Mua nhà phố kinh doanh cho thuê, lợi không?

Tưởng như sẽ bế tắc trong bối cảnh khó khăn về dòng vốn, lãi suất cao nhưng nhiều nhà đầu tư bất động sản (BĐS) vẫn tìm được cửa sáng, ung dung đi vay mua nhà để cho thuê. Nhà đầu tư lấy tiền cho thuê nhà để “nuôi” ngân hàng, trả lãi vay hằng tháng, còn mình thì lời được căn nhà và chờ đợi tăng giá.

Săn nhà “ngộp”, mua để cho thuê

Ông Quốc Danh (quận Gò Vấp, TP.HCM) cho biết vừa mua được căn nhà phố giá rẻ chỉ 10 tỉ đồng do chủ nhà nợ nần nên phải bán nhanh. Giá thị trường ngôi nhà này hiện ở mức 13-14 tỉ đồng.

Thấy giá tốt, mặt tiền đường lớn, lại đang cho thuê 40 triệu đồng/tháng nên ông Danh quyết định vay ngân hàng thêm 2 tỉ đồng để mua. Lãi suất vay khá cao, tính ra mỗi tháng đóng cả gốc và lãi gần 45 triệu đồng. Như vậy mỗi tháng lấy tiền cho thuê nhà, ông Danh chỉ bù thêm 5 triệu đồng để trả nợ vay ngân hàng.

“Tính toán thấy có lợi, lại đúng căn nhà phố mặt tiền vị trí mình ước muốn bao năm nên tôi quyết định xuống tiền luôn. Nếu phải đi vay nhiều, trả lãi hằng tháng cao hơn tiền cho thuê thì không nên mua” - ông Danh chia sẻ.

Một số nhà đầu tư săn tìm những căn nhà phố, căn hộ mà chủ nhà đang “ngộp” thật sự, giảm giá nhiều so với mặt bằng để cho thuê.

Tương tự, anh Minh Chiến (quận Phú Nhuận, TP.HCM) cho rằng đây là thời điểm để tìm mua được nhà phố hoặc căn hộ có giá tốt, thậm chí giảm giá nhiều. Tuy nhiên, cần lưu ý bài toán tài chính đặt ra nếu phải đi vay ngân hàng vì lãi suất hiện nay đã lên đến khoảng 12%-13%/năm. Vì vậy, anh Chiến tiết lộ nên chọn những căn hộ có giá thật sự tốt do chủ nhà bị áp lực tài chính phải bán tháo. Thứ hai, nhà đầu tư nên tính toán số tiền lãi trả hằng tháng, ví dụ khoảng 15 triệu đồng thì tiền cho thuê của căn hộ đó cũng phải ở mức 15 triệu đồng/tháng.

“Lấy mỡ nó rán nó, lấy tiền vay ngân hàng để nuôi ngân hàng, sau đó chúng ta lời căn nhà. Khi thị trường hết khó khăn, lạm phát kiểm soát được thì giá nhà vẫn sẽ tăng, nhà đầu tư thu lợi” - anh Chiến nói.

Ông Trần Hữu Hạnh, Giám đốc Công ty CP Đầu tư địa ốc An Điền, cho biết đây là một trong những cách thức đầu tư lâu nay của nhiều người. Đặc biệt, trong thời điểm này thì sẽ rất hợp lý. Nhu cầu tìm mua nhà ở thực của người dân khó khăn do dòng tiền eo hẹp, tình trạng tín dụng bị siết chặt. Do đó, nhu cầu tìm nhà để thuê ở và kinh doanh ngày càng tăng cao. Phân khúc BĐS cho thuê hứa hẹn sẽ còn nhiều tiềm năng để phát triển trong thời gian tới.

Chỉ nên vay 30% giá trị nhà

Chuyên gia BĐS Đỗ Hoàng Dương cho biết nhiều nhà đầu tư nhìn xa thị trường và thấy cơ hội săn tìm được những BĐS giá tốt ở thời điểm này nên họ tìm cách mua vào. Nếu có sẵn tiền mặt để mua thì cái lợi không cần phải bàn cãi. Nếu vay ngân hàng thì phải tính toán kỹ bài toán lãi vay hằng tháng, tiền cho thuê nhà thu về mỗi tháng phải đủ trang trải thì mới “lấy mỡ nó rán nó” được.

Tuy nhiên, ông Dương có ba lưu ý cho nhà đầu tư vay mua nhà cho thuê. Trước tiên là phải mua nhà phố hoặc căn hộ đã có sổ hồng, pháp lý rõ ràng đặt lên hàng đầu. Thứ hai là vị trí nhà phải đáp ứng được các nhu cầu thuê đa dạng. Cuối cùng, nhà đầu tư chỉ nên vay ngân hàng số tiền bằng 20%-30% giá trị BĐS đó.

“Không được vay quá 30% giá trị BĐS. Để kinh doanh nhà cho thuê phải chia tỉ lệ vốn làm ba phần, trong đó vốn tự có hai phần và vốn vay một phần. Để tăng tính an toàn cho suất đầu tư cần mua BĐS có vị trí thuận tiện, có thể cho thuê nhanh hoặc thanh khoản cao” - ông Dương phân tích.

Với cách làm này, ngay cả khi thị trường khó khăn, nhà đầu tư vẫn tham gia thị trường nếu sử dụng đòn bẩy tài chính ít, khai thác cho thuê đủ trả lãi cộng nợ vay. Khi đó, các nhà đầu tư ung dung giữ BĐS trong vòng 1-2 năm và bán ra với giá trị sinh lời cao là chuyện bình thường khi thị trường phục hồi. Theo dự báo của ông Dương, thị trường BĐS sẽ phục hồi hoàn toàn và tăng giá vào quý II-2024.