Các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản sẽ tốt lên từ cuối năm 2024, nhà đầu tư sẽ cẩn trọng hơn khi lựa chọn những phân khúc có nhu cầu ở thực, có dòng tiền luân chuyển tốt.
Khó có thể xảy ra sốt đất
TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, cho biết thị trường BĐS quý I-2024 vẫn sẽ trầm lắng khi tổng cầu nói chung của nền kinh tế đang sụt giảm. Quý II, III dù kinh tế sẽ từng bước tốt lên, doanh nghiệp (DN) sản xuất, kinh doanh có đơn hàng trở lại nhưng dòng tiền đổ vào bất động sản vẫn chưa nhiều. Phải đến quý IV dấu hiệu phục hồi mới xuất hiện, giao dịch sẽ hướng đến những sản phẩm có nhu cầu ở thực như căn hộ chung cư.
Do đó, năm 2024 sẽ không có sốt đất như những năm trước đây. Những thông tin như huyện lên quận, lên TP hay hạ tầng giao thông được triển khai cũng khó tạo nên động lực làm ấm thị trường như trước.
“Nguyên do là nhà đầu tư bây giờ đã khác, họ có nhiều kinh nghiệm hơn, đầu tư cẩn trọng hơn, không chạy theo những thông tin thổi giá tạo sốt ảo. Họ sẽ quan tâm đến pháp lý, giá thành và thanh khoản. Thị trường có thể có giao dịch “nóng” lên ở một dự án hay một nhóm dự án nhỏ lẻ. Căn hộ khoảng 40-50 triệu đồng/m2 sẽ dẫn dắt thị trường, tiếp đến là nhà ở xã hội” - TS Nhân chia sẻ.
Bổ sung thêm, ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm Giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới, đánh giá thị trường BĐS năm 2024 sẽ còn nhiều thách thức, giao dịch chỉ tốt trở lại khi tháo gỡ được nút thắt pháp lý và dòng vốn.
Nền kinh tế ngày càng được quản lý tốt, minh bạch và dần theo chuẩn mực thế giới. Cơ hội để các nhà đầu cơ, phân lô, bán nền, găm hàng chờ tăng giá mà không cần dựa trên nhu cầu thực sẽ hầu như không có. Trong năm 2024 và 2025, những khu vực, dự án đáp ứng nhu cầu thực với mức giá hợp lý thì sẽ có giao dịch tốt, thậm chí tăng giá ở mức hợp lý. Còn với những dự án đón sóng đầu tư, sản phẩm nghỉ dưỡng… thì phải chờ thời gian lâu hơn nhiều để ấm nóng trở lại.
TS ĐINH THẾ HIỂN, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng
Theo ông Vũ, dòng tiền sẽ trở lại với BĐS bắt đầu từ phân khúc căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực ở nội đô hoặc ven trung tâm. Đặc biệt, hiện nay các tỉnh, thành đã siết chặt phân lô, tách thửa; nhà đầu tư cũng cẩn trọng hơn. Sốt đất chỉ có thể xảy ra vào giai đoạn 2025-2026. Năm 2024 vẫn là năm lấy đà phục hồi của thị trường BĐS.
Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần điều chỉnh lãi suất điều hành; Chính phủ cũng có nhiều giải pháp tháo gỡ cho DN. Đặc biệt, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2025 cũng tạo thêm niềm tin cho thị trường.
Do đó, ông Vũ nhận định trong nửa cuối năm 2024, thị trường sẽ bắt đầu thăm dò với thanh khoản nhỏ lẻ đến từ các sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực. Từ quý IV-2024 đến quý I-2025, thị trường sẽ từng bước ổn định và từ từ đi lên.
Giá nhà phải thay đổi
Dù trong năm qua Chính phủ đã đưa ra những chính sách hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản từ tín dụng, trái phiếu, lãi suất nhưng theo chuyên gia kinh tế - TS Lê Bá Chí Nhân, bất động sản thanh khoản vẫn rất kém.
Nguyên nhân là bất động sản cao cấp quá dư thừa so với nhu cầu của thị trường. Lâu nay chủ đầu tư tập trung quá nhiều vào dòng sản phẩm phân khúc cao cấp từ căn hộ, nhà phố đến biệt thự trong khi ở phân khúc nhà ở xã hội, Nhà nước có gói 120.000 tỉ đồng mà nguồn cung vẫn khan hiếm.
“Bản thân các chủ đầu tư cũng muốn làm sản phẩm bất động sản bình dân, trung cấp vì phân khúc này chiếm tới 2/3 nhu cầu. Bằng chứng là trong năm 2023, những dự án trung cấp mở bán đều tiêu thụ tốt. Vấn đề là thời gian làm dự án quá lâu, bài toán chi phí khiến họ phải lựa chọn sản phẩm có mức lợi nhuận cao hơn” - TS Nhân phân tích.
Vì vậy, TS Nhân cho rằng năm 2024 muốn có nguồn cung trung cấp, bình dân thì phải tháo gỡ, đơn giản hóa thủ tục pháp lý dự án để giảm bớt gánh nặng cho DN. Khi đó, các chủ đầu tư sẽ phải nghiên cứu, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực.
Theo TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, điểm nghẽn đang tồn tại ở ngành kinh doanh BĐS là giá nhà cao so với giá trị thực và thu nhập nên người dân không mua được. Đến một lúc nào đó các nhà phát triển, phân phối BĐS buộc phải đưa giá nhà về mức phù hợp với khách hàng. DN phải dựa trên nguồn vốn tự có và chọn phân khúc họ có thực lực và chỉ cần làm 3-4 dự án theo thế mạnh của mình.
“Các DN phải thấy được nhu cầu ở từng phân khúc, lựa chọn phân khúc nào thì cố gắng làm tốt phân khúc đó để ngành BĐS từng bước hòa nhập cùng nền kinh tế đang dần ổn định, lành mạnh hơn” - TS Hiển khuyến cáo.
Doanh nghiệp bất động sản đóng cửa nhiều nhất trong năm qua
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2023 ghi nhận lượng lớn DN rút khỏi thị trường. Kinh doanh BĐS đứng đầu lĩnh vực có DN đóng cửa nhiều nhất với gần 1.300 đơn vị, tăng khoảng 8% so với năm 2022. Như vậy trong năm 2023, trung bình cứ một tuần có khoảng 25 DN BĐS rời khỏi thị trường, tương đương một ngày có hơn ba DN từ bỏ cuộc chơi.
