Tòa thận trọng với hợp đồng giả cách

Tháng 5-2011, bà Dương Phụng Quỳnh đã khởi kiện vợ chồng ông Hồ Quân Minh ra TAND quận 11 (TP.HCM) đòi giao một căn nhà ở đường Lạc Long Quân.

Giả mua bán để giấu giao dịch vay mượn

Theo bà Quỳnh, tháng 4-2009, vợ chồng ông Minh ký hợp đồng bán căn nhà trên cho bà (có công chứng). Bà đã giao đủ tiền mua nhà là 30 lượng vàng SJC. Lúc mua bán, vợ chồng ông Minh yêu cầu bà cho ở một thời gian nhưng sau đó không chịu giao nhà. Vì vậy bà yêu cầu tòa buộc vợ chồng ông Minh và những người sống trong căn nhà phải giao nhà cho bà.

Tại tòa, vợ chồng ông Minh trình bày một câu chuyện khác hẳn. Theo đó, tháng 3-2009, bà Dương Ngọc Phượng nhờ ông bà đứng tên giùm căn nhà mà bà Phượng mới mua của bà Ừng A Múi và lý giải bà mua nhiều nhà, sợ phải đóng thuế cao nên cần người đứng tên giùm. Ông bà nghĩ đứng tên giùm không ảnh hưởng gì nên đồng ý.

Sau đó bà Phượng dẫn ông bà đến phòng công chứng ký hợp đồng mua bán nhà. Tại đây ông bà không được nghe đọc hợp đồng và chỉ một mình ông được yêu cầu ký, lăn tay vào hợp đồng. Hoàn tất thủ tục, bà Phượng cho ông bà 2 triệu đồng. Tháng 4-2009, bà Phượng lại yêu cầu vợ chồng ông bà đến phòng công chứng ký tên bổ sung giấy tờ mua bán nhà. Ông bà ký, lăn tay và cũng không được nghe đọc hợp đồng. Lần này ông bà được yêu cầu cùng ký tên, điểm chỉ. Khi bà Phượng bảo ông bà viết giấy đã nhận của bà Quỳnh 30 lượng vàng SJC, ông bà cũng viết, ký và nghĩ thủ tục phải như vậy.

Vợ chồng ông Minh nói không hiểu biết pháp luật, chỉ nghĩ đơn giản làm vậy không ảnh hưởng gì, lại được một ít tiền. Ông bà không mua nhà, không đưa tiền cho ai, cũng không bán nhà, nhận tiền của ai. Tất cả việc mua bán cũng như giao nhận tiền đều do bà Phượng sắp xếp. Việc bà Quỳnh yêu cầu ông bà giao nhà không thể thực hiện vì căn nhà không thuộc sở hữu của ông bà. Nay ông bà yêu cầu tòa hủy hợp đồng mua bán nhà, trả nhà lại cho bà Múi.

Bà Múi (người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) nói căn nhà tranh chấp vốn là sở hữu chung của vợ chồng bà. Tháng 3-2009, cần tiền để chữa bệnh cho chồng nên bà vay của bà Phượng 280 triệu đồng, không thỏa thuận thời hạn vay, lãi suất 2%/tháng cho tháng đầu tiên, những tháng tiếp theo thì tính 1,5%/tháng. Sau đó bà vay bà Phượng thêm 30 triệu đồng nữa. Bà Phượng yêu cầu bà phải đến phòng công chứng lập hợp đồng bán nhà giả tạo cho ông Minh và nói khi nào bà trả hết nợ thì bà Phượng sẽ hủy hợp đồng, trả lại giấy tờ nhà cho bà.

Năm 2010, khi bà muốn trả nợ, lấy lại giấy tờ nhà thì mới biết nhà đã bị bán. Bà tố cáo bà Phượng ra công an. Tháng 9-2012, bà được cơ quan điều tra thông báo kết quả giải quyết tố cáo với nội dung quan hệ tranh chấp giữa các bên là quan hệ dân sự dù thông báo ghi nhận những nội dung điều tra được đúng như những gì bà trình bày.

Vô hiệu do giả tạo

Theo TAND quận 11, theo thừa nhận của ông Minh và bà Múi thì việc ký hợp đồng mua bán nhà giữa hai người nhằm mục đích hợp thức hóa việc bà Múi vay tiền của bà Phượng. Ông Minh và bà Múi không quen biết, không thỏa thuận mua bán, ông Minh cũng không thực hiện nghĩa vụ giao tiền cho bà Múi. Bà Phượng thừa nhận sự việc trên, xác nhận có cho bà Múi vay 310 triệu đồng và tổ chức cho bà Múi, ông Minh ký hợp đồng mua bán nhà. Như vậy hợp đồng mua bán trên là giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác. Theo BLDS, giao dịch mua bán nhà giả tạo này vô hiệu nên việc ông Minh đứng tên trên giấy hồng là không hợp pháp. Từ đó việc ông Minh ký hợp đồng mua bán căn nhà cho bà Quỳnh cũng không được thừa nhận.

Theo lời khai của bà Quỳnh tại cơ quan điều tra thì bà chỉ trực tiếp thỏa thuận với bà Phượng mua nhà mà không gặp chủ nhà thỏa thuận giá, cũng không đến xem nhà... Tòa xét thấy nếu bà Quỳnh ngay tình trong giao dịch mua bán nhà thì đã không bỏ qua giai đoạn xem nhà, thỏa thuận thời gian giao nhà, cam kết đảm bảo việc giao nhận nhà. Như vậy lời khai của bà Múi, ông Minh là có căn cứ và phù hợp với thực tế.

Từ đó tòa tuyên bác yêu cầu của bà Quỳnh, tuyên bố các hợp đồng mua bán nhà trên vô hiệu do giả tạo theo Điều 129 BLDS.

Công chứng phải lưu tâm

Theo lãnh đạo tòa án một quận tại TP.HCM, hiện nay các thẩm phán đều rất thận trọng khi giải quyết tranh chấp dạng này, sẵn sàng đưa vụ việc sang cơ quan điều tra xem xét khi có dấu hiệu nghi ngờ. Sau đó dù vụ việc không có dấu hiệu hình sự, tòa cũng dựa trên các thẩm định của cơ quan điều tra để giải quyết dân sự.

Theo vị này, người vay tiền chỉ nên ký hợp đồng vay tài sản, không nên thỏa thuận thành hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng hợp pháp. Khi có tranh chấp, người vay tiền sẽ thiệt thòi bởi có những trường hợp rất khó chứng minh hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng là hợp đồng giả cách.

Luật sư Trần Hải Đức (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận xét các ngân hàng, quỹ tín dụng cần đẩy mạnh hình thức cho vay ưu đãi, thủ tục nhanh chóng, đơn giản để giúp người dân trang trải chi tiêu. Song song đó, nếu thấy dấu hiệu bất thường thì công chứng viên - nơi “gác cửa” đầu tiên - phải đặt nghi vấn, hoãn lại tìm hiểu cho rõ… để kịp thời có các biện pháp ngăn chặn hợp đồng giả cách.

HOÀNG YẾN