Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1-8, cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tăng 81 địa phương so với quy định hiện hành. Nhiều ý kiến cho rằng sẽ giúp ngăn tình trạng phân lô bán nền tràn lan, trái phép, chặn đầu cơ giúp thị trường nhà đất đi vào ổn định. Tuy nhiên, có ý kiến lo ngại, sau 1-8, nguồn cung đất nền giảm sẽ đẩy giá đất nền tăng lên.
Diễn biến trái chiều thị trường đất nền
Quy định trên đã làm thị trường đất nền sau thời gian dài “bất động” bắt đầu “động đậy” trở lại trong những tháng giữa năm 2024. Theo các doanh nghiệp bất động sản, quy định siết phân lô bán nền từ 1-8, đã tạo hiệu ứng tâm lý nhà đầu tư kỳ vọng thị trường đất nền sẽ hồi phục vào cuối năm nay.
Thị trường đất nền Đồng Nai, theo báo cáo của kênh Batdongsan.com.vn, giá đất nền đã có động thái tăng nhẹ từ tháng 5. Giá đất nền thổ cư, trung bình 8 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 4 đã tăng lên 9 triệu đồng/m2 trong tháng 5. So với giá rao bán đầu tháng 1-2024, đất nền thổ cư Đồng Nai đã tăng gần 3 triệu đồng trên mỗi m2. Tương tự, giá đất nền dự án so với thời điểm đầu năm 2024 đã tăng thêm 1 triệu đồng trên mỗi m2.
Thế nhưng, nhu cầu tìm kiếm giảm mạnh nhất ghi nhận ở loại hình đất nền dự án. Theo đó, lượt tìm kiếm đất nền dự án ở Đồng Nai giảm 20%, đất nền thổ cư trong dân giảm 10% so với tháng trước. Lượng tin đăng bán đất nền dự án Đồng Nai cũng giảm 18%, đất thổ cư giảm 6%. Những loại hình bất động sản còn lại là nhà riêng, nhà phố và biệt thự đều tiếp tục đà giảm, mức giảm lượt tìm mua trung bình từ 5-7% so với tháng 5-2024.
Hay như giá đăng bán đất nền và đất nền dự án TP.HCM cũng tăng mạnh trong tháng 6-2024 vừa qua, ghi nhận lần lượt là 58 triệu đồng/m2 và 68 triệu đồng/m2 tăng từ 1-3 triệu đồng/m2 so với giá bán tháng 5 trước đó. Ngược lại, cả nhu cầu tìm kiếm và lượng tin đăng bán nhà đất TP.HCM đang giảm sâu so với tháng trước đó. Về lượt quan tâm tìm mua bất động sản TP.HCM ghi nhận giảm ở hầu hết các loại hình. Trong đó giảm sâu nhất là đất nền, ghi nhận giảm 14% so với tháng trước.
Ông Đức Tuấn, nhà đầu tư đất nền tại khu vực huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương cho biết, những lô đất nền của ông rao bán với giá giảm 30% nhưng vẫn không có người mua.
“Thời điểm gần đây, nhiều môi giới rao bán đất nền với giá tốt hơn, có nhích lên nhưng vẫn giá cắt lỗ khoảng 15-20% nhưng rất khó vì thị trường đất nền vùng ven xa trung tâm hiện rất trầm lắng. Nếu có siết lại phân lô bán nền thì giá đất nền cũng khó thể tăng vì hiện nay nhu cầu đầu tư giảm”- ông Tuấn chia sẻ.
Ông Trần Hữu Hạnh, Giám đốc Công ty Bất động sản An Điền phân tích, tâm lý lo ngại sau 1-8, nguồn cung đất nền giảm sẽ đẩy giá đất nền tăng nên nhiều nhà đầu tư đã tăng giá bán với hy vọng đón nhu cầu phân khúc này tăng trở lại. Thế nhưng, trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn, rất khó để nhà đầu tư bỏ tiền vào đất nền.
“Hiện thị trường chỉ có người mua nhà ở thực, và các nhà đầu tư muốn có dòng tiền. Do vậy, họ sẽ chọn mua căn hộ, nhà liền thổ với giá vừa túi tiền, hoặc những bất động sản có thể khai thác cho thuê, kinh doanh. Điều đó lý giải vì sao, số lượng chào bán đất nền tăng nhưng nhu cầu tìm kiếm sụt giảm”- ông Hạnh phân tích.
Đến quý III-2025, đất nền mới mong phục hồi
Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị (quận, phường) loại đặc biệt, loại I, II, III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Với những khu vực còn lại (huyện, xã), UBND cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở.
Ông Quang nhìn nhận, quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I. Như vậy, về lý thuyết khi Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực thì nguồn cung đất nền phân lô sẽ ít hơn khi có quy định chặt chẽ.
Về kỳ vọng tăng giá đất nền nửa cuối năm, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng khó vì tính thanh khoản đất nền đang ở mức thấp, tồn kho đất nền ở nhiều tỉnh thành còn rất lớn. Có thể từ 1-8, thị trường sẽ có cú hích nhẹ nhàng, kiểu tạo hiệu ứng tâm lý kỳ vọng thôi, chứ không tác động nhiều khi Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực.
Nhưng để Luật có hiệu lực đi vào thực tế thì cần các Nghị định, thông tư hướng dẫn. Do đó, để thị trường đất nền phục hồi thì cần ít nhất 6-12 tháng. Như vậy, từ sau 1-8-2024 đến hết quý II-2025, thị trường đất nền sẽ không có nhiều biến động, giá cơ bản đi ngang. Theo ông Quang phải chờ đến quý III-2025 thì có thể giá đất nền mới tăng, thanh khoản phân khúc này mới tốt hơn.
“Và đến thời điểm cuối năm 2025, thị trường đất nền sẽ chỉ khởi sắc ở những khu vực gần trung tâm các đô thị hoặc vùng ven các đô thị. Còn những đất nền có vị trí vùng sâu, vùng xa sẽ khó hồi phục hay tạo “sốt” như những năm trước đây”- ông Quang phân tích.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cũng cho rằng việc cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã sẽ khiến các thị trường này giảm sức mua nhưng đất nền tại các đô thị loại I sẽ hút dòng tiền mạnh hơn. Trước mắt, những thị trường trung tâm vẫn sẽ hút dòng tiền do nhu cầu đầu tư tăng lên rõ ràng.
“Nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh Bất động sản hay Luật Nhà ở, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ. Ngoài ra, nhà đầu tư cần lựa chọn khu vực có hạ tầng, tăng trưởng GDP đều đặn, thêm thu hút dân cư, nhà đầu tư nước ngoài”- ông Tuấn khuyến nghị nhà đầu tư.
Chỉ bán được 3% giỏ hàng đất nền mở bán
Theo báo cáo 6 tháng đầu năm của DKRA Group, trong quý II-2024, thị trường TP.HCM và các tỉnh phụ cận phía Nam có 78 dự án đất nền mở bán, trong đó có 7 dự án mới với nguồn cung hơn 6.500 nền, tăng 5% so với quý I-2024. Tuy nhiên, tỉ lệ tiêu thụ chỉ đạt 3% với 184 nền được giao dịch.
Bình Dương, Long An, Đồng Nai chiếm hơn 81% tỷ trọng nguồn cung sơ cấp trong quý II-2024. Tuy nhiên, giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý với mức giá trung bình dưới 30 triệu đồng/m2.
Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó, các chính sách chiết khấu cho phương thức thanh toán nhanh, thanh toán bằng dòng vốn tự có,... được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Thị trường giá thứ cấp tăng nhẹ so với quý trước chỉ tăng khoảng 1%.
