Từ đầu tháng 8 vừa qua, hàng loạt luật mới liên quan bất động sản chính thức có hiệu lực. Đây được xem là một trong những động lực thúc đẩy ngành bất động sản chuyển mình sang giai đoạn mới, chuyên nghiệp và minh bạch hơn.
Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng trên nền tảng được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố tích cực, trong khoảng thời gian chờ các bộ Luật mới “ngấm”, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi theo hướng ấm dần lên. Đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có tiến triển rõ nét.
Nguồn cung dồi dào sẽ kìm hãm đà tăng giá nhà ở
Tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường là việc Chính phủ bỏ quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ.
Ngoài ra, luật cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng.
Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường kèm các hỗ trợ khác được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành bất động sản tăng.
Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết: "Chúng tôi ghi nhận không có nguồn cung mới dưới 45 triệu đồng/m2 trong quý II-2024. Kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm.
Trong thời gian ngắn, giá nhà ở, đặc biệt là căn hộ, sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới còn hạn chế, giảm 34% theo quý và 25% theo năm với khoảng 2.700 căn vào quý II vừa qua. Có tới 98% nguồn cung chào bán chủ yếu đến từ các dự án hiện tại, hầu như không có dự án mới.
Theo đánh giá của VARS, nguồn cung nửa cuối năm 2024 sẽ tiếp tục được cải thiện, ước tính tăng khoảng 20% so với 6 tháng đầu năm nay. Nguồn hàng được đóng góp chủ yếu từ phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang với chất lượng sản phẩm và giá bán phục hồi rõ nét khi các đại dự án đang hoàn tất các khâu cuối cùng. Phần lớn các dự án mở bán đến từ khu vực ven thành phố, các tỉnh thành xung quanh hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Tuy nhiên, nhìn vào nguồn cung trong tương lai tại Hà Nội có đến hơn 100.000 căn hộ từ năm 2025 trở đi, cao gấp 10 lần so với nguồn cung chào bán hiện tại. Các sản phẩm này chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô.
"Khi nguồn cung căn hộ ở ngoại ô được cải thiện, giá bán tại khu vực này sẽ khó duy trì xu hướng tăng như hiện tại” - bà Vân nhấn mạnh.
Nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao cùng với nhu cầu đầu tư phục hồi khoảng 30% so với hồi đầu năm nay. Theo VARS, lượng giao dịch dự kiến sẽ tăng khoảng 20% so với hai quý đầu năm nay do nguồn cung chỉ bật tăng vào thời điểm cuối năm và vẫn được đóng góp chủ yếu bởi loại hình căn hộ.
Lưu ý khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực sớm
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, tại Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã. Trong khi đó, các tổ chức khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã.
Khái niệm "kinh doanh quy mô nhỏ” tính về số lượng, diện tích hay giá trị đối với các loại bất động sản cần chờ thêm các điều khoản và Nghị định hướng dẫn từ Chính phủ để xác định đối tượng bị ảnh hưởng.
Ngoài ra, các bên cho thuê nhà cũng đang rất băn khoăn đến khái niệm “hộ gia đình” vì đây là đối tượng không nằm trong quy định được miễn thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã theo luật mới.
Trong bối cảnh hiện nay, tại Việt Nam còn tồn tại lượng lớn bất động sản đang kinh doanh cho thuê thuộc sở hữu hộ gia đình, sở hữu chung hoặc chưa phân chia thừa kế với nhiều quyền, nghĩa vụ và thực tiễn cuộc sống chồng chéo phức tạp.
Do đó rất cần những quy định, hướng dẫn rõ ràng, tránh nảy sinh tiêu cực. Điều này sẽ giúp người dân có thể thuận tiện thực hiện kinh doanh bất động sản và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình như luật định.
Bên cạnh đó, VARS cho rằng các bộ Luật mới sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là “bộ lọc” loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.
Khi các bộ luật lớn có hiệu lực từ 1-8 thì hàng loạt vấn đề liên quan pháp lý dự án bất động sản sẽ được tháo gỡ. Tôi hi vọng đến quý III, IV các dự án nhà ở sẽ được giải quyết vướng mắc, lúc đó sẽ tạo một hiệu ứng chung cho thị trường. Hi vọng người dân sẽ bắt đầu mua nhà, đổi nhà và mục đích của các ngân hàng sẽ tăng trưởng tốt hơn.
Ông Phạm Như Ánh, Tổng giám đốc ngân hàng MB
Trong nửa đầu năm nay, cả 4 lĩnh vực bất động sản bao gồm ngân hàng cho người dân vay để mua nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, bất động sản các dự án nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng đều gặp khó khăn.
Đối với cho vay bất động sản mua nhà để ở, do kinh tế khó khăn và tình hình thu nhập của người dân chậm nên nhu cầu mua nhà, chuyển đổi nhà trong 6 tháng đầu năm khá chậm.
Do đó tín dụng bán lẻ của các ngân hàng đều bị ảnh hưởng. Trong khi đây là lĩnh vực được các ngân hàng cổ phần xác định là trọng tâm cho vay chính. Ngoài ra, nửa đầu năm nay, thị trường giao dịch bất động sản nói chung cũng rất chậm, giao dịch ít, giá cũng ở mức cao, chưa có dấu hiệu giảm. Do đó, nhu cầu mua nhà của người dân khá ít.
