Chuyên gia đề xuất sửa đổi nhiều quy định tại Luật Đất đai

Hôm nay (17-6), Trường ĐH Luật TP.HCM tổ chức hội thảo khoa học quốc gia với chủ đề “Luật Đất đai năm 2024 và yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong bối cảnh mới”.

Phát biểu khai mạc, PGS.TS Trần Việt Dũng, Phó Hiệu trưởng Trường ĐH Luật TP.HCM, cho rằng trong bối cảnh Chính phủ đã trình đề xuất bổ sung dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào chương trình lập pháp năm 2026, việc tổ chức hội thảo có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ ở góc độ tổng kết thực tiễn thi hành luật mà còn góp phần cung cấp các luận cứ khoa học phục vụ quá trình hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai trong thời gian tới.

Ông Dũng cũng cho biết hội thảo đã nhận được 57 đề xuất tham luận, tiếp nhận 41 bài viết hoàn chỉnh và tuyển chọn 25 tham luận chất lượng để công bố trong kỷ yếu.

Đề xuất tăng cường cơ chế thương lượng trong các giao dịch đất đai

Tại hội thảo, PGS.TS Lưu Quốc Thái, giảng viên cao cấp khoa Luật Thương mại, Trường ĐH Luật TP.HCM, trình bày tham luận “Yếu tố thị trường trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất – định hướng sửa đổi Luật Đất đai”.

Theo ông Thái, từ góc nhìn kinh tế thị trường và nguyên tắc pháp quyền, đất đai không chỉ là tài nguyên mà còn là tài sản, hàng hóa và tư liệu sản xuất quan trọng; quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất cần được xây dựng trên nguyên tắc bình đẳng, tôn trọng giá trị thị trường của quyền sử dụng đất.

Đáng chú ý, PGS.TS Lưu Quốc Thái đề xuất tăng cường cơ chế thương lượng trong các giao dịch đất đai, coi biện pháp thu hồi đất bằng quyết định hành chính là giải pháp cuối cùng, qua đó hướng tới xây dựng thị trường quyền sử dụng đất vận hành minh bạch, lành mạnh và hiệu quả hơn.

Cũng tại hội thảo, thay mặt cho nhóm tác giả, ThS Ngô Gia Hoàng - Khoa Luật Thương mại, Trường ĐH Luật TP.HCM, trình bày tham luận về hoàn thiện pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong bối cảnh thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Theo ThS Hoàng, về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định hiện hành được xây dựng trên cơ sở mô hình chính quyền địa phương ba cấp, trong đó có quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Tuy nhiên, từ ngày 1-7-2025, cấp huyện không còn tồn tại trong hệ thống tổ chức chính quyền địa phương.

Mặc dù đã có giai đoạn pháp luật bổ sung quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp xã, nhưng các quy định sau đó lại chuyển sang phương thức quản lý thông qua quy hoạch tỉnh và phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Thực tiễn cho thấy việc chỉ dựa vào quy hoạch tỉnh vẫn gây khó khăn cho nhiều địa phương trong việc xác định cụ thể vị trí các chỉ tiêu sử dụng đất để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Từ thực tiễn đó, nhóm tác đề xuất lựa chọn phương án duy trì kế hoạch sử dụng đất 5 năm cấp xã nhưng không tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã. Kế hoạch sử dụng đất 5 năm là công cụ quản lý linh hoạt hơn, bám sát nhu cầu thực tế của địa phương, đồng thời tránh được sự chồng chéo với quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn. Giải pháp này cũng phù hợp với xu hướng tích hợp và tinh gọn hệ thống quy hoạch hiện nay.

Những giải pháp trọng tâm

Cũng theo ThS Ngô Gia Hoàng, việc tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thực tiễn cho thấy tại nhiều địa phương, quyền của người sử dụng đất vẫn bị hạn chế vượt quá phạm vi luật định. Không ít trường hợp người dân bị từ chối chuyển nhượng, thế chấp, cấp giấy chứng nhận hoặc xây dựng nhà ở mặc dù chưa có quyết định thu hồi đất. Tình trạng quy hoạch treo và kế hoạch sử dụng đất treo vẫn diễn ra khá phổ biến, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Theo ông Hoàng, mặc dù Luật Đất đai năm 2024 đã rút ngắn thời hạn xử lý từ 3 năm xuống còn 2 năm, nhưng vẫn chưa xác định rõ trường hợp nào phải điều chỉnh, trường hợp nào phải hủy bỏ quy hoạch; chưa giới hạn số lần điều chỉnh; chưa có chế tài đủ mạnh đối với cơ quan chậm điều chỉnh hoặc chậm hủy bỏ quy hoạch. Đồng thời, cũng chưa thiết lập cơ chế bảo vệ hiệu quả quyền lợi của người sử dụng đất bị ảnh hưởng bởi quy hoạch treo.

Trên cơ sở đó, nhóm tác giả kiến nghị cần quy định rõ các quyền mà người sử dụng đất vẫn được thực hiện trong khu vực quy hoạch; bổ sung trách nhiệm pháp lý đối với cơ quan hạn chế quyền trái luật. Cần quy định các trường hợp bắt buộc phải hủy bỏ quy hoạch thay vì chỉ điều chỉnh; giới hạn số lần điều chỉnh trong một thời kỳ nhất định. Đồng thời, thiết lập cơ chế giám sát, bồi thường và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất khi quy hoạch treo kéo dài. Trong điều kiện thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp, việc hạn chế quyền của người sử dụng đất cũng nên được gắn với kế hoạch sử dụng đất 5 năm cấp xã thay vì kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện như trước đây.

“Tóm lại, việc hoàn thiện pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong bối cảnh chính quyền địa phương hai cấp là yêu cầu tất yếu. Giải pháp trọng tâm được đề xuất là tinh gọn hệ thống quy hoạch theo hướng chỉ duy trì kế hoạch sử dụng đất 5 năm cấp xã trên cơ sở quy hoạch tỉnh; đồng thời tăng cường tính công khai, minh bạch, kiểm soát chặt chẽ việc điều chỉnh quy hoạch và bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là những giải pháp quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, hạn chế tình trạng quy hoạch treo và đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn mới”, ông Hoàng nói.