Hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) dự án bất động sản đang gặp nhiều khó khăn khiến nhiều dự án rơi vào tình trạng “trùm mền”, trong khi đó, nhu cầu chuyển nhượng nhằm tái cơ cấu đầu tư lại rất lớn. Hiện các rào cản pháp lý đang làm ách tắc giao dịch này, các chuyên gia và doanh nghiệp đã đề xuất các giải pháp nhằm khơi thông điểm nghẽn, giúp thị trường phục hồi bền vững.
TP.HCM chưa có dự án bất động sản M&A trong 2024
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong 11 tháng đầu năm 2024, không có dự án nhà ở thương mại nào được chuyển nhượng. Tình trạng này phản ánh rõ hoạt động M&A dự án bất động sản đang bị ách tắc.
Trong khi đó, nhu cầu chuyển nhượng dự án lại rất lớn do nhiều chủ đầu tư cần tái cơ cấu đầu tư, tạo dòng tiền để vượt qua khó khăn. Việc áp dụng các quy định hiện hành theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 là một rào cản đáng kể. Dù chủ đầu tư đã được giao đất, cho thuê đất, hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng điều kiện yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng vẫn là một rào cản.
Ngoài ra, quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản hiện nay được đánh giá là phức tạp và kéo dài, gây khó khăn cho các bên tham gia. Việc thiếu đồng bộ giữa các quy định pháp luật liên quan, như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và các nghị định hướng dẫn, dẫn đến sự lúng túng trong việc áp dụng và thực hiện.
Đẩy nhanh gỡ vướng
HoREA kiến nghị cần thiết tháo gỡ “điểm nghẽn” về hoạt động M&A dự án để vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa khơi thông “ách tắc” cho hoạt động chuyển nhượng dự án, vừa hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và vừa tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.
Ngoài ra, quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản hiện nay được đánh giá là phức tạp và kéo dài, gây khó khăn cho các bên tham gia. Việc thiếu sự đồng bộ giữa các quy định pháp luật liên quan, như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và các nghị định hướng dẫn, dẫn đến sự lúng túng trong việc áp dụng và thực hiện.
Nhiều ý kiến chuyên gia đề xuất cho phép bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành của bên chuyển nhượng, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các giao dịch M&A và không gây thất thu ngân sách nhà nước.
TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế đề xuất rằng việc xây dựng cơ sở pháp lý để cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản khi không còn đủ năng lực tài chính hoặc không còn nguyện vọng tiếp tục thực hiện dự án là cần thiết. Ông nhấn mạnh rằng nếu ràng buộc quá nhiều điều kiện khó khăn, dự án có thể bị đình trệ, tạo thành nợ xấu và không bảo đảm quyền lợi cho khách hàng.
“Do đó, cần có quy định cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành của bên chuyển nhượng, đồng thời yêu cầu bên nhận chuyển nhượng ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhằm tránh thất thu ngân sách nhà nước”- TS Điền góp ý.
Một doanh nghiệp bất động sản nước ngoài cho rằng mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp khó khăn, nhưng vẫn thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài.
Tuy nhiên, xu hướng đầu tư đã thay đổi, thay vì tìm kiếm các dự án đang triển khai hoặc dở dang, các nhà đầu tư nước ngoài hiện tập trung vào những dự án đã hoàn thiện và đi vào hoạt động.
Doanh nghiệp này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc minh bạch thông tin trong các thương vụ M&A, bao gồm hợp đồng kinh doanh, các khoản thanh toán và kế hoạch triển khai dự án, để tạo niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngoài.
