Đề xuất cách tính tiền sử dụng đất không đẩy giá nhà tăng cao

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính góp ý cho Dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Dự thảo Nghị định) sửa một số quy định các tính tiền sử dụng đất còn bất cập tạo gánh nặng cho doanh nghiệp, đẩy giá nhà tăng.

Tiền sử dụng đất phải tính cả trượt giá

Vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính góp ý dự thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, kiến nghị khi có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết, tiền sử dụng đất cần được tính lại đối với toàn bộ dự án tại thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch.

Số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư dự án đã nộp trước đó được tính lại tại thời điểm phê duyệt lại quy hoạch và được trừ vào tiền sử dụng đất sau khi tính lại, mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

Trường hợp trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án mà chủ đầu tư chưa đóng tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư dự án phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm điều chỉnh quy hoạch.

"Số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) được tính lại tại thời điểm điều chỉnh quy hoạch, có tính yếu tố trượt giá và được trừ vào tiền sử dụng đất sau khi tính lại. Mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp. Đồng thời doanh nghiệp đó phải nộp tiền chậm nộp tiền sử dụng đất nếu đã có thông báo nộp tiền sử dụng đất"- HoREA đề xuất.

Đơn cử, dự án nhà ở thương mại A có quy mô diện tích đất 5,2 ha được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất từ tháng 1-2021, với hệ số sử dụng đất 3,05 lần.

Mật độ xây dựng tối đa 35% gồm khu nhà chung cư có chiều cao tối đa 27 tầng với 903 căn hộ và khu nhà liên kế thấp tầng với 110 căn nhà phố. Quyết định số tiền sử dụng đất phải nộp 850 tỉ đồng và chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước từ tháng 3-2021.

Sau đó, chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết tăng hệ số sử dụng đất lên 4.57 lần, mật độ xây dựng tối đa 40% nâng tổng số căn hộ lên 1.355 căn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào tháng 3-2024, được tính lại tiền sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết (mới) 1.275 tỉ đồng.

Nếu căn cứ theo quy định tại Điều 14 Dự thảo Nghị định thì chủ đầu tư dự án A phải nộp bổ sung số tiền sử dụng đất là 425 tỉ đồng.

Tuy nhiên, nếu thực hiện theo đề xuất trên đây của HoREA, số tiền sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết (cũ) được tính lại tại thời điểm tháng 3-2024, có thể là 950 tỉ đồng thì chủ đầu tư dự án A chỉ phải nộp bổ sung số tiền sử dụng đất là 325 tỷ đồng. Với cách tính này chủ đầu tư giảm được 100 tỉ đồng tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung.

Theo ông Châu, nếu theo cách tính của Dự thảo Nghị định, các chủ đầu tư chưa huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ gộp khoản tiền nộp bổ sung này vào giá bán, dẫn đến giá nhà có thể tăng thêm và người mua nhà sẽ “gánh” khoản tiền nộp bổ sung này. Nếu các chủ đầu tư đã huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đã “chốt” giá bán nhà thì chủ đầu tư sẽ “gánh” khoản tiền nộp bổ sung này và bị giảm lợi nhuận.

Cần ghi nhận đúng, đủ chi phí doanh nghiệp

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh tính toán, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản.

Vì thế, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án đội lên cao, khiến giá nhà tăng. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.

Theo ông Dũng, doanh nghiệp mong muốn chính sách tính tiền sử dụng đất cần có sự gia giảm hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Quan trọng nhất là pháp luật cần ghi nhận đúng, đủ các chi phí đầu tư thực tế, hợp lý. Tiền sử dụng đất cần phù hợp, hài hòa và linh hoạt mới giải quyết được bài toán giá đất phù hợp với giá thị trường.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch HoREA cũng cho biết, đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, trong tính tiền sử dụng đất, vướng mắc lớn là Nhà nước trừ lại tiền bồi hoàn cho doanh nghiệp theo giá nào? Vì thực tế, doanh nghiệp bồi thường cho người dân theo giá thị trường, nhưng Nhà nước lại bồi hoàn theo bảng giá đất thì doanh nghiệp lỗ.

Ông Nghĩa lấy ví dụ, dự án 2.000 tỉ, bồi thường 500 tỉ đồng, tiền bồi thường cao thì người dân có tiền mua được nơi ở tốt hơn. Nhưng khi tính tiền trả lại cho doanh nghiệp thì chỉ có thể tính 100 tỉ đồng. Doanh nghiệp lỗ 400 tỉ đồng.

“Nếu tính đúng và đủ thì nên trừ lại cho doanh nghiệp theo giá thị trường. Mong cơ quan nhà nước tính lại chỗ này. Đồng thời, cần tìm đáp án chung để giải quyết vấn đề tiền sử dụng đất, làm sao vừa giúp nhà nước thu tiền, doanh nghiệp cũng đóng được tiền sử dụng đất, người dân có sổ hồng", ông Nghĩa kiến nghị.

TS Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế đề xuất cần cho doanh nghiệp đưa các chi phí hợp lý vào việc định giá đất. Cái cần gỡ ngay là mạnh dạn đưa chi phí lãi vay, chi phí dự phòng vào trong chi phí của doanh nghiệp, sau này quyết toán nếu lời ăn, lỗ chịu.

Theo TS. Lịch, cơ quan quản lý nhà nước hướng dẫn để doanh nghiệp tự làm, sau khi xong dự án nhà nước hậu kiểm, quyết toán. Nếu có chênh lệch, doanh thu tăng lên thì doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất bổ sung phần đó. Nâng trách nhiệm của doanh nghiệp lên và giảm trách nhiệm của nhà nước để làm sao các anh mạnh dạn ký, có như vậy mọi việc sẽ thông.