Nhà đã mua tự dưng bị kê biên

Công an kê biên nhà do… người bán bị khởi tố về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản (!?).

Nạn nhân trong vụ việc này là ông Lã Hữu Long (phường 15, quận 5, TP.HCM), người đã mua căn nhà 173/117 đường Khuông Việt, quận Tân Phú (TP.HCM) với giá hơn 4,8 tỉ đồng. Hợp đồng mua bán nhà đã được công chứng vào đầu tháng 8-2012.

Sai một ly đi một dặm

Căn nhà trên nguyên là của vợ chồng ông Nguyễn Tiến Cương thế chấp vay ngân hàng. Sau đó, căn nhà được THA quận Tân Phú kê biên để đảm bảo cho việc trả nợ. Cuối năm 2011, do vợ chồng ông Cương đã trả hết nợ nên THA quận ra quyết định giải tỏa kê biên. Đến năm 2012, vợ chồng ông Cương bán nhà trên cho ông Long.

Ngay sau khi công chứng xong, ông Long đã đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Tân Phú làm thủ tục đăng bộ. Tuy nhiên, theo trình bày của ông thì do cán bộ văn phòng này nhập sai số quyết định của Chi cục THA quận từ 138 thành 183 nên ông Long không đăng ký sớm được. Lần nào ông lên hỏi cán bộ thụ lý hồ sơ cũng nói ông chưa cung cấp quyết định số 138 trong khi ông đã cung cấp rồi. Ông Long đến Chi cục THA quận hỏi thì được nơi đây trả lời là đã gửi quyết định 138 cho tất cả cơ quan liên quan, trong đó có Phòng TN&MT quận. Chi cục còn cho ông một bản phôtô để ông quay lại Phòng TN&MT hỏi tiếp. Sau khi kiểm tra đối chiếu, cán bộ của Phòng thừa nhận do lỗi nhập máy sai số văn bản. Đến khi hoàn tất thủ tục mang đến bộ phận đăng bộ thì bất ngờ ông nhận được câu trả lời “không được” vì căn nhà vừa bị Công an tỉnh Bình Thuận ra lệnh kê biên ngăn chặn vào ngày 22-3-2013 (!). Lý do: Để đảm bảo THA trong vụ ông Cương bị khởi tố về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản với số tiền gần 8 tỉ đồng.

Căn nhà 173/117 đường Khuông Việt, quận Tân Phú (TP.HCM) đang bị Công an tỉnh Bình Thuận kê biên. Ảnh: X.NGỌC

Ông Long trình bày: “Tôi hết sức ngỡ ngàng không hiểu chuyện gì đang xảy ra vì trước đó căn nhà không bị cơ quan có thẩm quyền nào ngăn chặn, mua bán xong bốn tháng sau lại bị kê biên, nguy cơ mất trắng hàng tỉ đồng”. Cho rằng việc kê biên này là sai vì bản thân mua nhà ngay tình, hợp pháp nên ông đã khiếu nại Công an tỉnh Bình Thuận. Ngày 26-7, cơ quan này gửi văn bản cho ông Long khẳng định: Căn nhà đó vợ chồng ông Cương mua từ năm 2002, không phải bằng tiền từ việc chiếm đoạt tài sản do phạm tội mà có. Việc mua bán nhà giữa ông Cương và ông Long diễn ra ngay tình, đúng luật, chỉ có điều sau đó ông Long chậm trễ trong việc đăng ký xác lập quyền sở hữu nhà. Vì sự chậm trễ này mà khi công an tỉnh có yêu cầu xác minh nguồn gốc căn nhà thì cơ quan quản lý nhà đất quận Tân Phú không truy cập được chủ sở hữu mới.

Cũng theo văn bản, trước đó công an tỉnh đã yêu cầu Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Tân Phú xác định một số vấn đề liên quan đến việc mua bán nhà. Cơ quan này đã trả lời do người mua chưa đăng ký nên căn nhà vẫn còn thuộc sở hữu của người bán. Vì thế, công an tỉnh cho rằng việc xác định ai là chủ sở hữu hợp pháp căn nhà là thuộc thẩm quyền của tòa án. Trước mắt, công an tỉnh vẫn tiếp tục kê biên, sau khi kết thúc điều tra, công an sẽ chuyển hồ sơ mua bán nhà giữa hai bên cho tòa án quyết định trong vụ án hình sự.

Luật vênh nhau, người mua chịu thiệt?

Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở quy định: Quyền sở hữu nhà được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng mua bán được công chứng. Khoản 1 Điều 64 Nghị định 71/2010 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cũng tính thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà sau khi công chứng. Ngoài ra, Điều 248 BLDS cũng quy định: Khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác thông qua hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế thì quyền sở hữu đối với tài sản của người đó chấm dứt kể từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao. Theo đó, kể từ thời điểm được công chứng hợp đồng thì ông Long đã được chuyển giao quyền sở hữu nhà. Vậy phải chăng khi truy cứu trách nhiệm hình sự đối với ông Cương, Công an tỉnh Bình Thuận đã làm sai trong việc kê biên nhà của ông Long?

Theo BLDS thì việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Luật Đất đai cũng có quy định tương tự đối với việc chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở lại có quy định khác về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như đã nêu trên. Viện dẫn thêm Luật Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, luật sư Trần Hải Đức (Đoàn Luật sư TP.HCM) lưu ý: “Khi các luật có các quy định khác nhau thì các cơ quan chức năng phải ưu tiên luật chuyên ngành. Do đó, đối với các giao dịch liên quan đến nhà ở thì phải áp dụng Luật Nhà ở trước. Trong vụ việc cụ thể này, do căn nhà đã thuộc quyền sở hữu của ông Long nên cơ quan công an không thể kê biên nhà”.

ThS luật Dương Tuấn Lộc (nguyên giảng viên dạy môn luật dân sự Trường ĐH Luật TP.HCM), nêu ý kiến: “Từ trước đến nay người ta vẫn tranh cãi về việc áp dụng luật nào. Nhưng nếu cứ hiểu theo BLDS để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản thì vô tình chúng ta đang phủ nhận giá trị của Luật Nhà ở và ngược lại. Điều này dẫn đến một thực tế khách quan là các cơ quan thường chọn giải pháp an toàn, đẩy thiệt thòi về phía người thứ ba mua bán ngay tình. Giới luật đã từng kiến nghị Bộ Tư pháp tháo gỡ nút thắt này nhưng đến nay chưa có kết quả”.

THANH TÙNG - TIẾN HIỂU