‘Xù’ bán đất, phạt cọc thế nào mới đúng?
(PL)- Bên mua đất đặt cọc 200 triệu đồng, thống nhất nếu bên bán đất vi phạm thỏa thuận thì bị phạt cọc gấp ba lần. Khi hai bên tranh chấp, tòa sơ, phúc thẩm lại có cách tính phạt cọc khác nhau…

Ngày 11-2-2017, vợ chồng ông DHS thỏa thuận bán một thửa đất diện tích gần 4.995 m2 tại huyện Cái Bè (Tiền Giang) cho bà NTBT với giá 2,5 tỉ đồng.

“Xù” bán đất, bị kiện

Khi thỏa thuận, hai bên có làm biên nhận và bà T. đặt cọc cho vợ chồng ông S. 200 triệu đồng. Hai bên thống nhất khi nào công chứng xong, bà T. sẽ trả số tiền còn lại. Nếu vợ chồng ông S. vi phạm thỏa thuận thì sẽ phải bồi thường tiền cọc gấp ba lần.

Hôm sau, bà T. tiếp tục đưa cho vợ chồng ông S. 300 triệu đồng, hẹn đến ngày 16-2-2017 sẽ cùng nhau ra văn phòng công chứng hoàn thành thủ tục chuyển nhượng và bà T. sẽ đưa đủ tiền cho vợ chồng ông S.

Tuy nhiên, sau đó vợ chồng ông S. không làm thủ tục chuyển nhượng nên bà T. khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại TAND huyện Cái Bè. Bà yêu cầu tòa xác định số tiền đặt cọc là 500 triệu đồng, yêu cầu vợ chồng ông S. phải trả 500 triệu đồng tiền cọc và phải bồi thường tiền cọc gấp ba lần là 1,5 tỉ đồng, tổng cộng là 2 tỉ đồng.

Làm việc với tòa, vợ chồng ông S. đổ lỗi cho bà T. và không đồng ý trả 200 triệu đồng tiền cọc. Vợ chồng ông S. chỉ đồng ý trả 300 triệu đồng đã nhận sau đó và cho rằng số tiền này không phải là tiền đặt cọc mà chỉ là tiền nhận trước.

‘Xù’ bán đất, phạt cọc thế nào mới đúng? - ảnh 1

Sơ thẩm: Phải trả và bồi thường 1,4 tỉ đồng

Tháng 11-2017, TAND huyện Cái Bè xử sơ thẩm, nhận định: Đối với số tiền 200 triệu đồng theo biên nhận ngày 11-2-2017, hai bên đều thống nhất đây là số tiền đặt cọc và thỏa thuận phạt cọc gấp ba lần nếu vợ chồng ông S. vi phạm thỏa thuận.

Đối với số tiền 300 triệu đồng theo biên nhận hôm sau, bà T. cho rằng đây là tiền đặt cọc đưa thêm, vợ chồng ông S. thì cho rằng đây là tiền thanh toán trước trong tổng số tiền chưa thanh toán còn lại. Theo HĐXX, do biên nhận này viết sau thỏa thuận đặt cọc và hai bên chưa thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng đất, số tiền này nhằm đảm bảo cho thỏa thuận giữa hai bên được diễn ra nên cần xem đây là tiền đặt cọc.

Qua đánh giá các tài liệu, chứng cứ, HĐXX nhận định lỗi dẫn đến việc không thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là của vợ chồng ông S.

Từ đó HĐXX buộc vợ chồng ông S. phải trả cho bà T. 200 triệu đồng tiền cọc ban đầu và bồi thường tiền phạt cọc là 600 triệu đồng. Đối với số tiền 300 triệu đồng vợ chồng ông S. nhận sau đó, đây cũng là tiền đặt cọc nhưng hai bên không có thỏa thuận về tiền phạt cọc nên HĐXX buộc vợ chồng ông S. phải trả lại 300 triệu đồng và phải bồi thường 300 triệu đồng. Tổng cộng, vợ chồng ông S. phải trả cho bà T. 1,4 tỉ đồng.

Phúc thẩm: Chỉ còn 900 triệu đồng

Vợ chồng ông S. kháng cáo. Tại phiên xử phúc thẩm mới đây của TAND tỉnh Tiền Giang, đại diện của vợ chồng ông S. đồng ý phạt cọc tương đương với số tiền 200 triệu đồng, còn số tiền 300 triệu đồng vợ chồng ông S. nhận sau đó không phải là tiền đặt cọc nên đề nghị tòa phúc thẩm sửa án sơ thẩm.

Tòa phúc thẩm nhận định tòa sơ thẩm tuyên phạt cọc số tiền 200 triệu đồng thành 800 triệu đồng (200 triệu đồng tiền cọc và 600 triệu đồng tiền phạt cọc), gấp bốn lần tiền cọc là không đúng với thỏa thuận của hai bên. Theo tòa phúc thẩm, hai bên thỏa thuận phạt cọc gấp ba lần nghĩa là vợ chồng ông S. chỉ phải bồi thường tổng cộng 600 triệu đồng (đã bao gồm cả 200 triệu đồng tiền cọc).

Đối với số tiền 300 triệu đồng mà vợ chồng ông S. nhận sau đó, tòa phúc thẩm xác định đó chỉ là tiền vợ chồng ông S. nhận trước trong khoản tiền 2,3 tỉ đồng mua đất còn lại. Vì vậy, tòa phúc thẩm chỉ buộc vợ chồng ông S. trả lại 300 triệu đồng cùng lãi suất.

Cuối cùng, tòa phúc thẩm sửa án sơ thẩm, buộc vợ chồng ông S. trả cho bà T. tổng cộng hơn 900 triệu đồng.

Tòa nào tính đúng?

Từ vụ án trên, vấn đề pháp lý đặt ra là giữa hai cấp tòa sơ, phúc thẩm đã có cách tính phạt cọc khác nhau đối với số tiền 200 triệu đồng đặt cọc ban đầu: Tòa sơ thẩm buộc bị đơn trả lại 200 triệu đồng cộng phạt cọc 600 triệu đồng, tổng cộng là 800 triệu đồng. Tòa phúc thẩm thì chỉ buộc bị đơn bồi thường 600 triệu đồng. Vậy cách tính phạt cọc của tòa nào mới đúng?

Nhiều ý kiến cho rằng khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 (về đặt cọc) quy định nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, theo tinh thần của điều khoản này, bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc cho bên đặt cọc cộng với một khoản tiền tương đương trong trường hợp hai bên không có thỏa thuận khác. Nếu hai bên có thỏa thuận khác thì thực hiện theo thỏa thuận đó.

Ở đây, tiền đặt cọc là 200 triệu đồng và hai bên thống nhất nếu bị đơn vi phạm thỏa thuận thì bị phạt cọc gấp ba lần. Nếu hiểu theo tinh thần của khoản 2 Điều 328 BLDS 2015, bị đơn sẽ phải trả lại tiền cọc (200 triệu đồng), đồng thời phải chịu phạt cọc gấp ba lần (600 triệu đồng). Như vậy bị đơn sẽ phải trả tổng cộng 800 triệu đồng, tức là cách tính phạt cọc của tòa sơ thẩm là hợp lý.

Cách tính phạt cọc của tòa nào hợp lý và chính xác? Chúng tôi xin mời bạn đọc lên tiếng luận bàn.

Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

(Theo Điều 328 BLDS 2015)

MINH KHÁNH