Phát triển nhà ở xã hội không chỉ đáp ứng nhu cầu cơ bản của hàng triệu hộ gia đình cán bộ, công nhân, viên chức và người lao động có thu nhập thấp mà còn góp phần bảo đảm an sinh xã hội, giải quyết việc làm, tăng thu nhập và kích cầu tiêu dùng của người dân và doanh nghiệp. Qua đó tạo động lực phát triển liên ngành, góp phần phát triển kinh tế - xã hội trên cả nước và mỗi địa phương, trước mắt và lâu dài, vĩ mô và vi mô.
PLO đã có cuộc phỏng vấn riêng với ông Bùi Quang Anh Vũ – CEO của Công ty CP Bất động sản Phát Đạt về vấn đề mà Chính phủ và người dân đang đặc biệt quan tâm này.
. Trước cả khi thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, ách tắc, báo chí và cơ quan quản lý đã cảnh báo những rủi ro tiềm tàng ở lĩnh vực này. Là người trong cuộc, ông đánh giá thế nào?
Ông Bùi Quang Anh Vũ: Ở khía cạnh dòng tiền, trước đây thị trường phát triển tốt vì rất nhiều người xuống tiền mua BĐS. Họ mua vài căn, thậm chí vài chục căn hộ để làm gì? Trước tiên họ cho thuê, thu về dòng tiền cho thuê. Rồi để đầu tư bán lại khi có lời. Giai đoạn ấy, chính sách của ngân hàng tương đối linh hoạt theo hướng hỗ trợ người mua.
Đang vậy thì đột nhiên đại dịch COVID-19 xảy ra. Doanh nghiệp khó khăn, người lao động mất việc, toàn bộ nền kinh tế chững lại. Tiêu dùng trong nền kinh tế đi xuống, mặt bằng trong nền kinh tế thừa nhiều.
Những dịch vụ trung gian kiểu như AirBNB, chuyên về kết nối cho thuê nhà, làm ăn rất khó, gần như không còn hoạt động.
Trước đây tại các khu trung tâm, AirBNB lấy được rất nhiều hợp đồng với người chủ để cho thuê. Khi không còn làm ăn được nữa, một loạt những người hợp tác với AirBNB bán bớt BĐS, bởi không thể gồng nợ mãi. Kết quả, các chủ sở hữu nhà không có nguồn tiền cho thuê thì cũng không có tiền trả nợ ngân hàng. Cạn tiền, họ không mua thêm bất động sản nữa. Thị trường vì vậy chững lại.
Khi thị trường đang lên, nhiều nhà đầu tư mua vào, rất nhiều người khác vì thế cũng mua theo. Ban đầu, thị trường sốt nóng với những sản phẩm mang tính trung tâm, thực chất. Sau đó đất nền cũng tăng. Kết quả, từ cao nguyên xuống đồng bằng, từ đất liền đến hải đảo, giá bất động sản các nơi đồng loạt tăng, thậm chí mức tăng bất hợp lý.
Quá trình tích lũy nghịch lý ấy gặp đại dịch COVID-19 làm bộc lộ rõ hơn khiếm khuyết của thị trường. Các doanh nghiệp trong hệ sinh thái bất động sản mất khả năng trả nợ dẫn đến khủng hoảng về trái phiếu và nhiều vấn đề khác.
Rất may, Phát Đạt đến 31-12-2023 vừa rồi đã thanh toán xong toàn bộ trái phiếu.
. Chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp mong tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực BĐS. Đến lúc này, về mặt hiệu quả, tác động, ông đánh giá thế nào?
+ Giờ thì đang tồn tại nghịch lý là lãi suất tiền gửi thấp mà nhưng lượng tiền gửi vào ngân hàng vẫn rất cao. Thanh khoản thì tốt vậy nhưng bơm thế nào ra ngoài để hỗ trợ tăng trưởng, nhưng kiểm soát được lạm phát, tỷ giá và ổn định được vĩ mô là thách thức rất lớn.
Tôi nghĩ, giải pháp đầu tiên cho giai đoạn này là củng cố niềm tin của nhà đầu tư.
Lúc trước họ mất niềm tin bởi đầu tư vào BĐS đã thua lỗ, chuyển sang đầu tư chứng khoán lại thua lỗ tiếp. Vậy phải củng cố niềm tin của nhà đầu tư để làm sao họ tiêu tiền, nhưng không phải tiêu dùng mà là đầu tư để sinh ra lợi nhuận. Đó mới là vấn đề quan trọng.
Nhà ở xã hội có phải là giải pháp để củng cố niềm tin nhà đầu tư?
+ Niềm tin là vấn đề lớn, cần các giải pháp mang tính vĩ mô, tổng thể và toàn diện. Vừa rồi, Thủ tướng đã tổ chức ba hội nghị về thị trường chứng khoán, về chính sách tiền tệ và về thị trường BĐS. Để có giải pháp cho thị trường bất động sản thì cần có sự kết hợp, đối thoại của ba thị trường này.
Nhà ở xã hội là sản phẩm mang lại lợi ích cho nhiều bên, hướng đến phân khúc thấp, phục vụ người thu nhập thấp. Tính xã hội cao như vậy thì Nhà nước phải có vai trò chủ đạo, vừa định hướng vừa phát triển.
Về phân khúc trung cấp và cao cấp, doanh nghiệp đang làm tốt về thương mại hãy cứ để họ làm. Thị trường luôn có sự đa dạng về cung - cầu. Cùng với các cơ chế, chính sách hướng đến đáp ứng nhu cầu cơ bản về nhà ở bình dân, thu nhập thấp thì cũng cần tôn trọng nhu cầu thật về nhà ở trung và cao cấp.
Quan trọng vẫn phải làm sao để doanh nghiệp thấy có lợi nhuận, thì họ mới tham gia.
. Nhu cầu về nhà ở bình dân, cho người thu nhập thấp hẳn là rất lớn. Nhưng dường như các doanh nghiệp BĐS chưa nhiệt tình lắm. Tại sao vậy?
+ Việt Nam có thể học kinh nghiệm Singapore. Để phát triển nhà ở xã hội, trước tiên cần phải có quỹ đất. Nhà ở xã hội phải rẻ, vậy có mặt bằng giá rẻ không, nếu doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội bỏ tiền ra mua đất thì cơ chế hoàn lại tiền cho doanh nghiệp thế nào? Đã là nhà ở thì vị trí của dự án phải thuận lợi cho sinh hoạt, đi lại, học hành của người trẻ thì mới thu hút được người đến sinh sống.
Vậy Nhà nước nên tạo quỹ đất cho nhà ở xã hội, đồng thời kiểm soát việc phân phối làm sao cho đúng đối tượng. Chứ như hiện nay, doanh nghiệp phải làm cả. Chẳng may không đúng đối tượng, sau này có thể sẽ rất khó cho doanh nghiệp.
Tóm lại, Nhà nước cần phải đóng vai trò chủ lực trong phát triển nhà ở xã hội, dù là để bán hay cho thuê. Nhà nước cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người có nhu cầu, chứ không giao hết cho các ngân hàng thương mại.
. Cám ơn những chia sẻ của ông!
