Nhiều chủ đầu tư tại TP.HCM đã bắt đầu chuyển hướng phát triển dự án nhà ở xã hội cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu an cư cho người dân thu nhập thấp đô thị. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê vẫn khá hạn chế, chính sách chưa thu hút chủ đầu tham gia.
Nhiều sản phẩm nhà ở xã hội cho thuê
Mới đây, TP.HCM có hơn 240 căn nhà ở xã hội cho thuê của Tập đoàn Nam Long đưa ra thị trường với mức giá cho thuê dự kiến hơn 101.000 đồng/m2. Theo mức giá thuê trên, một căn hộ tiêu chuẩn diện tích 50 m2, giá thuê khoảng 5 triệu đồng mỗi tháng.
Các block chung cư dự án chủ yếu là căn hộ diện tích từ 40-75 m2, giá thuê từ 4 – 7,6 triệu đồng/tháng, chưa tính phí quản lý, các chi phí giữ xe, dịch vụ tiện ích khác.
Trước đó, chủ đầu tư Lê Thành cũng tung ra thị trường dự án nhà ở xã hội cho thuê Lê Thành Tân Kiên (huyện Bình Chánh) thời gian cho thuê 49 năm (không có sổ hồng). Diện tích căn hộ từ 42 - 46 m2 gồm hai phòng ngủ, giá thuê từ 920 triệu đồng đến 1 tỉ đồng/căn.
Đối với trường hợp thuê nhà ở xã hội chỉ cần chưa có suất nhà ở xã hội tại TP.HCM chứ không cần xác minh về điều kiện thu nhập và điều kiện nhà ở. Theo nhân viên tư vấn, người thuê sẽ đóng trước 200 triệu đồng khi ký hợp đồng thuê. Sau khi vào thuê có thể chọn cách tích lũy trả góp hàng tháng.
Các phí liên quan quản lý vận hành nhà chung cư nhà ở xã hội cho thuê dự kiến gồm phí bảo trì 2 % giá trị thuê, phí quản lý từ 350.000 đồng- 400.000 đồng/tháng tùy diện tích. Phí bảo hiểm cháy nổ, phí giữ xe từ 135.000 đồng - 150.000 đồng (xe mo to), 800.000 đồng (xe ô tô).
TP.HCM đang xây dựng dự thảo khung giá cho thuê nhà ở xã hội, nhà lưu trú, nhà trọ do tư nhân đầu tư trên địa bàn. Trong đó, đơn giá thuê mỗi tháng thấp nhất là 96.000 đồng/m2, cao nhất là 235.000 đồng/m2, cộng với chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư được phân bổ vào căn hộ.
Việc ban hành khung giá thuê nhà ở xã hội và nhà cho thuê nhằm ngăn giá bị đẩy lên quá cao, vượt khả năng chi trả của đối tượng chính sách, người thu nhập thấp. Việc có khung giá rõ ràng sẽ giúp các nhà đầu tư biết được chi phí đầu tư, khả năng thu hồi vốn, phía chính quyền kiểm soát thị trường, tránh đầu cơ, lạm phát giá nhà cho thuê...
Giá chưa cạnh tranh, khó hút người thuê
Theo khung giá trên và đối chiếu với giá cho thuê thực tế các dự án cho thấy chưa hấp dẫn người có nhu cầu thuê nhà ở.
Chị Diệu Huyền (quận 12, TP.HCM) cho biết với mức giá thuê 25 triệu/căn hộ 25m2 tính các loại phí khác vào khoảng 3 triệu đồng/tháng. So với giá thuê thị trường ở cùng khu vực thì cũng ngang nhau.
Đa số các dự án nhà ở xã hội có diện tích từ 40-70m2/căn, tính ra giá thuê thấp nhất từ 4-7,7 triệu đồng/căn, thêm chi phí khác sẽ khoảng 5-9 triệu đồng/tháng. Với người thu nhập thấp thì khó có khả năng thuê mức này.
“Người lao động thu nhập thấp sẽ chấp nhận thuê diện tích nhỏ hơn, dạng phòng trọ, nhà trọ để giảm chi phí” - chị Huyền chia sẻ.
Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home) đánh giá khung giá cho thuê mà TP đang lấy ý kiến đã khá tiệm cận với thị trường. Tuy nhiên, với nhà ở xã hội cho thuê thì còn phải theo tiêu chuẩn về tỉ lệ căn hộ diện tích nhỏ, các điều kiện về tiện ích, dịch vụ, quản lý, vận hành khác... Do đó, tính linh hoạt không thể cạnh tranh bằng các căn hộ dịch vụ, chung cư mi ni.
“Chưa kể, khung giá thuê nhà ở xã hội chưa bao gồm các phí quản lý, dịch vụ, tiện ích khác. Do đó, để cạnh tranh với các loại nhà cho thuê khác thì chủ đầu tư buộc phải tính toán thật kỹ về chi phí đầu tư, nhu cầu mới tham gia đầu tư” - ông Thành lưu ý.
Thiết kế riêng cho nhà ở xã hội cho thuê
Theo TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, dự án nhà xã hội cho thuê phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đầu tư, mất nhiều quy trình, thời gian. Về giá thuê, do đa số căn hộ có diện tích trung bình trên dưới 50m2 nên tính ra giá thuê khoảng 5 triệu đồng/tháng, cộng thêm các chi phí khác thì tổng số tiền lên đến 6-7 triệu/tháng, khá cao so với người dân có thu nhập thấp ở đô thị.
Do đó, với khung giá TP đang đưa ra chưa có tính hấp dẫn với người thuê nhà mà chỉ đáp ứng được tính đa dạng của thị trường và mức độ lợi nhuận của các nhà đầu tư. Cần chính sách riêng cho nhà ở xã hội chỉ để cho thuê, hướng đúng đối tượng người có thu nhập thấp.
TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Global Home, đánh giá cái khó của chủ đầu tư nhà ở xã hội cho thuê là hiện nay người thuê nhà có xu hướng chọn diện tích nhỏ để có giá thuê mềm hơn. Tuy nhiên, nhà ở xã hội phải tuân thủ quy định về phân bổ mật độ dân số trong dự án, có tỉ lệ nhất định cho những căn hộ dưới 50m2 và trên 50m2.
Nguồn cung về căn hộ diện tích nhỏ khá ít trong khi nhu cầu của người dân lại lớn. Ngược lại, căn hộ diện tích lớn, giá thuê cao khó thu hút người dân vì chi phí thuê cao ngang thị trường. Chưa kể giá thuê căn hộ thương mại ở các quận, huyện vùng ven giá khá mềm, diện tích 60-70m2 giá thuê chỉ 5-7 triệu đồng/tháng, hạ tầng, dịch vụ, giao thông kết nối đã hoàn chỉnh.
“Để tạo thế mạnh cạnh tranh, các chủ đầu tư căn cứ vào khung giá thuê quy định để điều tiết lại giá cho thuê nhằm tăng sự hấp thụ cho thị trường. Do đó, đối với nhà ở xã hội cho thuê thì chính sách cần linh động, tăng lượng căn hộ nhỏ nhiều hơn” - ông Thành góp ý.
Kiến nghị chủ đầu tư nhà ở xã hội cho thuê chịu thuế thu nhập 6%
Góp ý cho dự thảo luật thuế thu nhập doanh nghiệp, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê sẽ được áp dụng thuế suất 6% thuế thu nhập doanh nghiệp. Với các doanh nghiệp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ được áp dụng thuế suất 10%.
Đây là mức thuế suất thấp hơn 70% so với quy định chung và nhằm khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực nhà ở xã hội cho thuê, góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.
