Ranh giới đất, xác định sao cho đúng?

Theo luật định, ranh giới giữa hai căn nhà, hai thửa đất liền kề có thể được xác định theo thỏa thuận, theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên. Lý là vậy nhưng thực tế giải quyết lắm khi không thống nhất.

Xây trước nên có ưu thế hơn

Hơn 20 năm qua, nhà ông THN và ông HVX (Châu Thành, Long An) cùng dùng chung một bức vách. Do nhà ông N. xây sau và chồng gạch tiếp lên bức vách nhà ông X., nên nửa mét đầu hồi nhà ông X. chìa sang nằm gọn trong nhà ông N.

Năm 1998, ông N. được cấp “giấy đỏ”. Trong biên bản xác định ranh giới, ông X. thừa nhận ranh giới giữa hai nhà là bức tường nhà. Phần đất phía mái nhà ông thò sang thuộc quyền sử dụng của ông N.

Năm 2007, ông N. dự định xây nhà mới. Không thể để nửa mét chái nhà hàng xóm nằm gọn trong nhà mình mãi nên ông yêu cầu ông X. tháo dỡ phần mái ngói đó. Bất ngờ, người hàng xóm từ chối tháo dỡ kèm theo yêu cầu: “Muốn cất nhà, ông N. phải xây tường lùi ra ngoài phần chái nhà thò sang của ông”. Do UBND thị trấn hòa giải không thành nên hai bên kéo nhau ra tòa.

Tháng 10-2007, TAND huyện Châu Thành xử buộc ông X. phải tháo dỡ kèo và mái ngói đầu hồi nhà, trả lại không gian cho nhà hàng xóm. Tháng 1-2008, TAND tỉnh Long An lại cho rằng mái nhà ông X. ló sang nhà hàng xóm đến đâu, đất của ông X. đến đó. Tòa này cho phép ông X. được giữ nguyên trạng và được quyền sử dụng đất đến vị trí mái nhà đổ xuống. Phán quyết này được đưa ra dựa trên các căn cứ nhà ông X.xây trước; dưới đất nhà ông N. có ống nước nhà ông X.chạy qua; ông N. chưa trình được bản sao biên bản xác định ranh giới.

Xử sao mới đúng?

Điều 265 Bộ luật Dân sự quy định: “Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác”.

Ở trường hợp này, ranh giới giữa hai nhà đã được các bên thỏa thuận (thể hiện trên biên bản xác định ranh giới có chữ ký xác nhận của ông X.) và cũng đã được UBND huyện chính thức xác định (thể hiện qua “giấy đỏ” đã cấp cho ông N.). Khi có tranh chấp xảy ra, tòa án các cấp nhất định phải xét xử theo các căn cứ trên chứ không thể làm ngược lại.

Nhiều ý kiến cho rằng các tòa trên đã xử sai khi vội vàng vô hiệu hóa “giấy đỏ” để qua đó tuyên cho ông N. thắng kiện. Bởi lẽ theo điều luật trên, nếu đã có quyết định của UBND huyện thì các tòa không thể căn cứ vào thực tế sử dụng để xác định ranh đất. Nếu trước đây không hề phản đối hàng xóm làm “giấy đỏ” thì giờ các đương sự phải ráng “ngậm bồ hòn làm ngọt”.

Ngược lại, có ý kiến cho rằng “giấy đỏ” cũng có thể sai nên các tòa không nên đơn thuần căn cứ vào “giấy đỏ” để xét xử. Nhà ông X. được xây cất cách nay khoảng 55 năm và hiện tại vẫn giữ nguyên trạng. Do có quan hệ họ hàng nên ông mới để ông N. sử dụng chung vách; đồng thời cũng do chủ quan, dễ dãi nên ông đã không có sự rạch ròi khi ông N. xin cấp “giấy đỏ”. E có phần “oan mạng” cho ông X. nếu các tòa cứ chăm chăm vào “giấy đỏ” mà phủ nhận các tập quán ở nông thôn hay thực tế đã tồn tại từ 30 năm trở lên.

Có lẽ để tránh rắc rối, ngay từ lúc bắt đầu làm hàng xóm của nhau, các bên nên cố gắng “giấy trắng, mực đen” về phần quyền của mình càng chi tiết càng tốt.