Mới đây, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2025, trừ một số trường hợp theo quy định tại Luật.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã nêu ra 9 điểm nhấn nổi bật của Luật Đất đai sửa đổi (tạm gọi là Luật Đất đai 2024) có những tác động lớn đến thị trường bất động sản.
Hiệp hội rất hoan nghênh Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất tại khoản 1 Điều 177.
Luật Đất đai 2024 sẽ tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn để cho ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, nông thôn ngày càng đổi mới, sẽ tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn.
Khoản 9 Điều 138 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định có tính đổi mới về trách nhiệm của Nhà nước phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả người sử dụng đất theo yêu cầu (có đơn đề nghị) hoặc cả trường hợp người sử dụng đất không có yêu cầu.
Nhà nước có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện theo quy định tại Điều này.
HoREA rất hoan nghênh Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Khoản 32 Điều 79 còn quy định trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này. Quy định này đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây.
Đồng thời, Chương VII Luật Đất đai 2024 đã quy định chặt chẽ về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.
Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất tại Điều 159. Theo đó, bảng giá đất được xây dựng hàng năm. Bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1-1-2026 và được điều chỉnh từ ngày 1-1 của năm tiếp theo sẽ giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường. Tuy nhiên, quy định này cũng sẽ làm gia tăng áp lực công việc cho các địa phương.
Đồng thời, khoản 5 Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai 2024 đã quy định 4 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể. Trong trường hợp cần thiết phải quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định thì Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển kinh tế - xã hội.
Hiệp hội rất hoan nghênh Luật Đất đai 2024 đã bổ sung Chương VIII về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất (Luật Đất đai 2013 không có Chương này). Nếu thực hiện được thì Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên thị trường sơ cấp đất đai phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội.
Thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì toàn bộ địa tô chênh lệch sẽ thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng, sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.
Điều 126, Luật Đất đai mới đã quy định cơ chế thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với đất chưa giải phóng mặt bằng và quy định nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.
Tuy nhiên, hiện nay, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở hoặc phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Do đó, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản rất kỳ vọng các cơ quan khẩn trương thực thi hiệu quả Điều 125 về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và Điều 126 về thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.
Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định rất thông thoáng việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại.
Do vậy, Luật Đất đai 2024 sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh (không bao gồm dự án nhà ở thương mại) như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí…
Dù vậy, Hiệp hội nhận thấy quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 có thể dẫn đến hệ quả là trong khoảng 5-7 năm tới đây thì thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại.
Do vậy, Hiệp hội rất hoan nghênh Quốc hội cho phép trường hợp xét thấy cần thiết thì Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật Đất đai.
Điều 30 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, hoặc trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Điểm b khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 quy định Tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Đặc biệt, Quốc hội cho phép áp dụng ngay một số quy định của Luật Đất đai 2024 như các quy định về định giá đất hoặc các quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển để tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn.
Đặc biệt, cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất sẽ tạo điều kiện cho Chính phủ xây dựng và ban hành “Nghị định quy định về giá đất” thực hiện Luật Đất đai 2024, thay vì ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất”.
