Mới đây (ngày 12-3), VKSND Cấp cao tại Đà Nẵng ban hành thông báo rút kinh nghiệm vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn ông A với bị đơn ông B.
Theo hồ sơ, ngày 3-5-2022, ông A và ông B ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 673 m². Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là hơn 2 tỉ đồng.
Ông A cho rằng căn cứ theo hợp đồng đặt cọc thì việc thiếu diện tích và vướng vào quy hoạch là một trong trường hợp vi phạm của bên bán mà bên bán cam kết sẽ hoàn lại số tiền đã đặt cọc, đồng thời chịu phạt cọc gấp hai lần số tiền cọc cho bên mua. Hơn nữa, trên đất còn có đường dây điện cao thế đi ngang qua nên bị hạn chế quyền sử dụng đất (không được làm nhà ở).
Vì vậy, ông A đề nghị tòa buộc ông B phải hoàn trả cho ông A số tiền cọc là 300 triệu đồng và tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng là 600 đồng.
Xử sơ thẩm hồi tháng 4-2023, TAND huyện C không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông A về việc buộc ông ông B phải hoàn trả cho ông A số tiền cọc là 300 triệu đồng và tiền lãi chậm trả là 39 triệu đồng...
Ông A kháng cáo. Trong quá trình giải quyết tại cấp phúc thẩm, ông A đã rút một phần yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo, chỉ yêu cầu ông B trả lại cho ông số tiền cọc 300 triệu đồng, không yêu cầu trả lãi suất.
Xử phúc thẩm, TAND tỉnh Đ quyết định tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa ông A và ông B vô hiệu. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông A, buộc ông B trả cho ông A số tiền 300 triệu đồng.
Ngày 1-12-2023, VKSND Cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị giám đốc thẩm số đề nghị hủy bản án phúc thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Sau đó, Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm đã hủy bản án phúc thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm của TAND huyện C.
Những vấn đề rút kinh nghiệm
Theo VKSND Cấp cao tại Đà Nẵng, bản án phúc thẩm cho rằng diện tích thửa đất là 673 m², trong đó có 70,6 m² đất nằm trong chỉ giới quy hoạch giao thông đã vi phạm quy định tại điểm 6 của mục Điều khoản chung của Hợp đồng đặt cọc là "Bất động sản bị dính Quy hoạch (mở đường, giải phóng mặt bằng các dự án, các công trình Nhà nước, tổ chức cả nhân...)” và kết luận việc không thực hiện được việc chuyển nhượng là do một phần lỗi của ông B.
Tuy nhiên, diện tích 70,6 m² đất nằm trong chỉ giới quy hoạch giao thông đã được thể hiện rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tại biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ của TAND huyện C, thể hiện: diện tích đất là 673 m², trong đó diện tích đất 70,6 m² nằm trong chỉ giới quy hoạch giao thông. Như vậy, giữa giấy chứng nhận và thực trạng sử dụng đất không có sự khác nhau.
Khi ký kết hợp đồng đặt cọc có ghi nhận rõ số ngày của giấy chứng nhận trong hợp đồng đặt cọc và khi đặt cọc thì hai bên đã công khai xem giấy chứng nhận. Ông A biết trong diện tích 673 m² đất có 70,6 m² đất thuộc quy hoạch giao thông nhưng vẫn đặt cọc, không có ý kiến gì.
Cạnh đó, người làm chứng ông H trình bày: "trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc ông A đã đi xem đất vài lần và đã đồng ý mua đất, ông A biết trên đất có trụ điện và không yêu cầu chủ di dời trụ điện".
Diện tích đất nằm trong hành lang lộ giới không thuộc trường hợp giải phóng mặt bằng các dự án, các công trình Nhà nước, tổ chức cá nhân như trong điểm 6 mục Điều khoản chung của Hợp đồng đặt cọc. Do đó, việc không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lỗi chủ quan hoàn toàn thuộc về nguyên đơn.
Bản án phúc thẩm xác định lỗi dẫn đến không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do cả hai bên là không có cơ sở. Bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông A là có căn cứ, đúng pháp luật.
