Đề xuất căn hộ 50 năm, chung cư lo ế hàng

Trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất phương án chung cư sở hữu có thời hạn theo thời hạn sử dụng của công trình (50-70 năm). Các chuyên gia cho rằng quy định như vậy có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường chung cư.

Căn hộ lo giảm cả giá lẫn nhu cầu

Đề xuất cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư có thời hạn 50-70 năm đang nhận được nhiều sự quan tâm của người dân lẫn doanh nghiệp.

Anh Việt Dũng (TP Thủ Đức, TP.HCM) cho rằng đề xuất căn hộ sở hữu bao nhiêu năm thì cơ quan quản lý nhà nước cũng phải chú ý đến quyền lợi của người dân mua nhà để ở. Ngôi nhà là tài sản tích góp cả đời của người dân, là tài sản để lại cho con cháu. Nếu hết 50 năm hoặc khi công trình chung cư xuống cấp, nguy cơ mất an toàn thì Nhà nước phải có phương án bồi thường hoặc có tái định cư chỗ ở mới cho người dân.

“Không thể nói sở hữu 50 năm rồi hết thời hạn người dân mất luôn nhà. Quy định như vậy thì không ai muốn mua căn hộ chung cư nữa, kể cả giá giảm đi nữa. Thu nhập phần lớn người dân đều thấp, mua căn hộ cũng trả góp ngân hàng cả đời nên luật phải bảo vệ quyền lợi an cư cho người dân” - anh Dũng chia sẻ.

Tại thời điểm hiện nay chưa nên quy định sở hữu căn hộ có thời hạn để phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của người dân, không gây biến động thị trường và xã hội.

Về phía doanh nghiệp, đại diện một công ty chuyên phát triển dự án chung cư cho rằng đề xuất này sẽ tác động tiêu cực lên thị trường chung cư. Giá của những căn hộ có thời hạn sở hữu có thể không chênh lệch nhiều so với giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn bởi tiền sử dụng đất giữa hai loại đất không chênh lệch nhau quá nhiều. Nhu cầu giảm thì chắc chắn chủ đầu tư sẽ khó bán hàng.

Ngoài ra, nếu áp dụng chung cư sở hữu có thời hạn sẽ ảnh hưởng đến sở hữu của người dân, nhất là khi thế chấp căn hộ để vay tiền. Theo đại diện chủ đầu tư này, tâm lý người mua sẽ chê căn hộ 50 năm vì mua vào là tiêu sản, căn hộ càng lâu càng mất giá trị trong khi chủ đầu tư vẫn tốn chừng đó chi phí về thời gian, thủ tục, phí thuế để phát triển dự án. Vì thế, doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp phát triển căn hộ có niên hạn 50 năm sẽ thấp.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cũng đánh giá nếu đề xuất trên được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân không chuộng chung cư nữa mà cố gắng mua đất xây nhà để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản.

“Như vậy, tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ chững lại” - ông Khương dự báo.

Gỡ vướng thủ tục, giảm gánh nặng chi phí

Luật sư Huỳnh Văn Nông (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng đề xuất sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn 50 hay 70 năm thì cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này bởi khi mua căn hộ chung cư, người dân thường coi đây là một tài sản có giá trị sở hữu lâu dài.

Cụ thể, đối với công trình chung cư và các căn hộ, nhà làm luật phải quy định rõ sau 50-70 năm mảnh đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ xử lý ra sao, người dân có quyền gì hay không.

Nếu hết thời hạn sử dụng đất nhưng công trình chất lượng còn tốt, đảm bảo cư dân sinh sống thì cần nêu quy định rõ về việc có thể xin gia hạn thời hạn sở hữu. Trường hợp hết thời hạn sở hữu, công trình hư hại không đảm bảo an toàn thì Nhà nước sẽ xử lý như thế nào, hỗ trợ người dân tái định cư hay không, phương án thu hồi ra sao…

“Nếu quy định căn hộ sở hữu có thời hạn 50 năm thì chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất phải thấp hơn so với dự án sở hữu lâu dài. Thời gian làm thủ tục pháp lý dự án phải được rút ngắn, đơn giản nhất có thể, chính sách tín dụng hỗ trợ để giảm chi phí nhà đầu tư giảm thì giá bán căn hộ 50 năm mới vừa túi tiền người mua nhà, đảm bảo lợi ích của chủ đầu tư” - luật sư Nông góp ý.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kiến nghị tại thời điểm hiện nay chưa nên quy định sở hữu căn hộ có thời hạn 50 năm để phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của người dân, không gây biến động thị trường và xã hội. Người dân vẫn mang tập quán mong muốn được sở hữu căn hộ chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu. Việc xử lý nhà chung cư hết tuổi thọ, nguy hiểm cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

“Hiệp hội đề xuất khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư theo hình thức đầu tư dự án căn hộ dịch vụ (serviced apartment) với thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm, giá bán chỉ bằng 70%-80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn để khách hàng lựa chọn và làm quen dần với sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn” - ông Châu nói. •