Một trong những vấn đề quan trọng của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mà người dân đặc biệt quan tâm là chuyện thu hồi đất. Điều 86 dự luật đưa ra quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH) vì lợi ích quốc gia, công cộng. Vậy thế nào là “vì lợi ích quốc gia, công cộng”? GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, chia sẻ với Pháp Luật TP.HCM xung quanh vấn đề này.
Chưa luật hóa đúng tinh thần Nghị quyết 18
. Phóng viên: Thưa Giáo sư, Điều 86 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đưa ra quy định về thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Ông có ý kiến gì về danh mục các dự án thuộc dạng Nhà nước thu hồi đất mà ban soạn thảo liệt kê ra tại Điều 86 không?
+ GS Đặng Hùng Võ: Để sửa đổi Luật Đất đai hiện hành, Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16-6-2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã xác định rõ ràng và chi tiết nhiều chính sách đất đai cần luật hóa cho giai đoạn tới. Về cơ chế Nhà nước thu hồi đất, nghị quyết đã đặt ra các nguyên tắc bao gồm:
 |
| GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT. |
1. Quy định rõ “điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng” (tức là thể hiện mong muốn chỉ dùng cơ chế Nhà nước thu hồi đất bắt buộc khi nào thật cần thiết, đừng dễ dãi và quá tràn lan);
2. “Bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư”;
3. “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”;
4. “Quy định cơ chế góp QSDĐ, điều chỉnh lại đất đai đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn”.
Lãng phí từ hàng ngàn dự án “treo”
Trên thực tế, chỉ riêng tại các địa phương mà đoàn giám sát của Quốc hội đến giám sát đã có gần 2.000 dự án “treo” trên diện tích khoảng 12.000 ha. Hay như tại Hà Nội vừa qua đã rà soát và chỉ ra đang có 400 dự án “treo”.
Phải chăng thu hồi đất dễ dàng nên dễ bị lạm dụng và hậu quả là lãng phí đất đai!
Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi Chính phủ trình lên Quốc hội, tại Điều 86 về “thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng” vẫn đi theo tư duy của Luật Đất đai 2013: Một quy định chung không rõ ràng cộng với một danh sách các loại dự án liên kết với quy định chung. Danh sách dự án được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất còn dài hơn cả quy định trong Luật Đất đai 2013, gồm cả các dự án nhà ở thương mại.
Như vậy, có thể nói dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa luật hóa đúng Nghị quyết 18-NQ/TW của Đảng. Nghị quyết 18 đã có chủ trương áp dụng cơ chế “góp QSDĐ, điều chỉnh lại đất đai để phát triển, chỉnh trang các khu dân cư đô thị, nông thôn nhưng dự thảo Luật Đất đai có Điều 220 thuộc Chương XIII về “chế độ sử dụng các loại đất” quy định chung chung về cơ chế này. Điều 86 lại đưa các dự án này vào diện Nhà nước thu hồi đất.
 |
| Những khu vực chỉnh trang đô thị nếu nhà nước không đứng ra thu hồi đất thì sẽ rất khó để thực hiện, điển hình như dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng (tứ giác Nguyễn Cư Trinh, bao quanh bởi các tuyến đường Nguyễn Cư Trinh, Cống Quỳnh, Nguyễn Trãi và Trần Đình Xu) gần hai thập kỷ vẫn chưa thể thực hiện được. Ảnh: QT |
Cần phải làm rõ thế nào là lợi ích quốc gia, công cộng
. Nhiều ý kiến cho rằng dự thảo mới chỉ liệt kê danh mục các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất mà thiếu các điều kiện, tiêu chí cụ thể để làm rõ thế nào là dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng. Vậy theo Giáo sư, cần phải có những tiêu chí, điều kiện gì?
+ Đúng vậy, các quy định trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mà Quốc hội đang xem xét chưa làm rõ thế nào là lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng. Điều này có nghĩa là luật phải có định nghĩa cụ thể về các khái niệm này, ít nhất là “giải thích từ ngữ”.
Theo tôi, “lợi ích công cộng” là lợi ích mang tính xã hội, lợi ích cho cộng đồng dân cư, không mang mục tiêu lợi nhuận, chủ yếu từ các dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật, xã hội và môi trường không vì mục tiêu kinh doanh. “Lợi ích quốc gia” là lợi ích từ việc sử dụng đất cho khu vực Nhà nước và lợi ích từ các dự án đầu tư vì mục tiêu lợi nhuận nhưng thuộc chiến lược phát triển kinh tế quốc gia. Các dự án phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia không hề cố định theo thời gian và cần các tiêu chí cụ thể.
Quy định như dự thảo hiện nay dễ dẫn tới tình trạng thu hồi đất tràn lan, để lại quá nhiều dự án “treo”, gây lãng phí rất lớn từ nguồn lực đất đai.
Cơ chế đồng thuận 2/3
Với đất đai, thế giới người ta đã thấy rằng cơ chế Nhà nước thu hồi đất gây ra khiếu kiện nhiều, còn cơ chế chuyển nhượng tự nguyện theo thị trường lại làm cho nhà đầu tư dự án không thể nhận chuyển nhượng được 100% diện tích đất cần thiết để làm dự án.
Người ta vẫn sử dụng cơ chế đồng thuận cộng đồng, tức là phương án giao dịch đất đai được lập, có đóng góp ý kiến của từng hộ sử dụng đất, biết rõ ai đồng ý, ai không đồng ý và vì sao mà không đồng ý. Chỉnh lý, trình bày, giải thích rõ với dân. Khi được trên 2/3 đồng ý và từ dưới 1/3 không đồng ý vì những lý do vô lý thì Nhà nước quyết định.
Cơ chế này luôn bảo đảm hài hòa lợi ích ba bên: Người bị thu hồi đất, nhà đầu tư dự án và Nhà nước. Ta cần hiểu đúng và học tập kinh nghiệm này.
GS ĐẶNG HÙNG VÕ
. Trong dự thảo luật, ban soạn thảo đã đưa cả dự án nhà ở thương mại vào diện Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quan điểm của Giáo sư như thế nào?
+ Chính xác hơn là Điều 86 quy định các “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất. Sự thực, đây là tư duy cho rằng khi thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện dự án nhà ở thì nhà đầu tư dự án sẽ có lợi lớn nên đưa vào khung “được Nhà nước thu hồi đất”. Điều này chỉ đúng khi hệ thống định giá đất ở ta quá yếu kém mà tạo ra kẽ hở về giá đất khi nhà đầu tư dự án chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Khi hệ thống định giá đất hoạt động chính quy thì chẳng có kẽ hở nào cho các nhà đầu tư dự án nhà ở lách vào lấy tư lợi.
Sao chúng ta lại bắt những người được hưởng giá trị từ quyền tài sản mất đi bằng giá trị thấp hơn thị trường. Chúng ta cần tư duy là Nhà nước phải nâng mức bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất lên ngang giá trị chuyển nhượng trên thị trường mới đảm bảo công bằng thực.
GS ĐẶNG HÙNG VÕ
Chúng ta lưu ý rằng còn công cụ thuế thu nhập nữa để giải quyết vấn đề. Người dân bị thu hồi đất luôn cảm thấy mình bị thiệt thòi, Nhà nước quá lưu tâm tới các giải pháp liên quan tới các đại gia bất động sản. Tôi thấy ta vẫn chưa thật sự hướng đến sự chia sẻ lợi ích hợp lý, trong khi đó Nghị quyết 18 đã yêu cầu chia sẻ lợi ích hợp lý giữa ba bên.
Bên cạnh yêu cầu hoàn thiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất, chúng ta còn phải nâng cấp hữu hiệu cơ chế quản lý giá đất sao cho phù hợp với giá trị thị trường. Hai yêu cầu này phải song hành đổi mới, gắn chặt với nhau…
 |
Những khu vực chỉnh trang đô thị nếu nhà nước không đứng ra thu hồi đất thì sẽ rất khó để thực hiện. Trong ảnh là dự án chỉnh trang đô thị khu tứ giác Nguyễn Cư Trinh, quận 1, TP.HCM (còn gọi là khu Mả Lạng). Ảnh: NGUYỆT NHI |
Nguyên tắc thương mại hóa quyền sử dụng đất
. Theo Bộ TN&MT, Luật Đất đai sửa đổi đang hướng đến việc có một mặt bằng giá chung cho cả dự án Nhà nước thu hồi đất và dự án do doanh nghiệp thỏa thuận. Theo ông, trong điều kiện giá đất của Nhà nước chưa sát với giá thị trường hiện nay thì điều này có dễ thực hiện không?
+ Nhiều ý kiến cho rằng cần mở rộng diện thu hồi đất vì “lo sợ” bất công bằng giữa người bị Nhà nước thu hồi đất và người chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư. Thực chất, tư duy này đi theo hướng không công nhận giá trị thị trường, rộng hơn có nghĩa là không công nhận cơ chế thị trường.
Sao chúng ta lại bắt những người được hưởng giá trị từ quyền tài sản mất đi bằng giá trị thấp hơn thị trường. Chúng ta cần tư duy là Nhà nước phải nâng mức bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất lên ngang giá trị chuyển nhượng trên thị trường mới đảm bảo công bằng thực.
Chúng ta lưu ý rằng Nghị quyết 18 đã xác định “đẩy mạnh thương mại hóa QSDĐ”, tư duy cũng phải dựa trên nguyên tắc “thương mại hóa” này. Điều quan trọng là hãy đinh ninh quan niệm Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án đầu tư vì mục tiêu lợi nhuận khi các dự án đó thuộc chiến lược phát triển kinh tế của đất nước. Tiếp theo là kiểm tra, thanh tra, giám sát thường xuyên việc triển khai, khi bị “treo” phải xử lý ngay. Còn lại là Nhà nước quản lý cho tốt việc vận hành thị trường QSDĐ.
. Xin cám ơn Giáo sư.
Bộ trưởng Bộ TN&MT TRẦN HỒNG HÀ:
Cần thêm nhiều góp ý về việc mở rộng hay thu hẹp đối tượng thu hồi đất
Đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH) vì lợi ích quốc gia, công cộng, nếu chúng ta cụ thể hóa, lượng hóa được thành tiêu chí thì phải nói là rất tốt. Tiêu chí cho các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh cũng như các dự án liên quan đến xây dựng các công trình công cộng thì dễ rồi nhưng còn các dự án phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng là vấn đề khó.
 |
Bộ trưởng Trần Hồng Hà |
Lần này sửa luật, một mặt chúng tôi đưa ra các nhóm tiêu chí, mặt khác cũng phải đưa ra danh mục các dự án thuộc nhóm Nhà nước thu hồi đất. Đúng là cần phải lượng hóa được tiêu chí, điều kiện để Nhà nước thu hồi đất các dự án này. Tuy nhiên, cho đến giờ phút này, phải nói là các cơ quan bên lập pháp và hành pháp chúng tôi cũng chưa có được phương án tốt hơn.
Về chênh lệch giữa giá do Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất và doanh nghiệp thương lượng, luật mới đang hướng tới việc không còn khái niệm Nhà nước thu hồi đất để làm quốc phòng, an ninh và làm đường thì giá thu hồi rẻ hơn đối với đất đai làm thương mại, dịch vụ của doanh nghiệp. Chúng tôi muốn tất cả dự án này sẽ được thực hiện trên một mặt bằng về chính sách. Để làm được điều đó, Nhà nước sẽ trực tiếp điều tiết địa tô chênh lệch do Nhà nước điều chỉnh mục đích, xây dựng hạ tầng. Nhà nước phải hài hòa được các lợi ích này cho địa phương này với địa phương khác, giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân sử dụng đất cũng như bảo đảm công bằng cho các đối tượng khác.
Về việc có nên mở rộng đối tượng thuộc diện Nhà nước thu hồi hay giảm tối đa việc này, ban soạn thảo cần có thêm ý kiến góp ý của các đại biểu. Quan điểm của Bộ TN&MT là Nhà nước chỉ thu hồi dự án khi chứng minh được đó là dự án công, những dự án an ninh, quốc phòng, dự án KT-XH nhưng mang lại lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Vấn đề quan trọng nhất là bằng cách nào chứng minh được dự án đó mang lại lợi ích quốc gia, công cộng. Việc này chúng tôi xác định sẽ để những người dân trực tiếp bị thu hồi đất nêu ý kiến có tạo ra lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng không, có tạo ra khoảng cách giàu nghèo không, có tạo ra bất ổn xã hội không, vấn đề giá cả bồi thường hợp lý không, tái định cư hợp lý không...
Nếu người dân nói đồng ý thì làm, còn người dân không đồng tình thì chúng ta chỉ dừng lại ở danh mục các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh và dự án Nhà nước bỏ tiền ra đầu tư.
(Trích phát biểu tại buổi thảo luận tổ ở Quốc hội ngày 3-11)
Ông TRẦN QUỐC TUẤN, Đoàn đại biểu Quốc hội Trà Vinh:
Cân nhắc việc Nhà nước thu hồi đất cho dự án nhà ở thương mại
Tôi đồng tình với một số nội dung nêu trong Điều 86 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về các trường hợp thu hồi đất cụ thể, nhằm tạo thuận lợi trong thực hiện dự án cũng như sự ủng hộ của người dân đối với việc thu hồi đất. Tuy nhiên, tôi đồng quan điểm với Ủy ban Kinh tế nêu trong báo cáo thẩm tra, là cần hết sức cân nhắc việc quy định thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại mục tiêu đầu tiên mà chủ đầu tư hướng tới là lợi nhuận. Trong khi đó, dự thảo luật lại đưa dự án này vào danh mục dự án do Nhà nước thu hồi đất, điều này dễ dẫn đến có nguy cơ doanh nghiệp lợi dụng.
 |
Đại biểu Quốc hội Trần Quốc Tuấn |
Tôi đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, quán triệt tinh thần của Nghị quyết 18, là thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đồng thời, các dự án có nguồn vốn tư nhân phải có quy định đánh giá tác động về mặt xã hội khi thu hồi đất của người dân, đảm bảo minh bạch, tránh lạm dụng gây bức xúc đối với người bị thu hồi đất.
Dự luật cũng cần quy định rõ ràng hơn điều kiện, tiêu chí thu hồi đất để phát triển KT-XH đất nước. Tránh trường hợp hôm nay thu hồi đất của người dân để xây chợ dân sinh nhưng ngày mai lại mọc ra nhà, khu phố nằm trong khu chợ vừa xây dựng. Hay thu hồi đất để làm nơi chế biến nông sản nhưng 10-15 năm sau, khu này không còn hoạt động thì chuyển mục đích làm nhà ở hoặc khu dân cư…
Thiếu tướng NGUYỄN VĂN THUẬN, Đoàn đại biểu Quốc hội Cần Thơ:
Khu đô thị, nhà ở thương mại: Nên để chủ đầu tư tự thỏa thuận
Tôi đề nghị bỏ nội dung quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, làm nhà ở thương mại, vì đây là hoạt động kinh tế đơn thuần, do doanh nghiệp bất động sản thực hiện. Việc Nhà nước tham gia vào quá trình thu hồi đất để chuyển giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án có thể làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện, tác động đến người sử dụng đất.
 |
Thiếu tướng Nguyễn Văn Thuận |
Tôi đề nghị với dự án khu đô thị, nhà ở thương mại cần quy định theo hướng chủ đầu tư phải thực hiện thỏa thuận với người sử dụng đất theo hình thức nhận chuyển nhượng hay nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án nếu phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Trong thời gian qua, việc tranh chấp đất đai chủ yếu liên quan đến thu hồi đất để xây khu đô thị, nhà ở thương mại, nhiều dự án gây mất an ninh trật tự và là “điểm nóng” ở nhiều địa phương.
