Tôi nghe nói nếu mua đất không hợp pháp trước ngày 1-7-2004 thì việc làm giấy đỏ sẽ không gặp khó khăn gì nhưng không biết đúng, sai thế nào?
Phạm Hà (Đồng Nai)
Luật sư TRẦN CÔNG LY TAO (Đoàn Luật sư TP.HCM) trả lời: Điều 20 Nghị định 43/2014 của Chính phủ (quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai) có quy định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nói gọn là giấy chứng nhận - GCN) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất (SDĐ) ổn định từ trước ngày 1-7-2004 mà không có một trong các loại giấy tờ theo quy định và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai (đang sử dụng đất trước ngày luật này có hiệu lực thi hành (1-7-2014) mà không có các giấy tờ quy định, có hộ khẩu thường trú tại địa phương…) và Điều 23 của nghị định này (đất giao không đúng thẩm quyền).
Các trường hợp cụ thể gồm có:
1. SDĐ có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15-10-1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp SDĐ; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN phù hợp với quy hoạch SDĐ, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã SDĐ từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc SDĐ tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền SDĐ như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức SDĐ được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền SDĐ, thời hạn SDĐ là ổn định lâu dài;
c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định;
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004; nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp SDĐ; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc SDĐ tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền SDĐ…
Cần lưu ý là hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ trong các trường hợp quy định nêu trên mà không đủ điều kiện được cấp GCN thì được tạm thời SDĐ theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.
