Tại hội thảo ngày 19-10 góp ý cho dự án Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) (sửa đổi) do Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM tổ chức, các đại biểu đã đóng góp nhiều ý liên quan vấn đề điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, việc cấp giấy chứng nhận, chuyển nhượng quyền sử dụng đất...
Phân định rõ vị trí để xe ở chung cư
Ông Lê Văn Quang Vinh, Phó phòng Quản lý đô thị huyện Hóc Môn, cho biết tại khoản 6 Điều 13 của dự thảo có nêu nội dung liên quan việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích xây dựng phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu.
Theo đó, dự thảo chỉ nói về việc mua bán nhà ở xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình mà không yêu cầu hồ sơ đó phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Điều này có thể dẫn đến tình trạng chủ đầu tư tự in bản vẽ và tự quy định các diện tích sở hữu.
Ông Vinh dẫn chứng một chung cư ở quận Bình Tân đang có tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân, trong đó tranh cãi nhất là diện tích sở hữu chung - riêng, diện tích hầm để xe máy... Hợp đồng của chủ đầu tư có đính kèm các bản vẽ nhưng các bản vẽ này không được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
“Trong luật cần nêu rõ nếu việc mua bán nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định” - ông Vinh đề xuất.
Khi nào bán bất động sản phải đăng ký?
Tại hội thảo, bà Ung Thị Xuân Hương, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM, nêu ý kiến tại khoản 4 Điều 24 dự thảo quy định điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là “trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường BĐS về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh BĐS cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.
Với quy định trước đó, trước khi bán sản phẩm chủ đầu tư chỉ thông báo cho cơ quan có thẩm quyền, còn thời điểm cơ quan này có trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh hay không là chưa rõ. Điều này dẫn đến khó quản lý thị trường nhà ở tương lai. Nhà nước, người tiêu dùng thiếu thông tin về BĐS để đưa ra các quyết định đầu tư một cách chính xác, đồng thời khó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
“Do đó, đề nghị bổ sung điều kiện đăng ký đối với BĐS hình thành trong tương lai trước khi bán, chuyển nhượng là đối với các dự án BĐS chuyển nhượng một phần, chuyển nhượng sản phẩm BĐS đã hoàn thành, hình thành trong tương lai, cho thuê, cho thuê lại phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền trước khi đưa vào giao dịch” - bà Hương đề xuất.
Về công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh BĐS (khoản 4 Điều 43 dự thảo luật), bà Hương cho rằng dự thảo cần có quy định hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Phân tích thêm, bà Hương nói khi tham gia giao dịch về BĐS thì người dân hay người tiêu dùng là bên yếu thế so với doanh nghiệp kinh doanh BĐS về mặt kinh tế, hiểu biết pháp luật và khả năng thương lượng. Nhà nước phải có công cụ hỗ trợ người dân kiểm tra đối tượng giao dịch, giải thích pháp luật để người tiêu dùng đưa ra sự thỏa thuận có hiểu biết. Đồng thời, đảm bảo thủ tục công chứng công bằng, giúp người dân nhận diện quyền và lợi ích khi tham gia giao dịch.
Phát biểu kết luận, Phó Trưởng đoàn ĐBQH TP.HCM Văn Thị Bạch Tuyết cho biết sẽ ghi nhận đầy đủ góp ý của các đại biểu để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ sáu tới đây.
Dự án bất động sản phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất
Sở KH&ĐT TP.HCM góp ý cần nghiên cứu nội dung liên quan đến khoản 1 Điều 11 về dự án BĐS phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất.
“Theo pháp luật về đất đai, trường hợp dự án thực hiện thủ tục chấp nhận chủ trương đầu tư thuộc diện thu hồi đất thì mới có cơ sở để cập nhật vào danh mục dự án ban hành kèm theo kế hoạch sử dụng đất. Các dự án BĐS thông thường không thuộc trường hợp chấp nhận chủ trương đầu tư hoặc thuộc diện thu hồi đất thì không có cơ sở cập nhật vào kế hoạch. Do đó, đề nghị cơ quan đất đai có ý kiến thêm về vấn đề này” - Sở KH&ĐT TP góp ý.
