“Mặc dù đã có khung pháp lý cơ bản nhưng chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản (BĐS) du lịch vẫn chưa đầy đủ, chưa theo kịp thực tiễn, có chỗ thiếu thống nhất, chưa đồng bộ, đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước về thị trường BĐS ở các địa phương và là điểm nghẽn cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc BĐS du lịch”. TS Nguyễn Văn Quyền, Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam, đặt vấn đề như trên tại hội thảo “Thị trường BĐS du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ” do Hội Luật gia Việt Nam tổ chức ngày 6-5 tại Khánh Hòa.
| |
Khu vực Bãi Dài, tỉnh Khánh Hòa có nhiều dự án bất động sản du lịch. Ảnh: CTV |
Loại hình chưa được định danh
Theo PGS-TS Nguyễn Thị Nga, Trưởng bộ môn Luật đất đai và kinh doanh BĐS ĐH Luật Hà Nội, sự bùng nổ, phát triển nhanh chóng của hàng loạt dự án BĐS du lịch thời gian qua đã để lại những hệ lụy cho thị trường BĐS du lịch. Trong khi đó, pháp luật điều chỉnh đối với thị trường cũng bộc lộ nhiều khoảng trống. Nhiều vấn đề nổi cộm, ảnh hưởng xấu tới môi trường đầu tư chưa được giải quyết dứt điểm, đang bị bỏ ngỏ, làm mất niềm tin của khách hàng, sự an toàn của các chủ thể tham gia thị trường không được đảm bảo.
TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, nói hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch đang chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp lý chung áp dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch và các quy định liên quan khác, ít nhất là năm luật liên quan. Hệ thống pháp lý căn bản cao nhất gồm các luật Đất đai, Xây dựng, Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Du lịch.
TS Lực cho rằng việc chịu sự quản lý của khá nhiều luật chuyên ngành nhưng có năm điểm chưa được, gây thách thức đối với loại hình BĐS này. Đó là chưa được định danh, chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (GCN), chưa theo kịp nhu cầu và năng lực cạnh tranh quốc tế…
Việc vận dụng các quy định pháp lý của các lĩnh vực khác nhau dẫn tới sự thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ trong áp dụng của các cơ quan nhà nước, địa phương. Từ đó gây ra sự lúng túng trong quá trình xử lý công việc. Doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, phức tạp do phải đối mặt các quy trình, thủ tục chưa rõ ràng. Các tổ chức tín dụng gặp rủi ro trong quá trình tham gia tài trợ vốn cho đầu tư phát triển BĐS du lịch…
Cần sớm có văn bản dưới luật
Hầu hết ý kiến đều đề nghị sớm có giải pháp gỡ rối cho các dự án đã được đầu tư hàng trăm ngàn tỉ đồng đang “mắc kẹt”, đặc biệt phải có những giải pháp kịp thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp, nhà đầu tư, Nhà nước.
TS Cấn Văn Lực kiến nghị cần sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho BĐS du lịch như định danh chính thức các loại BĐS du lịch trong Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng. Để giải quyết cấp bách những vướng mắc đang tồn tại, cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn thống nhất các địa phương cấp GCN, chuyển nhượng cho nhà đầu tư theo đúng hồ sơ pháp lý mà doanh nghiệp/chủ đầu tư dự án đã được cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương cấp trước đó.
681.886 tỉ đồng, tương đương 30 tỉ USD là tổng giá trị ba sản phẩm condotel, villas, shophouse của 239 dự án BĐS du lịch mà Hiệp hội BĐS Việt Nam thống kê tính đến tháng 9-2021.
“Giải pháp này sẽ giúp tháo gỡ hàng trăm ngàn tỉ đồng đang bị ứ đọng ở các dự án BĐS nghỉ dưỡng, không làm gián đoạn đầu tư của doanh nghiệp, kích thích doanh nghiệp đầu tư, phát triển kinh tế, tiếp tục thu hút nguồn vốn đầu tư, giúp tăng thu cho ngân sách” - TS Lực đề xuất trong khi chờ sửa đổi các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS, cần sớm ban hành nghị định tháo gỡ những vướng mắc hiện nay.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cũng đề nghị Chính phủ sớm ban hành các văn bản dưới luật để giải quyết cấp bách về pháp lý cho BĐS du lịch, nghỉ dưỡng để có cơ sở tiếp tục thực hiện các dự án đã và đang triển khai. “Trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo nhà đầu tư thứ cấp có những giấy tờ có giá trị khẳng định quyền quyết định đối với BĐS du lịch nghỉ dưỡng mà họ đã đầu tư” - ông Đính đề xuất.
Đồng tình với các kiến nghị trên, chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam đưa ra đề xuất cụ thể: Đối với các dự án BĐS du lịch đã hoàn thành, đi vào sử dụng, nếu khu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì cần nhanh chóng được chuyển sang đất theo đúng với quy hoạch và được tiếp tục thực hiện khai thác đầu tư, được cấp GCN để bảo vệ quyền tài sản cho nhà đầu tư. Chủ đầu tư phải nộp bổ sung tiền đất nếu có và người mua được sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Trong trường hợp không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì phải chuyển mục đích sang đất thương mại dịch vụ. “Điều này vẫn tuân thủ đúng luật. Đồng thời sẽ kịp thời vừa nhanh chóng gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, không gây ách tắc dòng vốn đầu tư, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch, bền vững” - TS Nguyễn Văn Quyền nói.•
Nghiên cứu luật hóa “đất ở không hình thành đơn vị ở”
Theo TS Nguyễn Văn Quyền, “đất ở không hình thành đơn vị ở” là một vấn đề thực tiễn mới phát sinh, chưa được quy định trong luật. Tuy nhiên, nó mang lại nhiều lợi ích cho thị trường BĐS du lịch nói riêng, BĐS nói chung. Do đó, cần nghiên cứu luật hóa để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các dự án BĐS du lịch. Tuy nhiên, hiện Luật Đất đai 2013 đang trong thời gian chờ sửa đổi, bổ sung.
“Để có thể kịp thời điều chỉnh những vướng mắc hiện có, các bộ, ngành chức năng cần có các văn bản dưới luật như nghị định hay thông tư về việc cấp GCN cho “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với BĐS du lịch… Giải quyết được những nút thắt pháp lý nêu trên sẽ khơi thông được nhiều vấn đề, đặc biệt ngân sách nhà nước sẽ có thêm nguồn thu quan trọng từ hoạt động kinh doanh BĐS du lịch” - TS Quyền kiến nghị.
