Siết thu thuế, căn hộ cho thuê thêm lao đao

Do tác động của dịch bệnh khiến căn hộ cho thuê từ thời điểm đầu năm 2020 đến nay gặp nhiều khó khăn. Nhiều chủ nhà phải giảm giá, thậm chí bỏ không vì khó kiếm khách. Với thông tin cơ quan thuế siết thu thuế căn hộ trong năm nay, nhiều ý kiến cho rằng sẽ khiến các nhà đầu tư căn hộ cho thuê e ngại hơn.

Căn hộ cho thuê khó khăn kéo dài

Dịch COVID-19 bùng phát khiến nhiều chủ căn hộ buộc phải giảm giá cho thuê để giữ chân khách và cũng để thu hút khách mới.

Ông Vĩnh Tiến (quận Tân Bình, TP.HCM) cho biết căn hộ 88 m2 của ông nằm ngay mặt tiền đường Hoàng Văn Thụ, hiện giá trị thị trường lên tới 6,7-6,8 tỉ đồng/căn nhưng giá cho thuê thì quá thấp. Sau khi dự án bàn giao, ông kỳ vọng sẽ cho thuê được 25 triệu đồng/tháng. Thế nhưng khi tham khảo khu vực xung quanh, ông thấy mọi người đều phải giảm giá cho thuê xuống rất thấp.

“Rao 20 triệu đồng/tháng nhưng cuối cùng phải giảm xuống 16 triệu mới có người thuê. Tính ra tỉ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê thấp hơn cả gửi tiết kiệm ngân hàng” - ông Tiến chia sẻ.

Theo ông Tiến, ông chấp nhận giảm giá còn hơn để nhà trống, lãng phí đầu tư. Ông cũng cần tiền để bù đắp khoản lãi vay ngân hàng khi mua căn hộ này. Hiện các căn hộ cho thuê trong khu vực đều giảm giá 15%-20% so với năm ngoái.

Chuyên đầu tư căn hộ cho thuê ở các chung cư dọc tuyến xa lộ Hà Nội (TP Thủ Đức), ông Đức Thịnh đang phải bỏ trống liền mấy căn. Ông cho biết thị trường bắt đầu gặp khó từ cuối năm 2019 khi dịch COVID-19 bùng phát nhiều đợt. Khách thuê không ổn định, thường chỉ ở thời gian ngắn rồi đi.

“Mỗi căn hộ tôi đầu tư cũng 3-4 tỉ đồng nhưng giờ ế chỏng chơ. Giá thuê 17-18 triệu đồng giờ xuống còn 12-13 triệu đồng/tháng mà vẫn ít người hỏi” - ông Thịnh nói.

Nguyên nhân khó kiếm khách thuê chủ yếu là do dịch bệnh, kinh tế khó khăn, thu nhập giảm nên nhiều người cắt giảm chi phí thuê nhà. Đa số khách thuê của ông chọn căn hộ ở xa hơn để có giá rẻ.

Không chỉ phân khúc cao cấp mà căn hộ trung cấp cũng gặp khó. Bà Minh Ánh (quận 12, TP.HCM) cho biết căn hộ ngay đường Trường Chinh có giá trị hơn 2,5 tỉ đồng nhưng hiện chỉ cho thuê được 6 triệu đồng/tháng. Các chủ nhà đua nhau giảm giá để cạnh tranh nên bà Ánh buộc phải giảm theo. “Giá vậy thực sự là quá thấp, nếu khách đòi giảm nữa chắc tôi bỏ không” - bà Ánh nói.

Các nhà đầu tư căn hộ cho thuê nhận định mức thuế 10% là cao so với lợi nhuận có được từ việc cho thuê. Ảnh: QUANG HUY

Mức thuế chưa hợp lý

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy trong năm 2020 lượng tin rao chào thuê căn hộ chung cư tiếp tục tăng trong khi nhu cầu với loại sản phẩm này lại giảm. Cùng với đó, mức lợi nhuận 6%-8,5%/năm trong năm 2018 đã giảm xuống còn chưa đến 5,5% trong năm 2019 và chỉ còn duy trì ở khoảng 4% từ năm 2020 đến nay, thấp hơn lãi suất ngân hàng hiện tại.

Thị trường căn hộ cho thuê được dự báo sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong năm 2021 bởi người dân thắt chặt chi tiêu, lượng khách nước ngoài chưa trở lại Việt Nam làm việc nhiều.

Trước thông tin cơ quan thuế siết thu thuế cho thuê căn hộ, ông Đức Thịnh cho rằng điều này là hợp lý. Ông Thịnh vẫn luôn kê khai đầy đủ, đóng thuế cho thuê đối với những căn hộ có hợp đồng thuê ổn định cả năm.

Tuy nhiên, mức thuế thu 10% theo ông Thịnh là quá cao vì nhà đầu tư căn hộ cũng phải bỏ ra rất nhiều chi phí đầu tư, trả lãi ngân hàng, không có nguồn thu nhập nào khác nhưng không được giảm trừ như đối với người làm công ăn lương. Nếu tình hình cho thuê tiếp tục khó khăn, ông Thịnh cho biết buộc phải bán tháo các căn hộ.

“Cho thuê căn hộ lợi nhuận rất thấp, chỉ 3%-4% giá trị căn hộ thì mức thuế cũng nên phù hợp chỉ 2%-3%. Mức thuế hợp lý sẽ khuyến khích các chủ căn hộ tự kê khai nộp thuế đầy đủ” - ông Thịnh nói.

Đồng tình, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng việc siết thu thuế cho thuê căn hộ là cần thiết. Thông tin này sẽ tác động ít nhiều đến thị trường, đặc biệt là thị trường cho thuê. Tuy nhiên, tỉ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ đang thấp, thậm chí thấp hơn cả lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng. Vì thế, ông Đính cho rằng cơ quan quản lý cần xem xét điều chỉnh giảm mức thuế cho thuê căn hộ xuống thấp hơn thay vì 10% tính trên nguồn thu từ việc cho thuê căn hộ như hiện nay.

“Mức thuế cao so với tỉ suất lợi nhuận thu được từ cho thuê căn hộ sẽ khiến các nhà đầu tư e ngại, giảm lực cầu của thị trường bất động sản” - ông Đính nói.

Ở góc nhìn khác, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng thị trường đang có nghịch lý là giá cho thuê giảm, nguồn cung nhiều nhưng giá căn hộ tiếp tục tăng. Ở các nước, giá cho thuê căn hộ và tỉ lệ cho thuê quyết định giá trị bất động sản. Cho thuê căn hộ phải tính các chi phí như thuế, phí môi giới, chi phí sửa chữa, tỉ lệ bỏ trống mỗi năm… Khoản khấu hao này làm cho suất đầu tư căn hộ cho thuê không còn hấp dẫn trong bối cảnh nguồn cung tăng liên tục. Nhất là những nhà đầu tư phải vay ngân hàng thì sẽ phải tính toán lại.

“Sắp tới đầu tư căn hộ cho thuê sẽ có xu hướng giảm. Nhu cầu người mua bất động sản để ở sẽ chiếm phần lớn khoảng 40%, nhu cầu mua căn hộ đầu tư sẽ chiếm 30%-40%, còn tỉ lệ mua để cho thuê sẽ chỉ còn 10%-15%” - ông Quang đánh giá.