Nghị quyết 170 của Chính phủ về kế hoạch tổ chức lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nêu 9 vấn đề trọng tâm cần lấy ý kiến Nhân dân. Trong đó, vấn đề được nhiều người dân quan tâm đó là việc thu hồi đất, bồi thường, tái định cư.
Liên quan đến quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Điều 54 của Hiến pháp 2013 quy định chỉ trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước mới thu hồi đất của người sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo luật định. Điều này có nghĩa là chỉ Quốc hội mới có thẩm quyền quy định những trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích trên.
Trên cơ sở Điều 54 của Hiến pháp 2013, Điều 62 của Luật Đất đai 2013 đã quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nhìn chung các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội tại Điều 62 của Luật Đất đai 2013 là tương đối hạn chế, bám sát tinh thần của Hiến pháp là chỉ thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội trong trường hợp thật cần thiết, dự án thuộc diện nhà nước thu hồi đất ngoài ý nghĩa về kinh tế thì phải có ý nghĩa về xã hội, gắn với lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
 |
TS Phạm Văn Võ, Phó Trưởng khoa Luật thương mại, Trường ĐH Luật TP.HCM). Ảnh: YC |
Tuy nhiên, theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội (Điều 78) lại có xu hướng mở rộng như bổ sung thêm dự án nhà ở thương mại vào danh mục dự án thuộc diện nhà nước thu hồi đất. Ngoài việc bổ sung thêm một số dự án không thực sự cần thiết, ý nghĩa xã hội, lợi ích quốc gia, công cộng mờ nhạt, dự thảo còn chưa bổ sung một số trường hợp mà qua thực tiễn áp dụng thực sự cần thiết phải thu hồi.
Để khắc phục những vấn đề trên, dự thảo luật cần phải có tiêu chí cụ thể hơn để xác định thế nào là dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, làm căn cứ để xác định các trường hợp thu hồi đất, tránh tình trạng tùy tiện đưa các dự án không đáp ứng được tiêu chí vào các dự án thuộc diện nhà nước thu hồi đất . Khi xác định được các dự án nhà nước thu hồi đất, ngoài bám sát tiêu chí cũng cần phải căn cứ vào thực tiễn áp dụng để khắc phục những vướng mắc, bất cập. Tuy nhiên, những vướng mắc bất cập để hoạch định chính sách phải là các vướng mắc, bất cập mang tính phổ biến, thay vì mang tính cá biệt, chỉ gặp phải ở một số dự án.
Đồng thời, cần bổ sung thêm một số trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội mà nếu không thu hồi thì không thể dịch chuyển QSDĐ từ người đang sử dụng sang chủ đầu tư theo cơ chế thoả thuận. Bởi, theo Điều 78 của dự thảo, nếu dự án không thuộc diện nhà nước thu hồi đất thì việc dịch chuyển QSDĐ sẽ thực hiện theo cơ chế thoả thuận (chuyển quyền thông qua giao dịch dân sự).
Tuy nhiên, nếu đặt quy định này trong mối quan hệ với các quy định khác có liên quan cho thấy không phải trường hợp nào cũng có thể áp dụng cơ chế thoả thuận để thay thế cho cơ chế thu hồi đất để trao quyền sử dụng cho chủ đầu tư.
Ví dụ như trường hợp đất thực hiện dự án đang thuộc quyền sử dụng của người thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc của tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất không được chuyển nhượng, góp vốn bằng QSDĐ. Nếu nhà nước không thu hồi mà buộc chủ đầu tư thoả thuận để nhận chuyển QSDĐ nhưng người đang sử dụng đất lại không được chuyển QSDĐ thì QSDĐ sẽ được dịch chuyển như thế nào?
Thực tiễn áp dụng Luật Đất đai 2013 đã phát sinh bất cập này và để khắc phục thì tại Điều 16 của Nghị định 43/2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017 đã đưa ra hướng giải quyết là thay vì thoả thuận chuyển QSDĐ thì sẽ thoả thuận mua bán tài sản gắn liền với đất, nếu không có tài sản gắn liền với đất thì nhà nước sẽ thu hồi. Thế nhưng, giải pháp này có điều bất ổn về tính hợp hiến vì theo Điều 54 của Hiến pháp, nhà nước chỉ thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội trong những trường hợp theo quy định của Luật. Việc Nghị định quy định thêm những trường hợp thu hồi đất ngoài trường hợp quy định trong Luật Đất đai là vi hiến.
Mặt khác, việc thay thế thoả thuận chuyển QSDĐ bằng thoả thuận mua bán tài sản gắn với đất về bản chất là chuyển QSDĐ trá hình và phát sinh thêm nhiều thủ tục, rủi ro cho chủ đầu tư (người đang sử dụng đất sau khi thoả thuận bán tài sản gắn liền với đất phải làm thủ tục tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước để có lí do thu hồi và sau đó trao QSDĐ cho chủ đầu tư). Còn nếu trong trường hợp người đang sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ nhưng vẫn có thể gặp phải bế tắc nếu như chủ đầu tư không được nhận chuyển QSDĐ.
Ví dụ, theo dự thảo, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Vậy nếu chủ đầu tư là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài muốn thực hiện dự án ngoài khu vực được nhận chuyển nhượng QSDĐ nhưng nhà nước không thu hồi đất thì họ sẽ xác lập QSDĐ bằng cách nào khi họ không được nhận chuyển nhượng?
Chưa phân định rõ các trường hợp đấu giá QSDĐ
Về vấn đề đấu giá QSDĐ, thực tiễn áp dụng đấu giá QSDĐ cho thấy có nhiều trường hợp như đấu giá QSDĐ để tính tiền chuyển nhượng (đấu giá QSDĐ để thi hành án, đấu giá QSDĐ để xử lí QSDĐ thế chấp...); đấu giá QSDĐ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ.
Tuy nhiên, quy định tại dự thảo chưa làm rõ được các trường hợp đấu giá này nên dễ phát sinh vướng mắc, bất cập trong tổ chức thực hiện.
Ngoài ra, các quy định về đấu giá QSDĐ khi giao đất, cho thuê đất thiếu tính cụ thể như quy định về người tổ chức thực hiện việc đấu giá, người thực hiện cuộc đấu giá....
