Sáng 12-4, tại phiên họp chuyên đề pháp luật, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 chương với 92 điều, có nhiều điểm mới
Chính phủ: BĐS hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn
Một trong số đó, Chính phủ đề xuất áp dụng quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn. Theo Điều dự thảo 57, hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm: chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.
Thực tế, quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng sau đó được bỏ khi sửa luật vào năm 2014.
 |
Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị. Ảnh: PHẠM THẮNG |
Đánh giá quy định hiện hành về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng chưa có sự phân định rõ ràng, cụ thể giữa loại hình nhà ở và công trình xây dựng. Đồng thời cũng chưa bao quát được các loại hình bất động sản mới phát sinh trong thực tế, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Mặt khác, quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đang không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng (căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú…); không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Đặc biệt, ông Nguyễn Thanh Nghị cho rằng đang “thiếu quy định nhằm mục đích công khai, minh bạch các thông tin của bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh”.
Bộ trưởng Xây dựng cũng đánh giá quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có một số nội dung chưa chi tiết, khó áp dụng trong thực tế và cần thiết phải sửa đổi để quy định cụ thể hơn nhằm đảm bảo quyền lợi, trách nhiệm giữa chủ đầu tư dự án bất động sản và người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản đang thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Cơ quan thẩm tra: Nên cho các bên lựa chọn
Từ góc độ cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay Thường trực Uỷ ban này tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả.
 |
| Ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế |
Tuy nhiên, đây chỉ là một trong các phương thức để thực hiện giao dịch, vì vậy, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn, để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, sự cần thiết.
“Báo cáo đánh giá tác động về nội dung này chưa đủ thuyết phục”- ông Vũ Hồng Thanh nói và cho rằng các quy định tại dự thảo luật chưa làm rõ được tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa quy định rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư khi không thực hiện đúng cam kết.
Ông Thanh dẫn chứng quy định về “giấy xác nhận giao dịch qua sàn” tại khoản 5 Điều 61 còn chung chung, chưa rõ giá trị pháp lý. Hay quy định giấy xác nhận giao dịch qua sàn là “cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định Luật này và các luật khác có liên quan” chưa thống nhất với Luật Đất đai, các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.
Cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin.
Theo tờ trình của Chính phủ, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhằm mục tiêu nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, theo cơ quan thẩm tra, dự thảo luật đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản trên cổng thông tin của cơ quan quản lý về nhà ở, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về các thông tin thị trường bất động sản nhằm bảo vệ khách hàng, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.
Cùng với đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đang quy định theo hướng xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất thông qua việc quy định sử dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân kê khai giá trị mua bán thực tế.
 |
Sáng nay (12-4), Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ảnh: PHẠM THẮNG |
“Với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro”- Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế nói.
Ngoài ra, ông Vũ Hồng Thanh cũng lo ngại việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch.
“Một số ý kiến phản ánh việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thể làm tăng chi phí từ 8-10%”- vẫn lời ông Thanh.
Ngoài ra, cơ quan thẩm tra cũng lo ngại việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản.
“Thực tế, có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả”- Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế nhấn mạnh.
Cần hợp đồng ba bên: Người mua- chủ đầu tư- sàn giao dịch
Tại báo cáo thẩm tra sơ bộ, Thường trực Uỷ ban Kinh tế đề nghị bổ sung quy định các loại hợp đồng giữa ba bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản) với giao dịch bất động sản qua sàn. Nội dung hợp đồng này phải thể hiện điều khoản ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua.
Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị Chính phủ nghiên cứu bổ sung quy định nội dung về hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, cũng như đánh giá tác động cụ thể hơn quy định về yêu cầu thanh toán hợp đồng kinh doanh bất động sản qua tài khoản mở tại ngân hàng, bổ sung quy định xử lý vi phạm để đảm bảo chặt chẽ, hiệu quả.
Về việc xác nhận các giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn (khoản 5 Điều 61 dự thảo Luật), Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng cần quy định rõ hơn các nguyên tắc cơ bản để bảo đảm an toàn pháp lý của các giao dịch, mối quan hệ giữa việc xác nhận giao dịch qua sàn với công chứng và đăng ký đất đai chưa đủ rõ ràng.
