Sau khi ngành thuế siết lại việc tính thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS), buộc các bên giao dịch phải kê khai đúng giá, hiện tượng kê khai hai giá đã giảm mạnh, số thu thuế từ chuyển nhượng BĐS tăng cao.
Lỗ hổng pháp lý khiến việc thu thuế không thống nhất
Ông Thái Minh Giao, Cục phó Cục Thuế TP.HCM, cho biết các chi cục Thuế đang thực hiện kiểm tra đồng loạt, từ chối nhiều hồ sơ khai giá chuyển nhượng BĐS thấp bất thường, giá bán thấp hơn giá mua, giá bán thứ cấp thấp hơn giá bán của chủ đầu tư…
| |
| Người dân giao dịch bất động sản ngày càng nhiều, do đó việc khai đúng giá mua bán để thực hiện nghĩa vụ tài chính là rất quan trọng. Ảnh minh họa: QUANG HUY |
Với những hồ sơ có dấu hiệu bất thường, cán bộ thuế yêu cầu người dân khai lại đúng giá. Trường hợp cơ quan thuế hướng dẫn khai lại nhưng không thực hiện thì sẽ có những biện pháp nghiệp vụ thuế hoặc chuyển cơ quan công an điều tra.
“Hiện nay, đa số các hồ sơ trả lại người dân đã tự nguyện kê khai giá cao hơn, giảm thất thu thuế. Nếu cơ quan thuế trả hồ sơ không đúng thì người dân có thể khiếu kiện nhưng thực tế thời gian qua, người dân cũng hiểu và ý thức khai lại giá đúng hơn” - ông Giao nói.
Tuy nhiên, lãnh đạo Cục Thuế TP.HCM thừa nhận xác định đúng giá giao dịch, giá thị trường là rất khó. Do vậy, Cục Thuế đã đề xuất nhiều giải pháp quy định chặt chẽ về khai giá chuyển nhượng BĐS để quản lý thống nhất.
Luật sư Trần Xoa, chuyên gia thuế, chỉ ra những lỗ hổng trong quy định pháp luật về thu thuế chuyển nhượng BĐS. Cụ thể, theo Nghị định 12/2015, Thông tư 13/2022 của Bộ Tài chính đều quy định bảng giá đất của UBND cấp tỉnh là căn cứ tính thuế đối với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá, hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá khai trên hợp đồng chuyển nhượng cao hơn mức trong bảng giá đất thì tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo giá tại hợp đồng.
Thế nhưng giá trên bảng giá đất hiện nay được xây dựng rất thấp, chỉ khoảng15%-25% giá thị trường. Nhiều năm qua, cơ quan thuế biết rõ thực trạng khai hai giá của người dân nhưng do quy định như trên nên giá kê khai chỉ cần cao hơn bảng giá đất là được.
“Người dân khai hai giá là sai, cơ quan thuế thực hiện các giải pháp chống thất thu là đúng nhưng không thể trả lại hồ sơ yêu cầu người dân khai lại đúng giá thị trường trong khi không thể xác định đúng giá là bao nhiêu” - ông Xoa nói.
Muốn tăng bảng giá đất phải tháo khung
Mới đây, Bộ Tài chính có văn bản đề nghị các tỉnh, thành ban hành kịp thời quyết định điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất cụ thể đối với từng vị trí, đảm bảo phù hợp với giá giao dịch thực tế trên thị trường và giá bán ra của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, theo luật sư Trần Xoa, để điều chỉnh bảng giá đất ở các địa phương không đơn giản. Vì Luật Đất đai quy định về khung giá đất, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ năm năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian năm năm này mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
“Trong khi khung giá đất giai đoạn 2020-2024 đã ban hành rồi, các tỉnh đều phải điều chỉnh bảng giá đất theo khung này chứ không được vượt quá” - ông Xoa phân tích.
Vì thế, Bộ Tài chính phải phối hợp với Bộ TN&MT trình lại giá đất, dựa trên cơ sở đó Chính phủ mới điều chỉnh khung giá đất. Chính phủ ban hành khung giá đất mới phù hợp với giá thị trường thì từ đó UBND các tỉnh mới dựa theo và điều chỉnh, ban hành bảng giá đất mới tăng lên, sát với giá thị trường.
Bà Nguyễn Thị Cúc, Chủ tịch Hội Tư vấn thuế Việt Nam, cũng cho rằng giá tính thuế đối với chuyển nhượng BĐS cần phải nghiên cứu sửa đổi phù hợp, trên cơ sở giá chuyển nhượng thực tế. Việc này giúp tránh tình trạng người mua - bán làm hai hợp đồng khi chuyển nhượng để giảm nghĩa vụ, thậm chí trốn thuế.
Chúng ta đang hướng tới chính phủ điện tử, kho cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế cũng như các cơ quan hữu quan ngày càng được hoàn thiện, dữ liệu về giá BĐS cũng cần được công khai, dễ kết nối và tra cứu.
Sắp tới, chúng tôi đề nghị các địa phương xây dựng hệ số điều chỉnh, dữ liệu mua bán BĐS để minh bạch hơn, chống thất thu thuế từ mua bán BĐS.
Ông HỒ ĐỨC PHỚC, Bộ trưởng Bộ Tài chính
Nhiều đề xuất nhưng vẫn khó khả thi
Theo các chuyên gia, hiện nay vẫn chưa có giải pháp nào khả thi trong thu thuế chuyển nhượng BĐS vì khó xác định đúng giá thị trường và giá thị trường luôn biến động mỗi năm.
PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính kinh tế, cho rằng giải pháp tiền kiểm yêu cầu khai lại giá nếu giá bán thấp chỉ là trước mắt, không bền vững. Giải pháp quy định bắt buộc giao dịch qua ngân hàng cũng vẫn có thể xảy ra tình trạng giá trong hợp đồng mua bán thì chuyển khoản nhưng hai bên vẫn có thể ngầm giao dịch tiền mặt với giá khác.
Còn đề xuất thành lập đơn vị định giá độc lập cũng không khả thi vì theo ông Thịnh, trung tâm thành lập cả một bộ máy, chi phí hoạt động rất lớn, chưa kể có đủ năng lực để định giá hay không.
Vì vậy, ông Thịnh cho rằng để quản chặt việc trốn tránh nghĩa vụ thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng BĐS cần quản chặt giá BĐS.
Thứ nhất, mua bán BĐS phải giao dịch thanh toán qua ngân hàng, vẫn có thể thất thoát nhưng về lâu dài muốn mua tài sản có giá trị lớn phải chứng minh thu nhập hợp pháp, đảm bảo tính minh bạch của thị trường.
Thứ hai, phải xây dựng được kho dữ liệu lưu trữ các thông tin mua bán, ngày tháng rõ ràng thì giá bán và tính thuế mới chính xác.
Thứ ba, cần sự phối hợp giữa các phòng công chứng khi công chứng các hợp đồng mua bán BĐS cần cung cấp thông tin giao dịch cho cơ quan thuế nếu giá trị mua bán thấp hơn nhiều so với giá thị trường.
Ngoài ra, nếu cơ quan thuế có hệ thống tổ, đội cán bộ thuế đến tận thôn, xóm, xã, phường thì việc xác định giá đất từ đầu phố đến cuối ngõ để tính giá đất theo giá thị trường là hoàn toàn khả thi.•
Thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản tăng mạnh
Theo thông tin từ Tổng cục Thuế, số thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS liên tục tăng qua các năm gần đây. Cụ thể, năm 2020 tăng gần 1.800 tỉ đồng (12%) so với năm 2019. Năm 2021 tăng hơn 4.900 tỉ đồng (30%) so với năm 2020.
Trong phiên thảo luận tại Hội trường Quốc hội về tình hình kinh tế - xã hội và ngân sách nhà nước ngày 2-6, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết về thu thuế BĐS, trong năm tháng đầu năm đã thu được 16.200 tỉ đồng, vượt thu so với cùng kỳ năm ngoái 6.600 tỉ đồng. Có những trường hợp ban đầu kê khai việc mua bán chỉ 500 triệu đồng nhưng sau khi được giải thích đã kê khai lại lên 10 tỉ đồng, gấp 20 lần. Cá biệt có trường hợp khai lại giá mua bán gấp 60 lần ban đầu. Bình quân khi khai lại giá tăng lên gấp sáu lần.
Theo Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc, vấn đề kiểm soát giá mua bán, chống thất thu thuế là việc cần thực hiện và đúng quy định. Bộ cũng chỉ đạo cơ quan thuế nghiêm cấm cán bộ thu thuế nhũng nhiễu, gây phiền hà cho dân. Nếu các cấp, các ngành giám sát thấy cơ quan thuế có nhũng nhiễu, lót tay, trục lợi, hối lộ thì sẽ xử lý nghiêm.
