LTS: Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định bắt buộc một số giao dịch bất động sản phải thông qua sàn. Nhiều ý kiến đồng tình với quy định này nhưng cũng có người cho rằng đề xuất này là chưa hợp lý.
Để rộng đường dư luận,Pháp Luật TP.HCM xin giới thiệu bài viết của TS Ninh Thị Hiền; số báo sau, chúng tôi sẽ tiếp tục đăng tải các ý kiến khác xung quanh vấn đề này.
Từ năm 2014 đến nay, pháp luật không buộc phải công chứng, chứng thực đối với các giao dịch bất động sản (BĐS) của tổ chức kinh doanh BĐS mà tùy theo yêu cầu của các bên. Đây là một phần nguyên nhân dẫn đến nhiều vụ án liên quan đến giao dịch BĐS có số người bị hại lên đến vài ngàn người.
Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đang được lấy ý kiến nhân dân đã quy định: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS.
 |
| Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai… phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Ảnh: HÀ THANH |
Dự thảo cũng quy định xác nhận của sàn giao dịch BĐS đối với các giao dịch thông qua sàn là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất - tức là có giá trị như xác nhận trên hợp đồng của các tổ chức hành nghề công chứng hiện nay.
Có thể gây nên “bong bóng” BĐS
Theo dự thảo, sàn giao dịch BĐS là nơi tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; giới thiệu, kiểm tra giấy tờ về BĐS bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; niêm yết, cung cấp công khai thông tin về BĐS đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS.
Mối quan hệ giữa chủ đầu tư dự án và sàn giao dịch BĐS được thực hiện thông qua hình thức chủ đầu tư thành lập ra sàn giao dịch BĐS để bán chính hàng hóa của mình, hoặc ký hợp đồng dịch vụ BĐS với sàn giao dịch BĐS, hoặc chủ đầu tư ủy quyền cho nhân viên môi giới BĐS của sàn giao dịch BĐS thực hiện.
Sàn giao dịch sẽ thực hiện nghĩa vụ của chính mình, thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có quyền hoặc bên ủy quyền. Khi đó, sàn sẽ được thu phí dịch vụ của chủ đầu tư hoặc khách hàng có BĐS được đưa lên sàn. Cá nhân môi giới BĐS được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ sàn.
Từ đây sẽ phát sinh mối quan hệ phụ thuộc giữa một bên giao việc và một bên thực hiện công việc nhằm đạt được mục đích của chủ đầu tư là bán hàng hóa càng nhiều thì tiền phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng của sàn cũng như nhân viên môi giới sẽ càng tăng. Cá nhân môi giới, tư vấn BĐS sẽ quan tâm đến lợi ích tốt nhất của chủ đầu tư cũng như sàn giao dịch BĐS.
Bài học kinh nghiệm ở các quốc gia đã qua thời kỳ lạm phát và bong bóng BĐS chỉ ra rằng một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng này xuất phát từ mối quan hệ phụ thuộc giữa sàn giao dịch BĐS, nhân viên môi giới, nhân viên tư vấn BĐS với chủ đầu tư.
Các nhân viên môi giới, tư vấn BĐS có thể gây nhầm lẫn hoặc không tiết lộ thông tin quan trọng, quảng cáo về sự đảm bảo tính thanh khoản của BĐS hay các vấn đề liên quan đến sự hoàn thiện về mặt vật lý cũng như pháp lý của BĐS nhằm chốt các giao dịch, cấp các khoản cho vay để đảm bảo doanh số bán hàng và kiếm tiền phí dịch vụ, thù lao và hoa hồng. Các nghĩa vụ mà chủ đầu tư áp đặt đối với các đại lý BĐS, các sàn giao dịch BĐS cũng có thể ảnh hưởng đến cách các nhân viên môi giới và tư vấn thực hiện nhiệm vụ của họ.
Cần một tổ chức độc lập
Hiện nay, tại Việt Nam nhân viên môi giới BĐS chỉ cần có trình độ tốt nghiệp THPT trở lên, đã qua sát hạch về kiến thức môi giới BĐS. Nhân viên tư vấn BĐS thì không xác định tiêu chuẩn như thế nào. Không có một văn bản pháp luật riêng biệt, một quy tắc đạo đức hành nghề, quy trình hay tiêu chuẩn ứng xử chuyên nghiệp của nhân viên môi giới và nhân viên tư vấn để có thể xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên nhằm bảo vệ người tiêu dùng.
Vì vậy, để đảm bảo công bằng xã hội, bảo vệ bên yếu thế cũng như góp phần minh bạch thông tin trong thị trường BĐS thì các giao dịch về BĐS cần phải có sự xác nhận của một bên hoàn toàn độc lập, không phụ thuộc về mặt lợi ích với các chủ đầu tư kinh doanh BĐS. Có thể thấy vai trò này hiện nay đang do các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện.
Vậy nên chăng, thay vì yêu cầu phải thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch BĐS như dự thảo đã nêu thì nên tăng cường, mở rộng phạm vi cho các tổ chức hành nghề công chứng bằng cách yêu cầu các giao dịch BĐS mà “một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS” cũng bắt buộc phải công chứng?
Công chứng tự nguyện hiện nay tại Việt Nam đối với các giao dịch về BĐS tự nó không thể giải quyết được công bằng xã hội, sự bất công, do nó tự sinh ra. Trong nền kinh tế thị trường, lợi nhuận là mục đích và là động lực chi phối mạnh mẽ các hoạt động của các chủ thể, dẫn đến cạnh tranh gay gắt, kể cả thực hiện các hành vi vi phạm pháp luật. Khi đó, bản chất độc lập trong hoạt động công chứng sẽ giúp kiểm tra, giám sát việc thực thi, chấp hành đúng pháp luật của chủ đầu tư, nhân viên môi giới, tư vấn BĐS để bảo vệ người yếu thế, đồng thời nhằm duy trì ổn định, trật tự để kinh tế phát triển.
Ngoài ra, vai trò phòng ngừa tranh chấp của hoạt động công chứng cũng tác động đến cách hành xử của người yêu cầu công chứng. Thông qua hoạt động giải thích và tư vấn pháp luật độc lập của công chứng viên (CCV), nhận thức của người người yêu cầu công chứng được nâng cao, họ tự hành xử cẩn thận hơn vì sợ trách nhiệm nếu tham gia vào các giao dịch gian dối.
Ở khía cạnh công bằng và trung thực, để có niềm tin từ công chúng, Nhà nước buộc CCV là người có trình độ cao, với tiêu chuẩn đào tạo, bồi dưỡng, quản lý khắt khe trong quá trình hành nghề, quy trình công chứng minh bạch, hoạt động nghề nghiệp độc lập, không thiên vị với các hành vi mà CCV soạn thảo và xác nhận tính xác thực, tính hợp pháp. Các quy định này khiến CCV trở thành một “thẩm phán phòng ngừa” tự nguyện phục vụ các bên tham gia giao dịch chịu trách nhiệm quản lý giám sát của cơ quan chức năng và các bên để gìn giữ sứ mệnh phòng ngừa tranh chấp, bảo đảm minh bạch thông tin và công bằng xã hội.
Các nước quy định ra sao?
Tại Pháp, “mọi văn bản hay quyền để thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai đều phải được thể hiện dưới hình thức văn bản công chứng do một CCV hành nghề tại Pháp lập, quyết định của tòa án hay một văn bản của cơ quan hành chính. Văn bản ký tư, có chữ ký hay không, ngay cả khi có công nhận chữ viết và chữ ký, được nộp tại lưu trữ của văn phòng công chứng đều không có giá trị để đăng ký đất đai…” (Điều 710 BLDS Pháp).
Trong khi đó, Điều 925 BLDS Đức quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu thửa đất phải được công chứng, cho dù có hợp đồng sơ bộ nào được ký kết trong thực tế thì hợp đồng này cũng phải được công chứng, vì chức năng của hành vi công chứng là cung cấp lời khuyên pháp lý cho các bên trước khi họ bị ràng buộc. CCV phải xác nhận cho người mua về sự tồn tại của hầu hết điều kiện tiên quyết cần thiết. Hợp đồng chuyển quyền BĐS được đăng ký trong sổ đăng ký đất đai được thực hiện bởi CCV (Điều 55 Luật Đăng ký BĐS).
Còn tại Trung Quốc, một số hợp đồng yêu cầu phải công chứng như các hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, xây dựng và phát triển liên quan đến BĐS thương mại, các hợp đồng liên quan đến nhà ở cho người nước ngoài sử dụng. Một số các hợp đồng về BĐS sẽ không được đăng ký nếu không có công chứng.
