“Tôi là thành viên của Hội đồng thẩm định giá đất TP.HCM nhưng tâm lý của các thành viên thường không an tâm khi tham gia hội đồng này”, đó là tâm tư của đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Hồng Hạnh (Phó giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM) khi góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi liên quan đến việc xác định giá đất cụ thể.
Đây cũng là nội dung được rất nhiều đại biểu có ý kiến tại buổi thảo luận tổ ở Quốc hội ngày 3-11.
Cần sự công bằng trong xác định giá đất cụ thể
Bà Nguyễn Thị Hồng Hạnh cho rằng, theo quy định hiện hành thì có năm phương pháp để xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể dùng để bồi thường cho dân khi nhà nước thu hồi đất và để xác định nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp.
 |
Đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh kiến nghị, dự thảo Luật cần quy định cụ thể hơn về việc xác định giá đất cụ thể để tạo hành lang pháp lý an toàn cho việc tổ chức thực hiện. Ảnh: QUANG PHÚC |
Hiện nay, một số trường hợp được dùng nhiều phương pháp để tính giá đất cho một hồ sơ dự án. Tuy nhiên, nhiều khi kết quả xác định giữa các phương pháp lại cho ra kết quả chênh lệch khá lớn.
“Có ý kiến cho rằng, cứ làm hết năm phương pháp, cái nào cho ra giá cao nhất thì áp dụng để tránh thất thu ngân sách nhà nước. Nếu chúng ta dùng hết năm phương pháp xác định giá đất rồi chọn ra phương pháp có giá cao nhất thực hiện theo cách làm này thì có ý kiến thắc mắc: khi nhà nước bồi thường cho người dân thì có gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước hay không? Và khi dùng giá cao nhất đó để xác định nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp thì liệu có công bằng với họ?”, bà Hạnh băn khoăn.
Bà Hạnh chia sẻ, đó cũng chính là lý do khiến cho các thành viên hội đồng thẩm định giá đất TP bất an khi tham gia thẩm định giá đất cụ thể. Từ thực tiễn đó, bà Hạnh kiến nghị dự thảo Luật cần quy định cụ thể hơn về việc xác định giá đất cụ thể để tạo hành lang pháp lý an toàn cho việc tổ chức thực hiện. Đồng thời, tạo sự công bằng và bình đẳng cho các doanh nghiệp.
Về khái niệm giá đất cụ thể, dự thảo Luật định nghĩa: “giá đất cụ thể là giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” là chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất hiện với tần suất trong một khoảng thời gian nhất định mà không bị ảnh hưởng bởi yếu tố đầu cơ.
Bà Hạnh cũng như nhiều đại biểu cho rằng, cần phải xem lại khái niệm này. Bởi một số trường hợp tìm giao dịch trong địa bàn cần xác định giá đất là rất khó. Trong khi đó, một bất cập hiện nay là giá ghi trong các hợp đồng giao dịch thường không phải là giá trị thật. “Đơn vị thẩm định giá thường làm thêm phiếu khảo sát thông tin về giá đất, tuy nhiên giá trên phiếu khảo sát này cũng rất khó để kiểm soát được có đúng với giá thị trường hay không?”, bà Hạnh nói.
Đồng thời, đại biểu Hạnh đề xuất, cần mạnh dạn quy định các giao dịch bất động sản phải không được dùng tiền mặt. Cùng với đó là việc kết nối dữ liệu giữa các cơ quan phải đồng bộ và chặt chẽ hơn.
Cũng liên quan đến giá đất, đại biểu Hoàng Đức Thắng (Quảng Trị) cũng nhận xét, giá đất là gốc của vấn đề, lâu nay tất cả hệ luỵ xảy ra cũng xuất phát từ giá đất không theo thị trường, nên dễ dẫn tới lạm dụng, trục lợi từ đất đai. Giá sinh ra lợi ích, nên xác định giá đất thế nào là nội dung rất quan trọng”, ông Thắng nói.
Theo ông Thắng, quan điểm giá đất phù hợp thị trường là đúng rồi, nhưng trong điều kiện bình thường thế nào? Thực tế, thị trường rất biến động cũng có giá trị thật, giá trị ảo. Ông Thắng đề nghị cơ quan soạn thảo phân định, giải thích rõ hơn khái niệm “điều kiện bình thường”.
Đại biểu Ngô Đông Hải (Thái Bình) cũng cho rằng, giá đất theo thị trường, đấu giá quyền sử dụng đất… cũng có hai mặt. Thực tiễn hiện nay ngoài việc xác định giá rất khó, thì chính nó cũng là yếu tố đẩy giá đất lên cao, tạo ra bong bóng bất động sản. Rồi dự án sau cao hơn dự án trước, gây khó khăn cho xác định giá đất.
“Không ai dám xác định giá đất thấp hơn giá vừa đấu thành công, cứ như thế giá đất nối đuôi nhau ngày càng tăng cao. Hiện nay, Thái Bình nhiều dự án đấu giá đất không ai vào đấu vì xác định giá khởi điểm rất cao, không thể nào hạ giá được dù thị trường bất động sản đang đi xuống”.
Theo đại biểu Hải, chỉ còn cách là địa phương cứ đưa ra đấu lần một, lần hai rồi lần ba không thành, mỗi lần như vậy hạ giá một ít. Nhưng chờ được ba lần đấu như vậy mất rất nhiều thời gian, nên toàn bộ kế hoạch đấu giá đất, thu ngân sách… không đạt. Hơn nữa, nếu chăm chăm vào thu ngân sách thông qua đấu giá đất, thì những giá trị này không bền vững, đẩy giá đất lên cao, thì làm ảnh hưởng tới các yếu tố đầu vào, đầu tư khác, gây bất lợi cho nền kinh tế. Ông Hải cho rằng, cần tính kỹ chỗ này để đảm bảo tính ổn định, bền vững nếu không “rất nguy hiểm”.
Giá đất sát với thị trường: Nếu đủ dữ liệu thì năm năm nữa
Liên quan đến các vấn đề đại biểu nêu, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà khẳng định, các phương pháp xác định giá đất cụ thể hiện nay là không sai và theo thông lệ quốc tế. Nhưng quan trọng là do ở nước ta không có giá thị trường.
 |
Bộ trưởng Trần Hồng Hà tiếp thu ý kiến đại biểu và giải trình thêm một số vấn đề đại biểu quan tâm tại buổi thảo luận tổ ngày 3-11. Ảnh: QUANG PHÚC |
“Giá sơ cấp là giá nhà nước giao đất thì chủ yếu cũng không đấu thầu, đấu giá mà giao không thu tiền sử dụng đất thì tính giá theo bảng giá đất và theo khung giá đất. Mà khung, bảng đã không theo thị trường rồi thì đây là bất cập rất lớn”, Bộ trưởng nhìn nhận.
Ngoài ra, Bộ trưởng cũng cho biết, một nguyên nhân nữa là hiện nay giá người dân kê khai trong các hợp đồng giao dịch thường thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng thật.
Ông Hà thông tin, giải pháp hiện nay là dùng phương pháp định giá theo vùng giá trị xác định các thửa đất chuẩn. Phương pháp này sẽ thực hiện được khi có bản đồ về địa chính số và thiết lập được mạng lưới thu được thông tin về giá đất hàng ngày và chuẩn.
“Trong dự thảo Luật chúng tôi đã chế định người dân phải có trách nhiệm thế nào, quy định phải giao dịch thế nào. Nhà nước phải giao đất chủ yếu qua đấu thầu, đấu giá... Chúng ta làm toàn bộ điều này và có dữ liệu thì chúng tôi dự báo khoảng năm năm có khả năng thực hiện được”.
Ông Hà cho biết, hiện nay, hai Sở Tài chính, TN&MT TP.HCM và Hà Nội đang thực hiện theo phương pháp này. “Chúng ta có phương pháp và hoàn toàn có thể làm được, tất nhiên phải chế định để thông tin này chính xác. Cái quan trọng nhất là giá đất không được mang ý chí chủ quan và mọi phương pháp làm phải là phương pháp thống kê, toán học, độc lập với những người định giá”, Bộ trưởng Hà nói. Bộ trưởng cũng khẳng định, khó để có một giá thị trường duy nhất mà trên cơ sở các thửa đất chuẩn để tìm ra một giá thị trường tương đối nhất.
