10 điểm mới nổi bật của Luật Đất đai sửa đổi (phần cuối)

Trong số báo này, Pháp Luật TP.HCM tiếp tục giới thiệu đến bạn đọc bốn quy định mới, bên cạnh sáu điểm mới đã giới thiệu trên hai số báo trước.

7. Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1-1-2026, được điều chỉnh hằng năm

Chương XI quy định về tài chính đất đai, giá đất được đánh giá là nội dung có nhiều điểm “rất mới” tại Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội (QH) thông qua.

Đáng chú ý, luật sửa đổi quy định rõ bốn phương pháp định giá đất gồm: So sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh, thay vì chỉ giao “Chính phủ quy định phương pháp định giá đất” như Luật Đất đai năm 2013. Luật cũng quy định rõ Chính phủ chỉ được quy định phương pháp định giá đất khác với bốn phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ (UBTV) QH.

Ngoài ra, luật vừa được ban hành còn quy định cụ thể từng trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Quá trình thảo luận, có ý kiến đề nghị không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất. Trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo của UBTVQH, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh thừa nhận định giá đất là vấn đề khó. Nội dung này đã được QH, Chính phủ tiếp thu ý kiến của đại biểu QH, nghiêm túc nghiên cứu để thiết kế các phương pháp định giá vừa có tính kế thừa vừa có tính cụ thể hóa thực tiễn, có đổi mới nhưng phải có tính bao quát để có thể áp dụng cho các trường hợp cụ thể, lâu dài.

“Các cơ quan đã cân nhắc kỹ lưỡng và thống nhất cao về việc tiếp tục quy định tại dự thảo luật về phương pháp thặng dư. Trong bối cảnh Việt Nam hiện nay, nền kinh tế đang phát triển thì việc sử dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở ước tính giá trị tương lai là cần thiết vì chưa có sẵn những thông tin dự án tương tự đã hình thành và giao dịch để áp dụng các phương pháp định giá khác” - ông Vũ Hồng Thanh giải trình trước khi QH bấm nút thông qua dự án luật.

Ngoài ra, ông Thanh cũng nhấn mạnh phương pháp thặng dư hiện vẫn được sử dụng trên thế giới cũng như tại Việt Nam.

Đáng chú ý, Luật Đất đai sửa đổi bỏ khung giá đất và có điều chỉnh quan trọng với quy định về bảng giá đất.

Theo đó, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1-1-2026. Hằng năm UBND cấp tỉnh trình HĐND quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ ngày 1-1 năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND quyết định.

Trước khi bấm nút thông qua dự thảo, có đại biểu QH đề nghị quy định bảng giá đất năm năm một lần như Luật Đất đai năm 2013 và hằng năm biến động thì điều chỉnh hệ số K. Tuy nhiên, ông Vũ Hồng Thanh cho rằng thực tế thời gian qua rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thực tế trên thị trường.

Việc quy định việc ban hành bảng giá đất hằng năm, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để bảo đảm giá đất ban hành theo nguyên tắc thị trường như tinh thần Nghị quyết 18/NQ-TW, đồng thời cũng thay thế quy định hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm hiện nay.

8. Nâng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân

Khoản 1 điều 177 Luật Đất đai sửa đổi nâng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất. Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất đối với mỗi loại đất.

Đặc biệt, luật bổ sung hai quy định mới, nêu rõ các nguyên tắc “tập trung đất nông nghiệp” (Điều 192) và “tích tụ đất nông nghiệp” (Điều 193).

Theo Luật Đất đai sửa đổi, tập trung đất nông nghiệp là việc tăng diện tích đất nông nghiệp để tổ chức sản xuất thông qua ba phương thức: Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo phương án dồn điền, đổi thửa; thuê QSDĐ và hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng QSDĐ.

Còn tích tụ đất nông nghiệp được thực hiện thông qua hai phương thức: Nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và nhận góp vốn bằng QSDĐ nông nghiệp.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá các quy định trên sẽ tạo điều kiện để nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả, bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia và quy mô sản xuất hàng hóa nông sản ngày càng lớn nhằm thực hiện mục tiêu đến năm 2030 phát triển 1 triệu ha đất chuyên canh lúa chất lượng cao, phát thải ròng bằng 0 (net zero) tại ĐBSCL.

Qua đó, Luật Đất đai sửa đổi sẽ tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn, làm tăng nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân nông thôn, nhất là các nông dân tỉ phú.

9. Bảo đảm đất cho đồng bào dân tộc thiểu số

Điều 16 Luật Đất đai sửa đổi quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số. Theo đó, luật quy định cụ thể các chính sách bảo đảm sinh hoạt cộng đồng; giao đất, cho thuê đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất ở, đất sản xuất.

Đặc biệt, luật cũng quy định cụ thể chính sách hỗ trợ đất đai để bảo đảm ổn định cuộc sống cho cá nhân là người dân tộc thiểu số đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nay không còn đất hoặc thiếu đất so với hạn mức mà thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi.

Điều luật không quy định nguyên nhân vì sao đã được giao đất mà nay không còn hoặc thiếu đất. “Quy định này thể hiện sự quan tâm đặc biệt của Đảng và Nhà nước ta đối với đồng bào dân tộc thiểu số” - theo UBTVQH.

Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định chung “có chính sách về đất ở, đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với phong tục, tập quán, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng” và “có chính sách tạo điều kiện cho đồng bào dân tộc thiểu số trực tiếp sản xuất nông nghiệp ở nông thôn có đất để sản xuất nông nghiệp”.

10. Một số quy định có hiệu lực sớm

Đặc biệt, Luật Đất đai sửa đổi quy định luật này có hiệu lực sớm hơn (từ ngày 1-4-2024) với Điều 190 (hoạt động lấn biển) và Điều 248 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp).

Trên cơ sở các quy định có hiệu lực thi hành sớm, UBTVQH đề nghị Chính phủ nghiên cứu kỹ lưỡng, hoàn thiện các quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành tương ứng bảo đảm khả thi, rõ ràng, chặt chẽ, theo đúng quy định của pháp luật, tránh vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện.

Đối với hoạt động lấn biển, cơ quan thường trực của QH lưu ý “cần có quy định mang tính đồng bộ”, không chỉ thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai mà còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch, đầu tư, đầu tư công, xây dựng, môi trường, tài nguyên, môi trường biển và hải đảo và pháp luật khác có liên quan.•