Kết thúc quý I-2019, ngành bất động sản có sự sụt giảm cả về doanh thu và lợi nhuận, trong đó tổng doanh thu đạt 55.738 tỉ đồng, giảm hơn 11% và lợi nhuận sau thuế đạt 8.337 tỉ đồng, giảm 4,5% so với cùng kỳ năm 2018. Nguyên nhân theo các chuyên gia phân tích chủ yếu là do lượng nguồn cung chào bán mới giảm mạnh, đặc biệt tại khu vực TP HCM mức giảm đến 54% về chỉ còn 4.423 căn hộ được bán (theo báo cáo của CBRE); hai ông lớn Vingroup cùng Vinhome giảm nguồn thu từ các dự án mới, và lý do cuối cùng liên quan đến vấn đề cấp phép đối với các dự án mới khá chậm.
Điều này đã được dự báo trước đó, khi Thông tư số 9/2017 của Ngân hàng nhà nước chính thức có hiệu lực vào đầu năm nay, các ngân hàng chỉ được phép sử dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn, thay vì 45% như năm trước. Thông tư tạo nên thách thức với doanh nghiệp bất động sản, khi mà phần lớn các khoản vay trung, dài hạn đều ở dạng thế chấp. Cùng với đó, chủ đầu tư thường phát triển thị trường chính là TP HCM, nơi có khó khăn về thủ tục cấp phép dự án bị trì hoãn năm 2018. Chính vì lẽ này, lợi nhuận của doanh nghiệp phát triển bất động sản dự báo sẽ gặp áp lực lớn vào năm 2019, bắt đầu sụt giảm từ năm 2020.
Không chỉ giảm doanh thu, lợi nhuận, ách tắc nguồn cung cũng khiến nhiều đại gia nhà đất gặp trở ngại về dòng vốn kinh doanh, song song với sự gia tăng đáng kể của hàng tồn kho. Thống kê giai đoạn 2015-2018, dòng vốn lưu chuyển kinh doanh của hầu hết các doanh nghiệp bất động niêm yết đều sụt giảm mạnh, đồng thời số lượng âm vốn cũng tăng đáng kể so với những năm trước đó. Chi tiết, doanh nghiệp âm vốn có Công ty cổ phần Địa ốc First Real (mã chứng khoán FIR), Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (mã chứng khoán TDH), Công ty cổ phần Phát triển Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán DXG)... Đặc biệt, FIR và DXG đã đến năm thứ 3 dòng vốn kinh doanh bị âm, TDH là năm thứ 2 kể từ năm 2017.
Được biết, dòng vốn kinh doanh là một chỉ báo quan trọng thể hiện dòng tiền chi ra cũng như thu vào của doanh nghiệp định kỳ. Với đặc thù ghi nhận doanh thu của nhóm bất động sản, lưu chuyển dòng tiền kinh doanh càng thể hiện rõ nét sức khoẻ doanh nghiệp. Mặc dù doanh thu vẫn tăng, công ty vẫn ghi nhận lợi nhuận tuy nhiên dòng vốn âm cho thấy nhiều đại gia nhà đất đang gặp khó khăn về dòng tiền. Có thể lý giải, trong bối cảnh nguồn cung bị hạn chế, hàng tồn tăng cao (gây áp lực chi phí), nhiều doanh nghiệp còn ghi nhận tiền ở các khoản phải thu khá lớn, thậm chí tăng sau mỗi năm dẫn đến bức tranh xám màu hiện tại.
Bước sang quí I-2019, theo báo cáo diễn biến thị trường bất động sản nhà ở TP HCM của DKRA Vietnam, nguồn cung và sức tiêu thụ của phân khúc căn hộ tiếp tục giảm mạnh, mới chỉ đạt 25% so với quý IV-2018, bằng 26% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ cũng chỉ đạt 29% so với quý cuối năm qua và ước khoảng 26% so với cùng kỳ. Đây là mức thấp nhất các quý từ năm 2016 đến nay.
