Ngày 17-2, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”.
Hàng loạt vướng mắc nổi cộm về thủ tục pháp lý, dòng vốn tín dụng hạn chế, trái phiếu đến hạn thanh toán… đã được các doanh nghiệp (DN) BĐS đặt lên bàn tham luận nhằm kiến nghị tới Thủ tướng các giải pháp khơi thông.
Chỉ xin hỗ trợ cơ chế để tự vượt qua
Tập đoàn Novaland kiến nghị Chính phủ chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án tận gốc do các luật chồng chéo. Sự ách tắc này đã kéo dài nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.
 |
Doanh nghiệp kiến nghị tổ công tác của Thủ tướng cùng địa phương thí điểm tháo gỡ khó khăn tại dự án Aqua City. Ảnh: Q.HUY |
Cụ thể, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc Nova (Novaland), kiến nghị xin chọn khu đô thị vệ tinh Aqua City (Đồng Nai) của tập đoàn này làm dự án thí điểm để tổ công tác của Thủ tướng cùng địa phương tháo gỡ khó khăn, kỳ vọng thời gian thực hiện trong một tháng.
Hiện tại, Novaland đang còn 25.000 tỉ đồng bị phong tỏa tại các ngân hàng. Theo các điều kiện cấp tín dụng, khoảng hơn 10.000 tỉ đồng sẽ đủ điều kiện để giải tỏa khi Novaland hoàn thiện một số thủ tục pháp lý. Nếu trong vòng 1-2 tháng tới, vấn đề này được giải quyết thì tập đoàn sẽ có nguồn vốn để hoạt động bình thường.
“DN chỉ xin hỗ trợ về cơ chế để tự vượt qua” - đại diện Novaland phát biểu.
Ngoài ra, lãnh đạo DN này cũng kiến nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án BĐS 2-3 năm để giúp các DN có thời gian chờ thị trường hồi phục và hoàn thiện pháp lý dự án. Việc trợ giúp kịp thời rất quan trọng nhằm phòng tránh 10%-20% dư nợ của nền kinh tế bị chuyển sang nợ xấu.
“Khó khăn nữa là lãi suất tăng khá nhanh. Nếu mức tăng này tiếp tục duy trì thì dự án đang ở mức lãi suất cũ sẽ thành lỗ ở mức lãi suất mới. Do đó, DN đề nghị Chính phủ, NHNN cũng như các ngân hàng thương mại đồng hành hỗ trợ, có biện pháp giảm mặt bằng lãi suất huy động, qua đó nhanh chóng giảm lãi suất cho vay để phục hồi thị trường” - đại diện Novaland đề xuất.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư BĐS Toàn Cầu (GP.INVEST), cho biết hiện công ty đang triển khai dự án ở TP Việt Trì (Phú Thọ) giai đoạn 1 là 28 ha với tổng mức đầu tư khoảng 3.270 tỉ đồng. Dự án được phê duyệt quy hoạch năm 2012 và phê duyệt chủ trương đầu tư năm 2013. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn gặp vướng mắc, chưa thể triển khai do vướng cơ chế bồi thường quy định ở giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 2013. Đây là khó khăn kéo dài, làm phát sinh nhiều chi phí và thời gian.
Ông Hiệp kiến nghị Thủ tướng và tổ công tác của Chính phủ có biện pháp tháo gỡ cho DN để dự án có thể triển khai, dứt điểm công tác giải phóng mặt bằng trong năm nay.
DN cũng kiến nghị Thủ tướng giao thẩm quyền cho tổ công tác yêu cầu các địa phương cập nhật báo cáo những dự án bị chậm thường xuyên, nêu nguyên nhân cụ thể và đề xuất hướng giải quyết để tổ công tác xử lý.
Tám tồn tại của thị trường bất động sản
Thứ nhất, cơ cấu cung cầu lệch pha, quá tập trung cho các phân khúc cao cấp mà ít phát triển phân khúc trung bình.
Thứ hai, giá cả không hợp lý, không phù hợp với thu nhập bình quân đầu người. Phải mất một năm thu nhập bình quân đầu người mới mua được 2 m2 nhà ở cao cấp.
Thứ ba, phản ứng chính sách của các chủ thể liên quan như cơ quan quản lý, DN, ngân hàng còn chậm.
Thứ tư, những vướng mắc về pháp lý. Thứ năm, nguồn vốn còn khó khăn. Thứ sáu, quy hoạch các dự án, điều chỉnh cơ cấu các dự án còn chậm.
Thứ bảy, cán bộ một số nơi, một số lúc còn ngại trách nhiệm, không dám làm. Thứ tám, các DN chưa thực sự linh hoạt, xử lý kịp thời các vướng mắc do chính mình gây ra.
Khẩn trương ban hành bốn nghị định quan trọng
Hai khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), chỉ ra là vướng mắc pháp lý và khó khăn dòng vốn.
Trước hết, vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của DN BĐS. Trong thời gian 17 tháng tới đây, trong khi chờ các luật mới có hiệu lực và trên cơ sở các luật hiện hành, hiệp hội kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo các bộ, ngành khẩn trương trình Chính phủ ban hành bốn nghị định rất quan trọng trong tháng 2 hoặc đầu tháng 3-2023.
Cụ thể là dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022 về trái phiếu DN; dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về đất đai; dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; dự thảo Nghị định về quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án BĐS, nhà ở, đô thị.
Về vướng mắc thuộc thẩm quyền cấp tỉnh, HoREA kiến nghị UBND các tỉnh, TP trực thuộc trung ương khẩn trương ban hành quyết định quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148/2020 để xử lý diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại. Điều này giúp chủ đầu tư có căn cứ pháp luật tiếp tục thực hiện dự án và tạo nguồn thu ngân sách nhà nước.
“HoREA đề nghị tổ công tác của Chính phủ do Phó Thủ tướng Lê Minh Khái làm tổ trưởng và tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ do bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng phối hợp với các bộ, ngành, địa phương khẩn trương xem xét, giải quyết các dự án có nguồn gốc đất công, đất do cổ phần hóa DN nhà nước hoặc dự án thuộc diện rà soát pháp lý, phải thanh tra, kiểm tra, kiểm toán” - ông Châu đề xuất.
Đối với khó khăn về nguồn vốn, hiệp hội đề nghị Chính phủ và NHNN xem xét cho phép nới tiêu chí nhưng không phải là hạ chuẩn tín dụng để DN được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn. Đồng thời giữ nguyên nhóm nợ, được khoanh nợ xấu đối với một số khoản nợ nhóm 2, nhóm 3 để DN được vay vốn tín dụng mới đối với dự án BĐS có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc.
Sẽ có nghị quyết thúc đẩy thị trường
Tại hội nghị, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ rõ tám vấn đề nổi lên của thị trường như lệch pha cung cầu, giá cả không hợp lý… Thủ tướng cũng chỉ đạo các cơ quan quản lý tăng cường quản lý nhà nước, rà soát, bổ sung, hoàn thiện thể chế, xây dựng quy hoạch; tăng cường giám sát, kiểm tra, giải quyết các vấn đề này. Các tổ chức ngân hàng, tài chính phải khơi thông dòng vốn, giải quyết các vấn đề tín dụng.
“Các DN phải cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa” - Thủ tướng nói.
Bên cạnh đó, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng cho rằng các ngân hàng cần tiết giảm chi phí đầu vào, tăng cường chuyển đổi số, giảm lãi suất huy động với sự vào cuộc của NHNN. Từ đó giảm lãi suất cho vay, cơ cấu lại các nhóm nợ, giảm phí, lệ phí…
Chính quyền các cấp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục, đẩy nhanh xây dựng các quy hoạch, thực hiện nghiêm quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch kịp thời và điều chỉnh các dự án trên địa bàn phù hợp với điều kiện, tình hình địa phương.
Thủ tướng cho biết Chính phủ sẽ có đề án riêng về phát triển nhà ở, nhà ở công nhân, người có thu nhập thấp. Sau hội nghị, Chính phủ sẽ ban hành nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững để tổ chức thực hiện hiệu quả, bảo đảm nguyên tắc hài hòa lợi ích, chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước, người dân và DN.•
Thứ trưởng Bộ Xây dựng NGUYỄN VĂN SINH:
Đề xuất gói tín dụng 110.000 tỉ đồng cho nhà ở công nhân
 |
Bộ Xây dựng đề xuất xây dựng và trình Quốc hội xem xét, ban hành nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, phải tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc, thực hiện có hiệu quả Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu nhà ở xã hội cho đối tượng có thu nhập thấp, công nhân giai đoạn 2021-2030.
Bộ đề xuất Chính phủ bố trí gói tín dụng khoảng 110.000 tỉ đồng theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỉ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013-2016 trước đây) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các đơn vị phát triển dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tiếp cận.
Thống đốc NHNN NGUYỄN THỊ HỒNG:
Sẽ có gói 120.000 tỉ đồng cho bất động sản
 |
NHNN đã họp với bốn ngân hàng thương mại nhà nước. Các ngân hàng này cũng thống nhất dành một gói tín dụng trị giá 120.000 tỉ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn 1,5%-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.
NHNN sẽ giao đơn vị theo dõi, tổ chức, triển khai chương trình này. Chúng tôi sẽ ra thông báo, nếu các ngân hàng khác cũng tham gia thì gói này có thể được nhiều hơn.
Trong quá trình triển khai, nếu các ngân hàng tham gia bị thiếu hụt về thanh khoản thì NHNN sẵn sàng tái cấp vốn để triển khai tiếp. Về lãi suất, NHNN đang cố gắng điều hành, điều tiết tiền tệ, chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí hoạt động để làm sao cố gắng giảm mặt bằng lãi suất.
TS CẤN VĂN LỰC, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia:
Cần có hướng dẫn đổi trái phiếu lấy bất động sản
 |
Bộ Tài chính cần sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu DN riêng lẻ, nên có hướng dẫn khuyến khích DN phát hành ra công chúng. Bộ cần phối hợp với Bộ Xây dựng có hướng dẫn về vấn đề đổi trái phiếu lấy BĐS, có hướng dẫn để nhất quán thực hiện, tránh xung đột, tranh chấp sau này. Đây là một giải pháp mà Trung Quốc đã làm tốt.
DN cần xem xét có phương án cụ thể, quyết liệt để giải quyết căng thẳng thanh khoản khi trái phiếu đáo hạn. Một số phương án như DN có thể bán tài sản, kể cả chấp nhận mức chiết khấu cao 30%-40% để tạo thanh khoản, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với trái chủ. Ngoài ra, DN chuẩn bị hồ sơ, thủ tục cho việc phát hành trái phiếu để có thể sớm triển khai Nghị định 65 sửa đổi được ban hành.
GS-TS HOÀNG VĂN CƯỜNG, Phó Hiệu trưởng
Trường ĐH Kinh tế Quốc dân:
 |
Dự án bất động sản quan trọng cần Chính phủ can thiệp
Đối với một số dự án BĐS quan trọng về quy mô, tính chất, loại hình BĐS và vị trí dự án nếu không được tài trợ vốn, các DN có nguy cơ sẽ bán lại cho các nhà đầu tư nước ngoài.
Thực tế hiện nay, nhiều quỹ đầu tư bên ngoài đang chuẩn bị sẵn tiền chờ cơ hội thâu tóm các dự án này khi DN trong nước gặp khó khăn phải bán. Điều này có nguy cơ gây hệ lụy lâu dài đối với việc kiểm soát thị trường và nhiều vấn đề khác.
Trường hợp này, Chính phủ cần phải can thiệp trực tiếp bằng phát hành trái phiếu chính phủ mua lại các trái phiếu DN với lãi suất thấp hơn, thời gian dài hơn để người dân yên tâm; chuyển các khoản nợ này cho các tổ chức quản lý nợ như DATC hoặc VAMC quản lý. Đồng thời, kiểm soát hoạt động của các dự án này đến khi thu hồi vốn. Với các dự án này, không nên hình sự hóa đối với DN mà để họ có cơ hội tiếp tục các hoạt động phục hồi dưới sự kiểm soát của cơ quan quản lý nợ nhà nước.
