tỉnh là cơ quan đưa ra quyết định giá đất cụ thể hoặc UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể trong trường hợp được UBND cấp tỉnh ủy quyền theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm giúp UBND cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.
