Nên quy định mở phương thức giao dịch nhà đất

Sáng 12-4, tại phiên họp chuyên đề pháp luật, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (QH) đã cho ý kiến đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS, sửa đổi).

Nên hay không bắt buộc giao dịch qua sàn?

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) gồm 11 chương với 92 điều, có nhiều điểm mới. Trong đó đáng chú ý là việc Chính phủ đề xuất áp dụng quy định về việc BĐS hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn.

Hiện nay có nhiều chủ đầu tư tự thành lập sàn giao dịch để phân phối sản phẩm của mình.Ảnh minh họa: QUANG HUY

Theo Điều 57 dự thảo, hai loại giao dịch BĐS phải thông qua sàn gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Thực tế, quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật Kinh doanh BĐS 2006 nhưng sau đó xóa bỏ khi sửa luật vào năm 2014.

Từ góc độ cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay thường trực ủy ban tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch BĐS hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đây chỉ là một trong các phương thức để thực hiện giao dịch. Vì vậy, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc không để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, sự cần thiết.

“Báo cáo đánh giá tác động về nội dung này chưa đủ thuyết phục” - ông Thanh nói.

Theo tờ trình của Chính phủ, việc bắt buộc giao dịch qua sàn nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, dự thảo luật đã quy định rõ trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải công khai thông tin về BĐS trên cổng thông tin của cơ quan quản lý về nhà ở, cộng thêm nhiều quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch…

Ngoài ra, ông Thanh lo ngại việc buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng tầng lớp trung gian, chi phí giao dịch. Khoản này sẽ được tính vào giá sản phẩm và người mua phải chịu.

Cạnh đó, cơ quan thẩm tra cũng lo ngại việc bắt buộc giao dịch qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch BĐS câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên.

“Thực tế có hiện tượng các sàn giao dịch câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả” - chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nói.

Cần quy định thiết chế về sàn giao dịch

“Một số chủ đầu tư cho biết họ sẵn sàng bán trực tiếp cho người mua, như vậy không phải mất chi phí trung gian” - Tổng thư ký QH Bùi Văn Cường nói. Ông đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc quy định theo hướng mở, các bên tham gia giao dịch có thể lựa chọn qua sàn hoặc không.

Đồng tình, Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy cũng đề nghị chỉ quy định theo hướng khuyến khích vì thực tế rất nhiều trường hợp giao dịch không cần qua sàn. Theo ông Huy, Bộ luật Dân sự đã quy định các giao dịch dân sự đó không nhất thiết phải qua sàn.

Bổ sung, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên cho biết Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sắp tới trình QH cho ý kiến không quy định hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất phải thông qua sàn. Trong khi đó, Luật Doanh nghiệp quy định “doanh nghiệp được tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng”.

Chủ tịch QH Vương Đình Huệ lưu ý Nghị quyết 18 về đất đai chỉ nêu tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch BĐS, không nói áp dụng 100% thanh toán không dùng tiền mặt. Ông Huệ cho rằng dự thảo chỉ nên quy định thiết chế về sàn giao dịch, địa vị pháp lý, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động của sàn.

“Vấn đề tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt không thấy điều tiết trong những dự án (luật) đợt này mà lại quy định bắt buộc giao dịch phải lên sàn. Nếu quy định lúc thế này, lúc thế kia thì sẽ rất khó cho thị trường” - ông Huệ nêu quan điểm.

Giải trình sau đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh dự thảo chỉ quy định bắt buộc qua sàn đối với giao dịch BĐS hình thành trong tương lai. Còn lại, khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua, cho thuê… thực hiện qua sàn chứ không bắt buộc.

Đề xuất cơ chế điều tiết thị trường

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, các quy định hiện hành còn thiếu hoặc lỏng lẻo để thị trường BĐS phát triển thiếu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào. Mặt khác, cơ cấu sản phẩm không phù hợp, dư thừa sản phẩm cao cấp mà thiếu BĐS trung bình và thấp.

Cùng với đó, tình trạng đầu cơ BĐS vẫn còn diễn ra khá phổ biến. Vì vậy, dự thảo sửa đổi, bổ sung quy định Bộ Xây dựng chủ trì, cùng các bộ, ngành, địa phương trình cấp có thẩm quyền biện pháp điều tiết khi thị trường mất cân đối cung cầu, số lượng và giá giao dịch tăng, giảm bất thường hay khi xuất hiện thiên tai, chiến tranh, khủng hoảng kinh tế...

Công cụ để Chính phủ điều tiết thị trường gồm chính sách về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh BĐS, thuế, tín dụng, tài chính. Việc điều tiết thị trường sẽ theo nguyên tắc tôn trọng quy luật thị trường; phân cấp, phân quyền quản lý.

ĐỨC MINH