Sáng 14-11, Quốc hội (QH) thảo luận tại hội trường về dự Luật Đất đai (sửa đổi). Đây là dự luật được kỳ vọng sẽ tạo ra nhiều thay đổi nhằm khắc phục những bất cập về quản lý, sử dụng và tranh chấp đất đai tồn tại hàng chục năm qua.
“Điều kiện sống thế nào là bằng hoặc tốt hơn. Rất cần có thêm tiêu chí quy định, đánh giá cụ thể hơn để dễ thực hiện và đảm bảo quyền lợi của người dân.”
ĐBQH Trần Quốc Tuấn (Trà Vinh)
Các đại biểu (ĐB) đại đa số tán thành với những định hướng sửa đổi Luật Đất đai vốn tuân theo nguyên tắc thể chế hóa quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng tại Nghị quyết 18, Hội nghị Trung ương 5, khóa XIII mới đây. Tuy vậy, nhiều ĐB yêu cầu làm rõ hơn nhiều vấn đề trong đó có thu hồi đất, bố trí điều kiện tái định cư (TĐC) và giải quyết tranh chấp đất đai.
 |
Chung cư tái định cư tại số 4, lô B Phan Chu Trinh, phường 12, quận Bình Thạnh, TP.HCM của các hộ dân chung cư Thanh Đa. Ảnh: NGUYỆT NHI |
Thỏa thuận hay cưỡng chế?
Các ĐB không bàn nhiều về việc thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng mà chú trọng vấn đề thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, thu hồi đất cho các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng.
ĐB Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) nói phải tách bạch các dự án sinh lợi, có chênh lệch địa tô như khu đô thị, khu trung tâm thương mại, khu dân cư… để phân biệt dự án cho mục đích công cộng và dự án có sinh lợi, dễ dàng hơn cho việc bồi thường hỗ trợ, TĐC.
Tranh chấp đất đai: Giải quyết ở tòa án hay ủy ban?
ĐB Nguyễn Thị Thủy (Bắc Kạn) cho rằng: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai hiện vẫn giao cho chủ tịch UBND cấp tỉnh, huyện và tòa án. Trong khi dự thảo luật sửa theo hướng là bỏ thẩm quyền của chủ tịch UBND. ĐB Thủy đề nghị cân nhắc việc này vì UBND là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai nên việc thu thập hồ sơ, tài liệu liên quan đến nguồn gốc đất, liên quan đến quá trình sử dụng đất rất thuận lợi, kể cả đối với những trường hợp không có giấy tờ chứng minh QSDĐ. Thực tiễn, tòa án giải quyết tranh chấp cả với loại đất không có giấy tờ thì khi thụ lý vẫn phải gửi văn bản đề nghị UBND cung cấp hồ sơ, tài liệu để có căn cứ giải quyết.
Từ đó, ĐB Thủy đề nghị giữ nguyên quy định như luật hiện hành, vì nếu để hai cơ quan cùng giải quyết thì người dân có thêm lựa chọn, trong đó giải quyết tranh chấp tại UBND thì thủ tục đơn giản hơn, dân không phải nộp lệ phí.
Tranh luận lại, nhiều ĐB, trong đó có ĐB Lê Xuân Thân (Khánh Hòa) cho rằng: Giải quyết tranh chấp không phải là việc của cơ quan hành chính, mà là việc của tòa án, trọng tài. Tất cả nội dung này đã hình thành một nguyên tắc, giải quyết tranh chấp là việc của cơ quan tư pháp.
Bộ trưởng Bộ TN&MT đã giải trình rằng việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ đã hoàn thành về cơ bản cho nên việc giải quyết tranh chấp đất của UBND các cấp số lượng không lớn và không cần thiết.
ĐB Thân vì vậy tán thành việc bỏ hẳn thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của UBND và giao hết công tác này cho một số cơ quan, trong đó có tòa án.
ĐB Vũ Tiến Lộc (Hà Nội) thì cho rằng: Thu hồi đất cho các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng được thực hiện theo phương án Nhà nước đứng ra thu hồi, giải tỏa, bồi thường giải phóng mặt bằng để thúc đẩy cho sự phát triển của đất nước... Ông cũng đề nghị mở rộng phạm vi thu hồi cho các công trình văn hóa, thể thao, du lịch, giáo dục, y tế… “Còn rất nhiều lĩnh vực cần phải quan tâm, tạo điều kiện cho họ tiếp cận các nguồn lực về đất đai” - ông Lộc nói.
Đồng tình, ĐB Nguyễn Văn Thịnh (Bắc Giang) nói không nên không hạn chế các dự án thuộc danh mục Nhà nước thu hồi đất, ít nhất thì như Luật Đất đai 2013 chứ không hạn chế như Điều 86 dự thảo luật lần này.
ĐB Thịnh cũng như ĐB Lộc đồng thuận bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp đối với các dự án thuộc diện thỏa thuận đã đạt 80% về diện tích và cho rằng: “Điều này phù hợp với Hiến pháp năm 2013 và Nghị quyết 18 Trung ương 5”.
ĐB Lộc mềm dẻo hơn khi ông đề xuất dự án đã được 70%-80% hộ dân đồng ý thì chính quyền phê duyệt phương án giá như dân và doanh nghiệp thỏa thuận, bảo đảm để doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai dự án một cách thuận lợi hơn.
Trong khi đó, ĐB Dương Văn Phước (Quảng Nam) cho rằng Luật Đất đai 2013 có nhiều quy định gây ách tắc, cản trở phát huy nguồn lực đất đai. Vì vậy, quy định mới phải giải quyết được vấn đề phát huy quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo chủ trương của Đảng là phải thương mại hóa QSDĐ, đồng thời sử dụng quyền năng của chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước để giải quyết việc cản trở nguồn lực đất đai.
“Vì mục tiêu phát triển, Nhà nước cần phải sử dụng quyền năng sở hữu đất đai để định đoạt, giải quyết những vấn đề không thể thỏa thuận… để tổ chức cưỡng chế giao cho nhà đầu tư hoặc tổ chức đấu thầu. Có như thế mới giải quyết được ách tắc trên thực tế” - ông Phước nêu quan điểm.
ĐB Thịnh đồng tình với các ĐB nói trên nhưng lại cho rằng: Cần hết sức hạn chế cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để thực hiện các dự án có sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Nên sửa quy định về bắt buộc công chứng, chứng thực
 |
ĐBQH Đỗ Đức Hiển |
Một trong những hạn chế, yếu kém trong quản lý đất đai nói chung, phát triển thị trường BĐS (BĐS) nói riêng ở nước ta hiện nay đó là thị trường BĐS, trong đó có thị trường QSDĐ phát triển chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Theo tôi, để lành mạnh và minh bạch hóa thị trường BĐS thì một trong những yếu tố quan trọng là phải tăng cường hoạt động phòng ngừa rủi ro về mặt pháp lý, hạn chế nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện nhưng dự thảo luật chưa thực sự chú trọng vấn đề này.
Thực tế thời gian qua cho thấy nhiều vụ án liên quan đến doanh nghiệp kinh doanh BĐS vi phạm pháp luật khi ký hợp đồng, giao dịch với người mua, nhận chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện, thậm chí lừa đảo (chẳng hạn như vụ án Tập đoàn Địa ốc Alibaba); chưa kể đến nhiều doanh nghiệp tìm cách lách luật huy động vốn của người dân thông qua thỏa thuận các hợp đồng nguyên tắc để bán, chuyển nhượng... và đến khi thị trường có biến động thì đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc kiện ra tòa để tuyên bố hợp đồng vô hiệu...
Các rủi ro về mặt pháp lý như đã nêu trên cũng sẽ gây ra hậu quả tương tự việc phát hành trái phiếu mà không có tài sản bảo đảm đã xảy ra trong thời gian qua. Điều này đặt ra yêu cầu cần phải có biện pháp phòng ngừa ngay từ khâu giao kết hợp đồng để hạn chế khả năng sẽ dẫn đến các tranh chấp, khiếu kiện và từ đó làm mất nhiều thời gian, chi phí của cá nhân, tổ chức và cả Nhà nước, thậm chí gây ảnh hưởng đến an ninh, trật tự.
Thực tiễn ở các nước theo hệ thống luật thành văn và Việt Nam đã cho thấy công chứng thực hiện tốt vai trò, chức năng phòng ngừa tranh chấp. Việc chỉnh lý quy định tại Điều 36 dự thảo luật theo hướng yêu cầu công chứng các hợp đồng giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM (Luật Đất đai hiện hành quy định nếu một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh BĐS không bắt buộc công chứng, chứng thực - PV) có thể là một trong những giải pháp làm cho thị trường BĐS phát triển ổn định, minh bạch, bền vững, làm “nổi” các giao dịch “ngầm”; góp phần đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất theo đúng chủ trương của Đảng.
Trong trường hợp này, cũng cần tính toán để có thể giảm mức phí công chứng… Các nội dung này cũng cần được nghiên cứu và có sự điều chỉnh trong cả các dự án luật hiện nay Chính phủ đang xem xét, chuẩn bị trình Quốc hội như Luật Công chứng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).
ĐBQH ĐỖ ĐỨC HIỂN (Đoàn TP.HCM)
“Cơ chế thỏa thuận đã tạo ra những điều vô lý, mất công bằng xã hội như khi chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án lợi ích quốc gia thì giá thấp hơn hàng chục, thậm chí đến trăm lần so với dự án thỏa thuận hoặc người đồng ý chuyển nhượng sau cùng lại là người được nhận giá trị thỏa thuận cao hơn những người đồng ý trước” - ông Thịnh nói.
Ngược lại, theo ĐB Mai Thị Phương Hoa (Nam Định), đối với người dân bị thu hồi đất đã là thiệt thòi rồi, mà thu hồi còn không được thỏa thuận bồi thường theo giá thị trường thì lại càng thiệt thòi hơn.
Bảo đảm tốt hơn nơi ở mới là như thế nào?
Một trong những nguyên tắc đáng chú ý tại dự thảo luật là “bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, bảo đảm thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Các ĐB nhất trí quy định này thể chế hóa quan điểm Nghị quyết 18 là rất nhân văn nhưng như ĐB Trần Quốc Tuấn (Trà Vinh) đã đặt câu hỏi: “Điều kiện sống thế nào là bằng hoặc tốt hơn. Rất cần có thêm tiêu chí quy định, đánh giá cụ thể hơn để dễ thực hiện và đảm bảo quyền lợi của người dân”.
Từ đó, ĐB Nguyễn Hùng Thắng (Hà Nam) kiến nghị “nghiên cứu lại quy định về đảm bảo thu nhập, vì việc tính toán thu nhập của người có đất bị thu hồi ở nơi ở mới so với nơi ở cũ là rất khó khăn, không xác định được chính xác và rất khó làm căn cứ để thực hiện”. ĐB Trần Thị Thanh Hương (An Giang) thì đề nghị “lượng hóa” vấn đề này vì nếu không rất dễ dẫn đến tình huống người dân không chấp nhận phương án bồi thường do quy định không rõ ràng, gây ra tranh chấp, khiếu kiện.
ĐB Phạm Anh Tuấn (Bình Phước) lưu ý khi thu hồi đất thì người dân gánh chịu thiệt hại cả về sinh kế. “Nhìn về phố cổ Hà Nội hiện nay việc người dân chen chúc, tạm bợ, chật chội trong các nhà chỉ vài m2/người không phải do thiếu chỗ ở tốt hơn mà chính là sinh kế, là làm việc, việc làm”.
Nói về giải pháp, ông Tuấn đề nghị ngoài bồi thường cho dân theo quy định thì cần hỗ trợ vốn ưu đãi, đào tạo nghề, giới thiệu việc làm… “Còn doanh nghiệp cũng cần có chính sách hỗ trợ tương ứng khi người dân đã hy sinh, di dời cho sự nghiệp phát triển. Có như vậy chúng ta mới thực hiện đúng mục tiêu chỗ ở mới phải tốt hơn nơi ở cũ”.
ĐB Phan Thái Bình (Quảng Nam) thì đề nghị theo hướng thu hồi đất và bồi thường giá nhà cửa và kiến trúc trên đất theo đơn giá xây dựng mới, có nghĩa rằng đảm bảo có đủ điều kiện để xây dựng một chỗ ở mới, bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Đây là cách tiếp cận ông Bình cho là rất tiến bộ, cần phát huy và quy định chặt chẽ trong luật nội dung này.
Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Sắp tới vẫn sẽ kết hợp 5 phương pháp tính giá đất
 |
Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà phát biểu tại nghị trường. Ảnh: PV |
Tiếp thu, giải trình ý kiến của ĐB, liên quan tới vấn đề thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho rằng việc Nhà nước thu hồi để đấu thầu, đấu giá có nhiều lợi ích là đảm bảo công bằng, đảm bảo chính sách bồi thường, đảm bảo điều tiết chênh lệch địa tô.
“Bởi vì những khu vực này chắc chắn là chúng ta chuyển mục đích, giá trị sẽ tăng lên, Nhà nước phải quản lý. Quan trọng nhất ở đây là hài hòa lợi ích của người dân, Nhà nước và doanh nghiệp” - ông Hà nói.
Việc tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp, ông Hà cho rằng hiện nay không có quy định hạn chế. Tuy nhiên, “đâu đó có thể có thỏa thuận nhưng Nhà nước sẽ can thiệp vào chính sách về giá, chính sách để đảm bảo công bằng, minh bạch cho người dân”.
“Hiện nay phải nói là thực hiện Nghị quyết 18 (yêu cầu tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân, doanh nghiệp trong dự án khu đô thị, nhà ở thương mại) nhưng việc khó khăn nhất của chúng tôi là làm sao xác định điều kiện, tiêu chí. Sắp tới sẽ nghiên cứu và hy vọng các ĐBQH, chuyên gia, nhà khoa học giúp chúng tôi tiếp tục lượng hóa, đưa ra tiêu chí” - Bộ trưởng Hà nói.
Ngoài ra, theo Bộ trưởng Hà, tài chính đất đai cùng với quy hoạch là công cụ mà Nhà nước thực hiện quyền quản lý nhà nước và quyền đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Trong đó, việc phân bổ lại nguồn lực đất đai, phát huy giá trị đất đai và đưa nguồn lực này vào phát triển cho kinh tế - xã hội và giải quyết hài hòa các mối quan hệ.
Bộ trưởng Hà cho hay trên cơ sở thu thập đầy đủ cơ sở dữ liệu về giá đất, dùng phương pháp toán học, phương pháp thống kê tính toán, cùng với phương pháp xác định vùng đất chuẩn, thửa đất chuẩn, số lượng thửa đất… thì có thể xác định được giá đất. Điều này sẽ giải quyết được những bất cập hiện nay.
Theo ông, hiện nay có năm phương pháp định giá đất song “giá vẫn sai” có thể do “đầu vào” không đúng. Thực tế các phương pháp đều phải lấy dữ liệu, dữ liệu đó là đầu vào, là giá cả, thông tin BĐS và những thông tin khác. Do đó, hướng sắp tới là vẫn kết hợp cả năm phương pháp nhưng về lâu dài nó là một phương pháp trên cơ sở thu thập đầy đủ cơ sở dữ liệu về giá đất.
“Khi chúng ta có đầy đủ giá theo thị trường thì chúng ta có phương pháp xác định vùng đất chuẩn, thửa đất chuẩn, từ đó xác định giá đất khắc phục được bất cập hiện nay” - ông Hà khẳng định.
Nhóm PV
