Ngày 26-9, TAND TP.HCM mở phiên toà xét xử phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Nguyễn Văn Quyện và bị đơn ông Trần Vũ Trường (vụ án “mua nhà 58 tỉ, bán lại 28 tỉ siêu tốc”).
Bị đơn chưa từng xuất hiện tại phiên toà.
Sau phiên toà, ông Quyện xúc động nhận lại bản chính giấy tờ nhà đất mà ông đã đưa cho bị đơn gần 10 năm trước khi chỉ mới nhận 10 tỉ đồng tiền chuyển nhượng, dẫn đến việc theo kiện dai dẳng, tốn kém chi phí, thời gian, công sức...
Tại phiên tòa hôm nay, HĐXX đã tuyên sửa án sơ thẩm (ngày 12-4-2023) của TAND quận Tân Bình, tuyên chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc huỷ hợp đồng chuyển nhượng nhà đất mà hai bên giao kết từ gần 10 năm trước, nguyên đơn được quyền giữ lại 10 tỉ đồng tiền cọc do bị đơn nhiều lần vi phạm nghĩa vụ thanh toán dù được nguyên đơn cho gia hạn nhiều lần (Trước đó, cấp sơ thẩm đã tuyên ông Quyện phải trả lại cho ông Trường tiền đặt cọc).
HĐXX nhận định: Ngày 28-11-2014 hai bên đã đến Văn phòng công chứng ký tên thoả thuận chuyển số tiền đã thanh toán 10 tỉ đồng ngày 2-10-2014 thành tiền cọc và bên mua nhà phải chịu chế tài mất số tiền trên nếu vi phạm thời hạn thanh toán. Sự thoả thuận này là tự nguyện, không trái pháp luật và không có bất cứ nội dung nào làm thay đổi, trái với hợp đồng chuyển nhượng hai bên đã ký.
Việc hai bên thống nhất cho thêm thời hạn thanh toán và thoả thuận điều kiện mất số tiền xác định là tiền cọc để ràng buộc nghĩa vụ thanh toán đúng hạn đã được gia hạn. Việc không thực hiện được thủ tục công chứng là do lỗi của ông Trường không xuất trình được bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo hồ sơ, vụ án bắt đầu từ việc vợ chồng ông Quyện ký hợp đồng chuyển nhượng đối với diện tích đất 447,6 m2, trên đó có căn nhà tại 335 Bis Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình cho ông Trường với giá 58 tỉ đồng, được công chứng ngày 2-10-2014. Sau khi công chứng, ông Quyện đã đưa giấy tờ nhà bản chính cho ông Trường.
Ngay hôm sau, ông Trường đã cập nhật, sang tên xong. Tuy nhiên, chỉ vài ngày sau khi sang tên (khi vẫn còn nợ ông Quyện 47 tỉ đồng) thì ông Trường đem đi chuyển nhượng cho bà Hoàng Ngọc Điệp giá 28 tỉ đồng.
Sau đó, ông Trường ký cam kết ngày 17-11-2014, ký Hợp đồng sửa đổi, bổ sung ngày 28-11-2014, ký bản hủy hợp đồng ngày 27-12-2016 xác nhận còn nợ ông Quyện 47 tỉ đồng và hẹn cuối tháng 11-2014 sẽ thanh toán hết. Ông Trường cam kết nếu không thực hiện được thì sẽ mất hết số tiền đã đưa trước đó là 11 tỉ đồng; đồng thời sẽ trả lại bản chính giấy tờ nhà đất và chuyển chủ quyền lại cho ông Quyện.
Giai đoạn xét xử trước đây, tòa sơ thẩm và phúc thẩm đều bác yêu cầu của ông Quyện về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng với ông Trường. Hai bản án này đã bị cấp giám đốc thẩm hủy với yêu cầu khi xét xử lại cần tôn trọng sự thỏa thuận giữa ông Quyện và ông Trường…
Hợp đồng giữa ông Trường và bà Điệp: Vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện
Về yêu cầu độc lập của bà Hoàng Ngọc Điệp, HĐXX xét thấy ông Trường tiến hành giao dịch chuyển nhượng tài sản cho bà Điệp khi ông Trường chưa thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán tiền cho ông Quyện; ông Quyện vẫn là người đang quản lý, sử dụng tài sản mà chưa thực hiện việc giao tài sản cho ông Trường. Khi chưa hoàn tất nghĩa vụ thanh toán tiền, chưa được nhận nhà thì ông Trường chưa là chủ sở hữu thật sự đối với tài sản này. Đối tượng giao dịch là tài sản này không thể thực hiện được.
Do đó, Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Trần Vũ Trường và bà Hoàng Ngọc Điệp vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015. Ông Trường phải trả lại 28 tỉ cho bà Điệp.
HĐXX dành cho bà Hoàng Ngọc Điệp quyền khởi kiện ông Trần Vũ Trường về yêu cầu bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu bằng một vụ án khác.
