Trên số báo ngày 20-2, Pháp Luật TP.HCM đã giới thiệu tới bạn đọc về quy định bắt buộc một số giao dịch bất động sản (BĐS) phải thông qua sàn tại dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Đồng thời là ý kiến của TS Ninh Thị Hiền về vấn đề này.
Theo TS Hiền, việc giao cho sàn giao dịch BĐS xác nhận hợp đồng, giao dịch BĐS là không đúng với bản chất độc lập trong việc thực hiện chức năng cung cấp dịch vụ công về phòng ngừa tranh chấp của Nhà nước. Thay vào đó thì nên có một tổ chức độc lập đứng ra xác nhận, vai trò này hiện nay đang do các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện.
 |
Có nhiều quan điểm khác nhau về việc buộc một số giao dịch bất động sản phải qua sàn. |
Trong số này, Pháp Luật TP.HCM tiếp tục giới thiệu một số ý kiến khác về vấn đề này:
TS THÁI THỊ TUYẾT DUNG, Trường ĐH Kinh tế - Luật, ĐH Quốc gia TP.HCM:
Quy định thành lập sàn giao dịch còn quá “dễ dãi”
Nếu vì Nhà nước gặp nhiều khó khăn trong quản lý thị trường BĐS, không nắm được giá trị giao dịch để thu thuế cũng như các giao dịch lớn - đáng nghi ngờ thì theo tôi, chỉ nên thí điểm ở một số địa phương có nhiều dự án BĐS hình thành trong tương lai, đó là “bắt buộc các giao dịch nêu trên phải qua sàn giao dịch môi giới BĐS do Nhà nước thành lập”.
Việc thí điểm thực hiện trong một thời gian để tổng kết cũng là tiền đề trong tương lai, các giao dịch liên quan BĐS phải qua sàn giao dịch môi giới BĐS như một số quốc gia đã triển khai. Tuy nhiên, đề xuất này có hạn chế là trong giai đoạn hiện nay, chủ trương giảm biên chế hành chính trong cả nước thì khó thành lập thêm nhiều đơn vị sự nghiệp thực hiện chức năng là sàn giao dịch BĐS để quản lý.
 |
Còn nếu qua sàn giao dịch BĐS với điều kiện thành lập dễ dãi như trong dự thảo luật (trong đó, chủ đầu tư cũng có thể được thành lập sàn - PV) thì là một bước thụt lùi trong xây dựng chính sách, bởi quy định tương tự đã từng có trong Luật Kinh doanh BĐS 2006 để rồi bị bãi bỏ trong Luật Kinh doanh BĐS 2014. Quy định này đặt ra, tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch và chi phí cho doanh nghiệp.
Thực tế cho thấy việc chuyển nhượng BĐS từ các chủ đầu tư dự án thời gian qua có nhiều lỗ hổng, không kiểm soát và giám sát chặt chẽ nên người mua bị chủ đầu tư lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn (như vụ Công ty Alibaba). Vì vậy, nếu để ngăn chặn tình trạng này, cần một tổ chức có đủ khả năng về pháp lý để hỗ trợ, có hệ thống dữ liệu thông tin kết nối, có sẵn nhân lực thì không đơn vị nào làm tốt hơn các tổ chức hành nghề công chứng. Bởi với hơn 1.000 tổ chức hành nghề công chứng trải dài cả nước đã và đang hoạt động tốt, các công chứng viên được bổ nhiệm với tiêu chuẩn rất chặt chẽ, cùng đội ngũ thư ký nghiệp vụ tốt nghiệp cử nhân luật sẽ góp phần tư vấn cho các bên về pháp lý.
Tóm lại, nếu cần thêm một “hàng rào kiểm soát” các giao dịch BĐS thì nên chọn một trong hai đề xuất là Nhà nuớc thí điểm thành lập một sàn giao dịch môi giới BĐS hoặc chuyển cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện chứ không nên chuyển qua sàn như quy định trong dự thảo.
Luật sư LÊ HUỲNH ANH ĐỨC, Đoàn Luật sư TP.HCM:
Giao dịch qua sàn có ưu điểm mà công chứng không có
Đặc điểm của việc mua bán BĐS hình thành trong tương lai là khi đó BĐS vẫn chưa hiện hữu trên thực tế, do đó việc mua bán dạng này hầu hết đều thông qua việc đánh giá hồ sơ pháp lý và thông tin dự án. Người mua là bên trả tiền trước và luôn là bên yếu thế hơn. Vì vậy, việc quy định chủ đầu tư phải bán qua sàn là hợp lý, bởi nhiều lý do.
 |
Thứ nhất, thực tế hiện nay cho thấy một số chủ đầu tư dù đã đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan nhà nước, tuy nhiên khi giao kết hợp đồng với khách hàng, có trường hợp sử dụng không đúng mẫu. Do đó, sàn giao dịch BĐS là nơi sẽ đối chiếu, đảm bảo hợp đồng được thực hiện đúng theo mẫu đã đăng ký để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên mua, là bên yếu thế hơn trong giao dịch.
Thứ hai, khi giao dịch qua sàn thì bên mua sẽ có nhiều thông tin về dự án để cân nhắc, lựa chọn và quyết định.
Muốn vậy, cần xây dựng sàn giao dịch BĐS là nơi tập trung thông tin về các dự án một cách có hệ thống, khách quan: Từ các thông tin về pháp lý, tiến độ dự án, các quyết định của cơ quan chức năng có liên quan đến dự án (ví dụ quyết định xử phạt chủ đầu tư…). Khi người mua cần thông tin thì ngay lập tức sàn giao dịch sẽ cung cấp. Đây cũng là ưu điểm của hình thức giao dịch qua sàn mà hệ thống công chứng không có được.
Thứ ba, về mặt quản lý nhà nước, với thông tin sàn giao dịch cung cấp, cơ quan quản lý nhà nước có thể nhanh chóng nắm được tình hình thị trường, tính thanh khoản và độ “nóng” của từng khu vực để có chính sách điều chỉnh cho phù hợp.
Giao dịch BĐS được thực hiện qua tổ chức hành nghề công chứng thì sẽ đảm bảo được tính an toàn pháp lý cao hơn, thủ tục chặt chẽ hơn.
Luật sư NGUYỄN PHƯỚC VẸN, Đoàn Luật sư TP.HCM:
Chưa tính kỹ quyền lợi của người dân
Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS quy định một số giao dịch phải thông qua sàn là đúng với tinh thần của Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương về việc bổ sung, hoàn thiện các quy định đảm bảo công khai, minh bạch thị trường.
 |
Hiện nay, với người dân, giấy tờ hữu hiệu nhất để chứng minh dự án đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, đó là “Thông báo của Sở Xây dựng về việc dự án đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Trong khi đó, dự thảo luật quy định trách nhiệm của sàn giao dịch là bảo đảm BĐS được đưa lên sàn phải có đủ điều kiện được giao dịch, đồng thời phải cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về BĐS. Tuy nhiên, nếu như sàn chỉ dựa vào các văn bản, giấy tờ mà pháp luật đã quy định như hiện nay để cung cấp cho khách hàng thì không có nhiều ý nghĩa trong việc xác định tính an toàn pháp lý. Bởi lẽ, hiện tại muốn mở bán, huy động vốn, chủ đầu tư cũng có nghĩa vụ chứng minh và công khai các thông tin nêu trên cho khách hàng.
Ngoài ra, dự thảo cũng không quy định cơ chế hữu hiệu để bảo vệ quyền lợi của người dân khi giao dịch qua sàn mà chỉ dừng ở việc buộc sàn giao dịch “bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra” (khoản 6 Điều 63 dự thảo). Vậy nếu một dự án đủ điều kiện mở bán nhưng cuối cùng BĐS đó có tranh chấp, bị thế chấp hoặc chậm cấp sổ do vướng pháp lý dự án... thì sàn giao dịch có được xem là có lỗi hay không?…
Một quy định phải dung hòa được lợi ích của người dân, Nhà nước thì mới có thể triển khai, thực thi hiệu quả.
Từ đó có thể thấy giao dịch qua sàn trong dự thảo hiện nay chỉ mới đảm bảo được một vấn đề đó là đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, chống thất thu thuế, còn quyền lợi của người dân chưa được tính toán kỹ lưỡng, mà còn tốn thêm chi phí. Mà một quy định phải dung hòa được lợi ích của người dân, Nhà nước thì mới có thể triển khai, thực thi hiệu quả.
Vì vậy, nếu vẫn tiếp tục quy định một số giao dịch phải thông qua sàn giao dịch BĐS thì cần thêm những quy định chặt chẽ hơn, như về điều kiện chứng chỉ với người quản lý sàn…
Về ý kiến cho rằng nên chuyển từ bắt buộc giao dịch qua sàn sang yêu cầu phải công chứng, tôi cho rằng giao dịch được thực hiện qua tổ chức hành nghề công chứng thì sẽ đảm bảo được tính an toàn pháp lý cao hơn, thủ tục chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, hiện nay vấn đề khai hai giá (giá giao dịch thực tế và giá ghi trên hợp đồng) làm thất thu ngân sách nhà nước. Trong khi đó, không có cơ sở pháp lý để công chứng viên xác định giá ghi trên hợp đồng là đúng hay chưa, đã phù hợp với giá thị trường hay chưa...
HoREA nói về đề xuất phải giao dịch BĐS qua sàn
Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), yêu cầu một số giao dịch phải thông qua sàn như dự thảo là hợp lý hơn trước.
Tuy nhiên, HoREA cho rằng rất cần thiết bổ sung trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với “đầu nậu”, doanh nghiệp BĐS để “phân lô, bán nền” cũng phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS đối với trường hợp giao dịch với người không có quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân hoặc con nuôi, người được cấp dưỡng theo quy định pháp luật, để bảo vệ quyền lợi của khách hàng và góp phần ngăn chặn hành vi lừa đảo và các cơn “sốt đất” như đã xảy ra trong thời gian qua. QUANG HUY
