Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) (sửa đổi), dự kiến có hiệu lực từ ngày 1-1-2025. Điểm đáng chú ý là luật mới quy định rộng hơn khi cấm phân lô, bán nền thuộc khu vực phường, quận, TP cả đô thị loại III so với quy định hiện nay chỉ đến đô thị loại I.
Mở rộng khu vực cấm phân lô, bộ bán nền
Về khu vực được phân lô, bán nền, Điều 31 Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, TP của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Luật mới quy định rộng hơn khi cấm phân lô, bán nền thuộc khu vực phường, quận, TP cả đô thị loại III so với quy định hiện hành chỉ đến đô thị loại I.
Theo luật sư Huỳnh Đức Hữu, Đoàn Luật sư TP.HCM, quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị…
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 9-2023, toàn quốc có 902 đô thị. Trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 35 đô thị loại II, 46 đô thị loại III và 94 đô thị loại IV. Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng tới 105 TP, thị xã; tăng 81 TP, thị xã so với quy định hiện hành.
Luật sư Hữu cho biết quy định trên rất cụ thể, rõ ràng. Theo đó, các khu vực thuộc phường, quận của đô thị loại I, II, III không cho phân lô, bán nền; khu vực không phải đô thị như xã, huyện thì vẫn được phân lô, bán nền khi UBND tỉnh, thành đó cho cấp phép.
“Ví dụ tại TP.HCM, các quận sẽ không được phân lô, bán nền nhưng tại các huyện như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh… vẫn được nếu UBND TP cho phép đủ điều kiện. Quy định này sẽ giúp các đô thị trở nên trật tự và đẹp hơn, quy hoạch, kiến trúc, thẩm mỹ và đảm bảo tốt hơn các vấn đề an sinh xã hội về lâu dài” - luật sư Hữu giải thích.
Quy định mới tạm thời sẽ chưa gây ảnh hưởng đến những dự án phân lô, bán nền đã đủ điều kiện kinh doanh. Tuy nhiên, quy định siết chặt hơn thì nguồn cung đất nền ở các khu vực vùng ven, ngoại thành cấp huyện ở các tỉnh, thành sẽ giảm. Khi đó, những sản phẩm đất nền ở các huyện có vị trí gần trung tâm TP, thị xã có thể tăng giá, giao dịch tốt do nhu cầu cao mà nguồn cung lại giảm. Về lâu dài, siết phân lô, bán nền, quy định chặt chẽ sẽ góp phần bảo đảm quyền lợi của người mua, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, tăng tính minh bạch cho thị trường.
Ông TRẦN HẠNH, Giám đốc Công ty BĐS An Điền
Cần đi kèm với chế tài xử nghiêm sai phạm
TS Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, cho biết trong 20 năm qua, hoạt động phân lô, bán nền cũng giải quyết được phần nào nhu cầu đất ở cho người dân. Họ không có nhà, đi mua đất rồi chuyển lên đất ở để xây nhà nhưng số lượng này rất ít.
“Tuy nhiên, hoạt động này phần lớn là để nhà đầu tư đầu cơ, thu lợi. Họ gom mua, chờ thị trường tăng giá rồi bán với giá tăng gấp nhiều lần. Thứ hai, sự chênh lệch địa tô khi chuyển đổi mục đích sử dụng mới đáng lo ngại. Phân lô, bán nền bản chất nếu đó là đất nông nghiệp tách lô thì cũng vô nghĩa nhưng vì luật cho phép tách thửa, xong lại chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất ở với phí, thuế quá thấp nên đã tạo ra đầu cơ, thổi giá, gây nhiễu loạn, thậm chí lừa đảo” - ông Nghĩa phân tích.
Vì vậy, với quy định chặt chẽ của luật mới, ông Nghĩa cho rằng sẽ giúp nhất thể hóa quy hoạch nhà ở ở cấp tỉnh, thành. Các tỉnh, thành phải chịu trách nhiệm về quy hoạch khu vực nhà ở tại đô thị. Thứ hai, nếu ở các khu vực xã, huyện phân lô theo kiểu nhà dân thì chỉ xây nhà dân, không được đầu tư kinh doanh bán nền.
Theo ông Nghĩa, việc siết chặt phân lô, bán nền, xây dựng trên đất nông nghiệp là hoàn toàn phù hợp với thực trạng phát triển của thị trường BĐS hiện nay. Bên cạnh đó, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần sớm được điều chỉnh đồng bộ, thống nhất, sớm thông qua để trao trách nhiệm cho chính quyền địa phương trong quản lý phân lô, bán nền để hạn chế tối đa những bất cập trong thời gian qua.
“Đi kèm với quy định thì cần có những chế tài, xử phạt thật nghiêm hành vi vi phạm phân lô, tách thửa hay xây dựng sai phép, lừa đảo, vẽ dự án “ma” để bán cho người dân” - ông Nghĩa nói.•
Nhà đầu tư ôm đất lớn để phân lô sẽ tìm cách thoát hàng
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com khu vực miền Nam, cho biết quy định siết phân lô, bán nền theo Luật Kinh doanh BĐS mới có thể khiến thị trường đất nền chịu ảnh hưởng lớn về nguồn cung và giá bán. Lý do là hiện nay, 90% nguồn cung mua bán đất nền trên thị trường là các sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng.
Siết chặt việc phân lô, nguồn cung đất nền trên thị trường sẽ bị thu hẹp lại, tệp khách hàng có thể tiếp cận loại hình này sẽ ít nhiều có giảm sút. Thời gian tới, thị trường có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn đến từ những nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa, rao bán kiếm lời. Để thoát hàng, chủ đất sẽ phải chấp nhận cắt lỗ, giảm giá so với kỳ vọng.
