Theo Điều 57 và Điều 61 Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi (gọi tắt là Luật KDBĐS), chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS.
Người đại diện pháp luật của sàn giao dịch BĐS xác nhận các giao dịch BĐS thực hiện thông qua sàn. Xác nhận này làm cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất.
Không phù hợp chức năng, phát sinh nhiều hệ lụy
TS Nguyễn Văn Kim (nguyên Vụ Trưởng Vụ Pháp chế, Thanh tra chính phủ) và luật gia Bùi Đức Cát, cùng có quan điểm rằng dự thảo quy định như trên là chưa ổn, chưa bảo vệ được quyền của người dân.
Theo hai ông, về bản chất, sàn giao dịch BĐS là siêu thị chuyên kinh doanh loại hàng hóa đặc biệt là BĐS. Đã là kinh doanh thì không có việc “ngăn sông cấm chợ”, họ có quyền tự do mua bán mặt hàng của mình (trừ những mặt hàng Nhà nước cấm).
Chức năng xã hội của sàn giao dịch BĐS là cầu nối cung cầu giữa người mua và người bán. Họ là một DN do pháp nhân hoặc cá nhân lập ra nhằm mục đích kinh doanh, kiếm lợi nhuận.
| |
Một số chủ đầu tư có sàn giao dịch BĐS của riêng cho mình. Ảnh minh họa: Q.HUY
Sàn này không phải là một công cụ pháp lý của Nhà nước lập ra để thực hiện chức năng quản lý Nhà nước hoặc được Nhà nước ủy nhiệm cho chức năng quản lý thị trường BĐS như kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn cho các giao dịch BĐS, minh bạch về giá, chống trốn thuế.
Vì vậy việc dự thảo luật cho phép sàn giao dịch xác thực hợp đồng, giao dịch làm căn cứ để đóng thuế, đăng ký biến động, đăng ký sang tên tài sản là không phù hợp chức năng của nó và sẽ phát sinh nhiều rủi ro và hệ lụy cho người giao dịch.
Lâu nay, việc mua bán BĐS của các chủ đầu tư là tổ chức không phải qua công chứng, từ đó, không có cơ quan nào gác cổng kiểm soát về mặt pháp lý đầu ra.
Việc này dẫn đến thực trạng người mua thường là bên yếu thế khi bị chủ đầu tư lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn, điển hình như vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba vừa qua.
Để khắc phục lỗ hổng pháp lý này cần có một tổ chức đủ năng lực, trình độ pháp lý và nhân lực thay mặt Nhà nước làm trọng tài gác cổng đầu ra đối với các giao dịch BĐS loại này nhằm bảo vệ cho người mua yếu thế.
| |
Người dân ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS. Ảnh minh họa: P.H
Câu hỏi là nếu giao quyền năng gác cổng đầu ra đảm bảo an toàn pháp lý các giao dịch BĐS mà trong đó một bên là tổ chức kinh doanh BĐS cho các sàn giao dịch BĐS thì có đảm đương được việc này không?
Thứ nhất, sàn giao dịch BĐS không phải là một tổ chức có chức năng pháp lý hay tổ chức dịch vụ công được Nhà nước ủy nhiệm. Sàn chỉ là tổ chức tư nhân thực hiện dịch vụ môi giới BĐS được chủ đầu tư ủy nhiệm bán sản phẩm, bị chi phối bởi lợi ích không phải là một bên thứ 3 làm trọng tài khách quan bảo vệ quyền lợi cho cả bên mua và bên bán.
Thứ hai, theo khoản 1, Điều 6, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, điều kiện thành nhân viên môi giới giao dịch BĐS tại sàn rất thấp, chỉ cần đạt tiêu chuẩn: Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS; Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù và có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên….”
Thứ ba, sàn giao dịch BĐS hiện nay chỉ tập trung ở một vài tỉnh, thành phố lớn, chưa đủ để đáp ứng nhu cầu khi pháp luật trao quyền, cách tổ chức thì rời rạc, không có hệ thống tổ chức trên dưới chặt chẽ.
Cần giao cho các tổ chức hành nghề công chứng
Theo TS Nguyễn Văn Kim và luật gia Bùi Đức Cát, nên quy định theo hướng giao quyền này cho các tổ chức hành nghề công chứng.
Bởi theo Điều 3 Luật công chứng: Công chứng viên (CCV) là người cung cấp dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm thực hiện nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phòng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức; ổn định và phát triển kinh tế - xã hội.
Tại các nước cũng như ở Việt Nam, chức năng của công chứng là phòng ngừa các rủi ro trong các giao dịch dân sự nói chung mà đặc biệt là giao dịch BĐS. Đây được xem là chức năng xã hội của công chứng.
Ngoài ra, CCV lâu nay được xem như là một “thẩm phán phòng ngừa”, vì vậy Nhà nước quy định tiêu chuẩn bổ nhiệm chức danh này là rất cao từ phẩm chất đạo đức, năng lực chuyên môn đến kinh nghiệm làm việc phải được kiểm chứng gắt gao qua kỳ thi sát hạch quốc gia trước khi bổ nhiệm.
| |
| Người dân đến làm thủ tục tại phòng công chứng ở TP.HCM |
Cụ thể, theo Điều 8 Luật công chứng về chuyên môn CCV phải có bằng cử nhân luật; Có thời gian công tác pháp luật từ 05 năm trở lên tại các cơ quan, tổ chức sau khi đã có bằng cử nhân luật; Tốt nghiệp khóa đào tạo nghề công chứng hoặc hoàn thành khóa bồi dưỡng nghề công chứng…; Đạt yêu cầu kiểm tra kết quả tập sự hành nghề công chứng; Thời gian đào tạo nghề công chứng là 12 tháng…
Cạnh đó,với bề dày phát triển trên 35 năm, đến nay cả nước đã có trên 3.500 CCV, trên 1.400 tổ chức hành nghề công chứng. Ngành công chứng Việt Nam là thành viên của Tổ chức Công chứng Quốc Tế, được học hỏi kinh nghiệm từ các nước, đúc kết kinh nghiệm thực tiễn và đến nay đã đạt được nhiều thành quả cao.
Do vậy Luật KDBDS sửa đổi cần quy định giao cho các tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS của các tổ chức kinh doanh BĐS, đặc biệt là các hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai.
Để đảm bảo tính đồng bộ, tránh chồng chéo giữa các luật, trong khi Quốc hội đang tiến hành sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan như Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và tiến tới sửa đổi Luật Công chứng, thì việc quy định thẩm quyền công chứng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, thời điểm chuyển giao quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với tài sản được công chứng, nên quy định trong Luật công chứng.
Việc này sẽ tạo được sự đơn giản, dễ hiểu, rõ ràng và thuận lợi cho việc quản lý nhà nước và thực hiện quyền của người dân khi tham gia giao dịch BĐS, về lâu dài và khi cần xây dựng, sửa đổi các luật liên quan cũng rất thuận lợi.
Dự thảo quy định không phù hợp
Theo tôi việc quy định bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn dễ dẫn đến việc phát sinh thủ tục, chi phí cho người dân, doanh nghiệp; tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, câu kết với các bên tham gia giao dịch để trốn thuế, làm nhiễu loạn thị trường như báo cáo của Ủy ban Kinh tế đã nêu.
| |
ĐBQH Đỗ Đức Hiển đang phát biểu |
Đặc biệt, việc giao thẩm quyền cho người đại diện pháp luật của sàn giao dịch BĐS ký xác nhận giao dịch thành công là không phù hợp với vị trí vai trò và chức năng của sàn giao dịch.
Thực tế, sàn giao dịch được tổ chức và hoạt động dưới hình thức doanh nghiệp, là nơi để công khai thông tin, nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán.
Nay dự thảo Luật giao cho người đại diện của sàn thực hiện việc xác nhận giao dịch vốn là chức năng của cơ quan nhà nước hoặc các tổ chức dịch vụ công là không phù hợp. Mặt khác, pháp luật hiện hành cũng chưa có tiêu chí thế nào là “giao dịch thành công”.
Đó là chưa kể trường hợp sàn đã xác nhận là giao dịch thành công nhưng sau đó giữa người mua, người bán lại phát sinh tranh chấp thì trách nhiệm của sàn, người đại diện sàn giao dịch như thế nào cũng chưa rõ.
Điều này là rất đáng lo ngại bởi các giao dịch liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là loại giao dịch phức tạp, thực tế cho thấy các giao dịch này có độ rủi ro cao, dễ phát sinh tranh chấp.
Do đó, tôi cho rằng vấn đề này cần cân nhắc rất kỹ và nên quy định theo hướng việc thông qua sàn BĐS là để người bán công khai thông tin các dự án, người mua có cơ hội tiếp cận thông tin, trên cơ sở đó các bên sẽ tiến hành việc giao kết hợp đồng.
Còn việc xác nhận hợp đồng, bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch trong trường hợp này thì nên giao cho các tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp thực hiện. ĐBQH Đỗ Đức Hiển, ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội
