Trên số báo trước, Pháp Luật TP.HCM đã giới thiệu đến bạn đọc ba quy định mới về cấp sổ hồng cho đất không có giấy tờ; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm và quy định về các trường hợp thu hồi đất.
Nay chúng tôi tiếp tục giới thiệu thêm ba điểm mới khác của Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua.
4. Hỗ trợ đủ tiền để được giao suất tái định cư tối thiểu
Luật Đất đai (sửa đổi) dành riêng Chương VII quy định về việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất với nhiều điểm mới đáng chú ý.
Đặc biệt, luật sửa đổi lần này quy định cụ thể bảy nhóm nguyên tắc khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong đó cụ thể hóa nguyên tắc quy định tại Nghị quyết 18-NQ/TW “người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho hay trong quá trình thảo luận dự thảo luật, một số ý kiến cho rằng cần “luật hóa” nguyên tắc nêu trên. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng nguyên tắc của Nghị quyết 18 không nên quy định chung mà nên thể chế bằng chính sách cụ thể.
Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể chế nội dung Nghị quyết 18 bằng các quy định cụ thể như: Quy định điều tra thu nhập từ việc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, nguyện vọng tái định cư, chuyển đổi nghề trong trình tự, thủ tục thu hồi đất; bảo đảm điều kiện hạ tầng, địa điểm khu tái định cư gần với khu vực thu hồi đất.
Luật cũng quy định nguyên tắc ưu tiên bồi thường bằng đất nếu địa phương có điều kiện và người bị thu hồi đất có nhu cầu; hỗ trợ đủ tiền để được giao suất tái định cư tối thiểu cho người có đất bị thu hồi nếu tiền bồi thường về đất ở không đủ so với giá trị của một suất tái định cư tối thiểu.
Về nội dung bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nhà ở cho người có đất bị thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở, luật giao Chính phủ quy định chi tiết.
Ngoài ra, luật sửa đổi cũng quy định việc tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập và việc tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với dự án đầu tư.
Theo đó, trường hợp dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tách ra thành dự án độc lập theo quy định của pháp luật về đầu tư công thì việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của luật này.
Luật không quy định các trường hợp dự án tách nội dung này thành dự án độc lập để đảm bảo tính thống nhất trong thực hiện.
“Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” - trích khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai (sửa đổi).
5. Phân cấp cho HĐND cấp tỉnh quyết định chuyển mục đích sử dụng đất
Về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cụ thể các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu và các trường hợp phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Đồng thời, quy định cụ thể các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê theo đúng tinh thần Nghị quyết 18 của Trung ương.
Tại Điều 124, luật liệt kê bảy trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và giao Chính phủ quy định chi tiết điều này.
Ngoài ra, luật cũng quy định cụ thể điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho HĐND cấp tỉnh.
Cũng theo Luật Đất đai (sửa đổi), hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
6. Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở
Khoản 1 Điều 127 quy định các trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó “đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”.
Ngoài ra, khoản 6 điều này quy định trường hợp người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.
Đây là quy định có nhiều tranh luận trái chiều trong quá trình soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho hay đây là chính sách đã được Quốc hội thảo luận kỹ lưỡng và biểu quyết tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất, khi xem xét sửa đổi Điều 23 Luật Nhà ở 2014.
“Trường hợp cần thiết, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật” - theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
