Giao lưu: 'Chính sách đất đai mới và lợi ích của dân'
(PLO)- Ngày 2-3, báo Pháp Luật TP.HCM  tổ chức giao lưu trực tuyến với chủ đề “Chính sách đất đai mới và lợi ích của dân” nhằm giải đáp thắc mắc của bạn đọc về các quy định mới liên quan tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, về thu hồi, bồi thường đất, về các thủ tục hành chính...

Giao lưu: 'Chính sách đất đai mới và lợi ích của dân' - ảnh 1

Từ ngày 3-3-2017, Nghị định 01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực. Nhằm mục đích giới thiệu, phổ biến nghị định này, đồng thời giải đáp thắc mắc của bạn đọc về các quy định mới liên quan tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, về thu hồi, bồi thường đất, về các thủ tục hành chính…, báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức giao lưu trực tuyến với chủ đề “Chính sách đất đai mới và lợi ích của dân”.

Buổi giao lưu bắt đầu lúc 8 giờ 30 ngày 2-3-2017. Thành phần khách mời:

- Bà Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM

- Bà Trịnh Ngọc Hoàn Thiện, Trưởng phòng Kiểm tra thủ tục hành chính về đất đai - Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM

- Luật sư Trần Minh Hùng, VPLS Gia Đình

- Luật sư Trần Thị Miền, VPLS Trần Thị Miền

Bạn đọc có thể đặt câu hỏi tại www.plo.vn hoặc tại đây.

Nội dung buổi giao lưu trực tuyến

Tôi có hùn tiền mua chung 390m2 đất với 3 người bạn. Chúng tôi được cấp giấy chứng nhận nhưng còn nợ nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất). Nếu hai người nộp tiền cho nhà nước thì có được tách thửa không (người còn lại chưa có tiền nộp)? 

Nguyen thi le hang (phuong44@yahoo.com.vn)

Luật sư Trần Thị Miền, Văn phòng luật sư Trần Thị Miền trả lời:

Chào bạn.

Theo trình bày ngắn gọn của bạn thì có khả năng bạn cùng với ba người bạn của mình được cấp chung một giấy chứng nhận quyền sử dụng 390m2 đất theo thỏa thuận bằng văn bản (có công chứng, chứng thực) về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện.


Toàn cảnh giao lưu trực tuyến với chủ đề “Chính sách đất đai mới và lợi ích của dân”. Ảnh: HOÀNG GIANG

Liên quan đến việc trả nợ tiền sử dụng đất, chúng tôi xin được căn cứ vào Điều 168 Luật Đất đai 2013 để trao đổi một số thông tin cùng bạn.   Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 qui định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.” 

Như vậy, về nguyên tắc, muốn tách thửa thì những người cùng sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất. Sau khi các bạn đã hoàn thành việc thanh toán nợ, cơ quan thuế ra thông báo hoặc xác nhận để bạn đến Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, bạn có thể lưu ý trường hợp theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đó là: “3. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng”.

Như vậy, trong trường hợp được phòng tài nguyên môi trường xác nhận là được phép chuyển nhượng một phần thửa đất thì các bạn có thể làm thủ tục tách thửa để cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần chuyển nhượng.

Tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ruộng lên đất ở có được không và nếu được mất thời gian bao lâu? 

Hung (vplhung@gmail.com)

Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng luật sư Gia Đình trả lời:

Về chuyển mục đích sử dụng đât: Theo quy định của Luật đất đai 2013 Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất 1.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở Như vậy, trường hợp của gia đình bạn là chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nên cần phải tiến hành thủ tục xin phép.

Gia đình bạn nộp hồ sơ tại phòng tài nguyên môi trường, hồ sơ gồm có: đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và trong thời gian không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các thủ tục hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; xác định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, thông báo cho người được chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Nhà đất mẹ tôi nhận thừa kế từ ông bà ngoại. Lúc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì còn dư ra một phần ngoài giấy chứng nhận cũ. Nay cha mẹ tôi xin cấp giấy chứng nhận tiếp cho phần đất dư ra này được không? Thủ tục ra sao?

Cường (ppcuong_uero@gmail.com)

Luật sư Trần Thị Miền, Văn phòng luật sư Trần Thị Miền trả lời:

Chào bạn,

Căn cứ điểm 20 Điều 2 Nghị định 01/2016 của Chính phủ bổ sung Điều 24a Nghị định 43/2014, chúng tôi xin trao đổi thư hỏi của bạn như sau:

Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận mà cha mẹ bạn đã được cấp và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận thì cha mẹ bạn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với diện tích đất tăng thêm. Việc cấp giấy cho phần diện tích đất tăng thêm trong trường hợp này được thực hiện như sau:

Thực hiện thủ tục thừa kế đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm) theo quy định khi thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Trường hợp diện tích đất tăng thêm do thừa kế trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

Cần lưu ý là trong trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định, nếu người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo các quy định tương ứng tùy thời điểm sử dụng trước hay sau 15-10-1993 và diện tích cụ thể nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn hạn mức đất ở đối với thửa đất có nhà ở.

Gia đình tôi có 3.000m2 đất nông nghiệp tại xã Bình Mỹ. Tôi muốn tách thửa một phần để chuyển nhượng cho người khác có được không? Thủ tục như thế nào? Diện tích tối thiểu được tách thửa trong trường hợp của tôi là bao nhiêu? 

Hồ Thị Nhân, huyện Củ Chi

Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM trả lời:

Căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, theoĐiều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng.


Các khách mời ở buổi giao lưu trực tuyến. ẢNH: HOÀNG GIANG.

Hiện nay, trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh chưa quy định hạn mức tối thiểu khi tách thửa đối với đất nông nghiệp vì chưa được Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn giao cho Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành. Tuy nhiên theo quy định tại Khoản 31, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai (có hiệu lực từ ngày 03/3/2017), tại Điều 43d giao cho “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.

Theo đó, hiện nay Sở Tài nguyên và Môi trường đang dự thảo, lấy ý kiến của các cơ quan liên quan trước khi trình UBND Thành phố ban hành Quyết định quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn Thành phố (thay thế Quyết định 33/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 10 năm 2014).

Do đó, để giải quyết cụ thể trường hợp của Bà, đề nghị Bà mang theo toàn bộ hồ sơ liên hệ Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi để được xem xét, giải quyết theo nhu cầu chính đáng của Bà trên cơ sở quy định của pháp luật nêu trên.

Gia đình tôi ngụ tại một chung cư cũ trên địa bàn quận 1 với diện tích căn hộ là 20m2. Khi tái định cư, tôi có được đổi ngang căn hộ lớn hơn không? Gia đình tôi rất khó khăn, vậy tôi có phải bù thêm tiền nếu được bố trí tái định cư căn hộ lớn hơn không? 

Trần Thanh Hoài, quận 1

Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM trả lời:

Tương tự câu hỏi nêu trên, nội dung câu hỏi này không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP mà thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở 2014.

Trình tự thủ tục và chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước đây thực hiện theo quy định tại Quyết định số 73/2008/QĐ-UBND ngày 22 tháng 10 năm 2008 của Ủy ban nhân dân thành phố, hiện nay thực hiện theo Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2014/NĐ-CP ngày 20/10/2015, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Thông tư 21/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2015/NĐ-CP, Sở Tài nguyên và Môi trường được biết Ủy ban nhân dân thành phố đã giao cho Sở Xây dựng chủ trì tham mưu ban hành văn bản thay thế Quyết định số 73/2008/QĐ-UBND. 

Tôi mua đất bằng giấy tay qua hai đời chủ (chủ trước cũng bằng giấy tay) và cất nhà ở từ năm 2007 đến nay. Giờ tôi có thuộc diện được cấp giấy chứng nhận đợt này hay không? 

Phạm Văn Quá (pvqua_tanhoadong71@yahoo.com)

Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng luật sư Gia Đình trả lời:

Căn cứ Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2014 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”


Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng luật sư Gia Đình. ẢNH: HOÀNG GIANG


Như thông tin bạn trình bày thì phần đất bạn nhận chuyển nhượng nếu trước 1/7/2004 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu sau 1/7/2004 thì vẫn được xem xét cấp giấy chứng nhận theo quy định tại điều 2 khoản 54, Nghị định 01/2017 quy định về Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau: "1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Về xây dựng nhà 2007: Theo quy định tại điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định về Vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng thì hành vi nhà bạn xây nhà không phép sẽ bị Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị; Căn cứ khoản 9, điều 13 nghị định này thì “Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điểm b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình.

Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng. 

Năm 1978, tôi có mua căn nhà bằng giấy tay, căn nhà này, căn nhà này do người bán nhà cho tôi tự xây cất vào năm 1968 trên phần đất thuộc thông hành địa dịch của nhà giáp ranh với nhà tôi (nhà giáp ranh với nhà tôi đã có bằng khoán điền thổ từ năm 1961, trên họa đồ đi kèm với bằng khoán điền thổ này có thể hiện phần thông hành địa dịch và phần thông hành địa dịch này đã được người bán nhà cho tôi xây cất căn nhà bán cho tôi vào năm 1968). Gia đình tôi đã xin nhà nước gắn đồng hồ điện nước và đóng thuế nhà đất hành năm. Tôi đã đang ký kê khai nhà đất nằm 1999 và đã sinh sống liên tục ổn định tại căn nhà này 39 năm và không có ai tranh chấp. Xin hỏi: 1. Trường hợp của tôi có được nhà nước cấp GCN hay không? 2. Tôi có phải liên hệ với chủ cũ làm giấy tái xác nhận hay không? 3. Trường hợp của tôi có một căn nhà duy nhất tôi có phải đóng thuế sử dụng đất hay không?

MINH HẢI (Quận Bình Thạnh, TPHCM)

Bà Trịnh Ngọc Hoàn Thiện, Trưởng phòng kiểm tra thủ tục hành chính về đất đai - Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Theo các nội dung ông bà đã nêu, nếu nhà đất đã được sử dụng ổn định trước 1-7-2004 không có tranh chấp, nay phù hợp với quy hoạch (hoặc tuy không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã được sử dụng trước thời điểm công bố quy hoạch); hiện nay không còn phục vụ cho mục đích công cộng (lối thông hành địa dịch, hệ thống cấp thoát nước…) thì được xem xét cấp GCN.


Bà Trịnh Ngọc Hoàn Thiện, Trưởng phòng Kiểm tra thủ tục hành chính về đất đai - Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM. Ảnh: HOÀNG GIANG

Trường hợp này ông bà không phải liên hệ chủ cũ để tái xác nhận việc mua bán nhà trước đây.

Tuy nhiên, do đất của ông có nguồn gốc là phần thông hành địa dịch thì khi xem xét cấp GCN theo các điều kiện nêu trên, sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Việc xác định mức thu phụ thuộc vào thời điểm sử dụng đất.

Gia đình tôi đã nộp đơn năm 2003 để xin Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Phường không nhận, vì khu vực trên đã được TP giao cho một công ty làm dự án (có quyết định thu hồi cả khu vực ). Nay TP đã giải tỏa dự án và cho phép chúng tôi nộp đơn xin sổ hồng. Xin hỏi : Tôi nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá nào? Trước năm 2003 hay giá hiện nay.

Trần Hưng Long, 73. Phường Bình trưng đông Quân2/TP/HCM

Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng luật sư Gia Đình trả lời:

Chào ông, 

Về câu hỏi của ông, tôi xin được giải đáp như sau:

Căn cứ theo Nghị định 45 năm 2014 về thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 7 như sau: Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004 mà không có các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có 1 trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau: 

a. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại bảng giá đất; Đối với diện tích đất vượt hạn mức (nếu có), thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c, Khoản 3, Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b. Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c, Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nhưng nay nếu được cấp quyền sử dụng đất thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Năm  2013 tôi có mua lô đất (giấy tay) ở quận 12 chưa được tách thửa với diện tích là 46m2. Chủ đất hứa có thể tách thửa được nhưng tới nay tôi vẫn chưa làm được thủ tục này. Trường hợp của tôi giờ có thể tách thửa được chưa?  

Tien (hungtienquan_12@yahho.com)

Luật sư Trần Thị Miền, Văn phòng luật sư Trần Thị Miền trả lời:

Trả lời: Xin được lưu ý với bạn là theo Quyết định 33 ngày 15-10-2014 của UBND TP.HCM quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa, các quận, huyện chỉ giải quyết tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đô thị trên địa bàn TP.HCM theo diện tích tối thiểu được quy định.


Luật sư Trần Thị Miền, văn phòng luật sư Trần Thị Miền. ẢNH: HOÀNG GIANG.

Theo Quyết định 33 nêu trên, tại quận 12, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m (đối với đất ở chưa có nhà); là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4 m (đất có nhà hiện hữu).

Như vậy, diện tích đất mà bạn nêu trong thư chỉ được UBND quận 12 giải quyết tách thửa nếu thỏa mãn điều kiện như đã nêu ở trên.

Ba tôi mất năm 2011 có di chúc viết tay giao căn nhà của ba cho tôi làm nơi thờ cúng ông bà tổ tiên. Nhà này ba tôi ở từ năm 1989 đến giờ nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận. Giờ tôi cầm giấy di chúc của ba tôi đi làm giấy tờ nhà được không? 

Hoàng Hồng

Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng luật sư Gia Đình trả lời:

Căn cứ Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2014 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” Bên cạnh đó, căn cứ vào Điểm C khoản 1, Điều 82 Nghị định 43/2014 (đã được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017) hướng dẫn Luật Đất đai 2014 quy định:

1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản

2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: ... c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên thì bạn có thể dùng Di chúc của ba, các giấy tờ liên quan để chứng minh thời điểm sử dụng đất,… để khai thừa kế và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Trước đây khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì phải chờ đợi 40 ngày. Nay theo quy định mới này thì thời gian giải quyết là bao lâu? 

Hạnh lê Thị (ltthanh1295@yahoo.com)

Luật sư Trần Thị Miền, Văn phòng luật sư Trần Thị Miền trả lời:

Chào bạn,

Điểm 40 Điều 2 Nghị định 01/2016 của Chính phủ sửa đổi Điều 61 Nghị định 43/2014 có quy định về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. Cụ thể, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày;

c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày…

Như vậy, thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày.

Tôi vừa nhận chuyển nhượng nhà đất tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè. Tôi lên huyện hỏi về thủ tục sang tên thì cán bộ khuyên tôi nên cập nhật trên trang 4 của giấy chứng nhận thay vì cấp đổi lại giấy chứng nhận, nếu không thì hồ sơ của tôi phải chuyển lên Sở TNMT ký thì sẽ mất nhiều thời gian hơn. Huyện khuyên tôi như vậy có đúng không? Tôi muốn mình đứng tên trên sổ chứ không muốn cập nhật thì làm sao để làm cho nhanh. Quy định hiện nay là bao nhiêu ngày? Nghị định 01 mới ban hành có quy định nào mới hơn về vấn đề này không?

Đặng Khắc Khanh, huyện Nhà Bè

Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM trả lời:

Đối với trường hợp này Ông có thể lựa chọn hình thức cập nhật tên chủ sử dụng trên trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận đã cấp cho người chuyển nhượng hoặc đề nghị cấp mới Giấy chứng nhận căn cứ quy định tại Điểm k, Khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.

Cả hai hình thức này đều có giá trị pháp lý như nhau. Thời gian thực hiện thủ tục này là 10 ngày (quy định tại Điểm l, Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Tuy nhiên việc chọn thực hiện cập nhật tên người nhận chuyển nhượng vào Giấy chứng nhận tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nhà Bè sẽ thuận tiện hơn về thời gian, chi phí đi lại và mức lệ phí sẽ thấp hơn (khoảng 50% tùy từng trường hợp cụ thể) theo quy định tại Quyết định số 52/2016/QĐ-UBND ngày 10/12/2016 của UBND Thành phố ban hành mức thu 10 loại phí và 07 loại lệ phí trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Năm 2005 anh tôi có bán một mảnh đất 200m2 của tôi cho một người khác, có giấy tờ viết tay mà không được sự đồng ý của tôi. Hiện tại mảnh đất đó vẫn nằm chung với mảnh đất nhà anh tôi. Theo thông tin tôi được biết thì bên mua đã chạy thủ tục và đã làm sổ đỏ rồi nhưng đến thời điểm hiện tại họ vẫn chưa đến tiếp nhận đất đai. Vậy tôi muốn nhờ tư vấn giúp: 1. Thủ tục mua bán miếng đất đó có hợp lệ hay không? 2. Bên mua tự ý làm sổ đỏ, trong khi đất đai chưa phân định ranh giới rõ ràng, đang tranh chấp như vậy có đúng không? 3. Nếu bây giờ bên mua đến tiếp nhận đất thì gia đình tôi phải làm gì?

Trương Văn Bình, huyện Bình Chánh

Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM trả lời:

1.    Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa được cấp Giấy chứng nhận, chuyển nhượng bằng giấy tay, không qua công chứng, chuyển nhượng khi đất đang có tranh chấp,… là không đúng quy định pháp luật đất đai (Điều 167, Điều 188 Luật đất đai năm 2013), theo đó hành vi này sẽ bị xử phạt theo quy định tại Khoản 1 Điều 13 Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, với mức phạt từ 3 triệu đến 5 triệu đồng, biện pháp khắc phục hậu quả là: buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.


Bà Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM. Ảnh: HOÀNG GIANG

2.    Trường hợp Ông có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng 200m2 đất của mình (đã cấp Giấy chứng nhận cho Ông) và đang tranh chấp (thể hiện thông qua các giấy tờ như: biên nhận thụ lý Đơn, biên bản hòa giải của UBND cấp xã,..) nộp cho cơ quan có thẩm quyền đang thụ lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận mà cơ quan này vẫn thực hiện cấp Giấy chứng nhận là không đúng theo quy định pháp luật đất đai.

3.    Nếu Ông tranh chấp về quyền sử dụng đất với Anh mình thì Ông có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định tại Khoản 1 Điều 203 của Luật đất đai; trường hợp Ông cho rằng việc cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định pháp luật thi Ông làm đơn gửi đến Cơ quan có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận đó theo quy định tại Điều 204 Luật đất đai năm 2013.

tôi xây nhà năm 2009 không phép trên đất QSDĐ [trồng cây lâu năm trong khu quy hoạch/CTCC nay dự án xóa quy hoạch tôi chuyển mục đích xử dụng quyền sử dụng đất,quyền sử dụng nhà ở tài sản gắn liền với đất ,người sở ôn văn thành,nay tôi làm theo NĐ/CP 121 luật xây dựng điều 13 khoảng 9-10 thông tư 02 khoảng 3 điều 11 hướng dẩn rất cụ thể?không vi phạm chỉ giới,không ảnh hưỡng công trình lân cận,đất không có tranh chấp,đất đươc phép xây dựng?nhưng UBND-P tăng nhơn phú và UBND Q9 trả lời văn bản không đúng theo những điều khoảng trên tôi khiếu nại qua nhiều tháng nhưng chưa xử lý theo đúng NĐ/CP 121/TT02

ôn văn thành, 54 tuổi 102/2a tổ3 pk5 P tăng nhơn phú B Q9 TPHCM

Bà Trịnh Ngọc Hoàn Thiện, Trưởng phòng kiểm tra thủ tục hành chính về đất đai - Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Do ông bà không nêu rõ nguồn gốc pháp lý và quá trình sử dụng nên chúng tôi không thể trả lời cụ thể. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, việc cấp GCN trong trường hợp tự thay đổi mục đích sử dụng đất (từ đất trồng cây lâu năm mà ông tự xây dựng nhà ở) sẽ được xem xét khi phù hợp quy hoạch, không tranh chấp và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Ông bà có thể tham khảo thêm Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Tôi nghe nói, hiện nay giữa cơ quan tài nguyên môi trường, văn phòng đăng ký đất đai và các chi nhánh và cơ quan thuế có liên thông các thủ tục cấp giấy chủ quyền cho người dân. Theo đó, muốn cấp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tôi chỉ việc đến nộp hồ sơ tại quận hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai mà không phải chạy qua bên thuế. Có đúng vậy không? Người dân không phải trực tiếp sang cơ quan thuế thì có rút ngắn thời gian cấp giấy không? Cụ thể là ngắn hơn quy định bao nhiêu ngày? 

Trần Anh Thư, quận Phú Nhuận

Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM trả lời:

Thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính, Sở Tài nguyên và Môi trường đang thực hiện việc liên thông với cơ quan thuế để chuyển hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.


Quang cảnh buổi giao lưu trực tuyến. ẢNH: HOÀNG GIANG.

Theo đó, người dân chỉ nộp và nhận hồ sơ tại 01 cửa là Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai mà không cần phải liên hệ cơ quan Thuế. Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính không được tính vào thời gian giải quyết hồ sơ cấp GCN. Việc này có thể rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ từ 03 đến 05 ngày.

Tôi cám ơn quý báo đã tổ chức buổi giao lưu rất quý này! Tháng 6 năm 2007, ông A mua của ông K miếng đất có diện tích 4x14m= 56M2 tại đường Dân công hỏa tuyến, tổ 7, ấp 3, xã Vĩnh Lộc A. Giấy mua bán có chữ ký, đóng dấu của UBND xã Vĩnh Lộc A. Tháng 8/2007, tôi mua lại miếng đất này của ông A bằng giấy tay. Vậy theo quy định mới, tôi có được cấp Giấy chứng nhận QSD đất hay không? Nếu được thì thủ tục tiến hành như thế nào? Trân trọng cám ơn!

Song Thảo, 45 tuổi, Vĩnh Lộc A, Bình Chánh

Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng luật sư Gia Đình trả lời:

Chào bạn Song Thảo,

Câu hỏi của bạn tôi xin được trả lời như sau: 

Căn cứ Khoản 2, Điều 101 Bộ Luật Đất đai 2014 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo như bạn trình bày, thì phần đất bạn nhận chuyển nhượng vào tháng 8 năm 2007. Căn cứ theo quy định tại Nghị định số01/2017 quy định tại Điều 2 Khoản 54 về sửa đổi bổ sung Khoản 1 Điều 82 quy định như sau:

"Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây chưa được cấp giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Điều 2 khoản này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a. Sử dụng đất do nhận chuyển nhương, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước 1-1-2008".

Căn cứ theo quy định trên, trường hợp của bạn đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về thủ tục: Bạn tiến hành nộp hợp đồng chuyển nhượng, hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND huyện Bình Chánh để được xem xét cấp giấy chứng nhận cho bạn.

Tôi mua lại căn hộ chung cư cũ trên đường Phan Văn Trị, quận Gò Vấp bằng giấy viết tay. Đây là chung cư tái định cư cũ đã xây dựng từ năm 1996. Chủ căn hộ trước đó cũng chưa được cấp giấy hồng vì đang còn nợ tiền trả góp với nhà nước nên chưa được cấp giấy chủ quyền. Tôi mua lại căn hộ này và sẽ thay chủ cũ trả hết số tiền nợ này thì tôi có được cấp sổ hồng không? Thủ tục ra sao, nhờ quý vị tư vấn giúp. Xin cảm ơn.  

Bà Võ Thị Hạnh, quận Bình Thạnh

Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM trả lời:

Đây là trường hợp nhận chuyển nhượng chung cư tái định cư bằng giấy tay. Hiện nay việc quản lý, sử dụng nhà ở tái định cư hiện được quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở.

Trường hợp của Bà do không nêu rõ thời điểm chuyển nhượng bằng giấy tay để hướng dẫn chi tiết nên Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị Bà mang theo toàn bộ giấy tờ có liên quan đến Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố, địa chỉ số 12 Phan Đăng Lưu phường 7 quận Bình Thạnh để được hướng dẫn cụ thể.

Tôi mua nhà trong dự án khu dân cư Trường Thọ (chủ đầu tư là công ty Trường Thịnh) từ năm 2007 nhưng đến nay đã 10 năm mà vẫn chưa được ra sổ hồng. Năm ngoái, người dân chúng tôi mới được biết Công ty Trường Thịnh đã bán toàn bộ tài sản cho một công ty khác và công ty này sẽ thay Trường Thịnh giải quyết các vấn đề còn tồn đọng. Xin hỏi, trong trường hợp này, chúng tôi liên hệ ở đâu để được cấp giấy chủ quyền? Nhà tôi nằm trong dự án thì quận Thủ Đức hay là chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp giấy cho chúng tôi?

Nguyễn Thị Lan Anh, quận Thủ Đức

Bà Trịnh Ngọc Hoàn Thiện, Trưởng phòng kiểm tra thủ tục hành chính về đất đai - Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Qua trao đổi với Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Thủ Đức được biết: Dự án Khu dân cư của Công ty Trường Thịnh tại KP9, phường Trường Thọ, quận Thủ Đức chủ đầu tư là Công ty Trường Thịnh chưa bàn giao cơ sở hạ tầng cho UBND quận Thủ Đức quản lý và đang liên hệ với Sở Quy hoạch Kiến trúc để điều chỉnh quy hoạch của dự án. Chi nhánh cũng chưa nhận được hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận liên quan đến khu dân cư Trường Thịnh.

Việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở trong các dự án phải đảm bảo đầy đủ hồ sơ pháp lý theo quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ thay cho người nhận chuyển nhượng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua tự thực hiện (thành phần hồ sơ phải có hợp đồng chuyển nhượng, biên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng,..).

Hiện nay theo quy định tại Điều 26 Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tùy thời gian chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua (với thời gian ở các mức khác nhau từ 03 tháng đến trên 12 tháng), chủ đầu tư sẽ bị xử phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.

Do đó, để bảo vệ quyền lợi của mình Bà cần xem lại Hợp đồng hai bên đã ký kết, đề nghị Công ty Trường Thịnh thực hiện theo cam kết trong Hợp đồng đã ký, nếu hai bên không giải quyết được Bà căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự để thực hiện quyền khởi kiện Công ty do vi phạm hợp đồng, gửi đơn đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi vi phạm của Công ty như nêu trên.

Việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp này nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố, số 12 Phan Đăng Lưu phường 7 quận Bình Thạnh.

Qua báo chí tôi được biết Chính phủ vừa ban hành Nghị định 01/2017, trong đó có cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các trường hợp mua bán giấy tay đến ngày 1-1-2008. Năm 2007, tôi có mua mảnh đất tại huyện Hóc Môn bằng giấy viết tay nhưng sau đó tôi bị mất toàn bộ giấy tờ này thì tôi có được cấp giấy sổ hồng không? 

Nguyễn Hoài Anh, quận Tân Bình

Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM trả lời:

Hiện nay Nghi định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định những trường hợp mua bán bằng giấy tay sau ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/01/2008 nếu đủ điều kiện (không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, thực hiện nghĩa vụ tài chính,..) thì người nhận chuyển quyền được xem xét cấp GCN theo quy định. Do đó, đề nghị Ông mang theo hồ sơ liên hệ với Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hóc Môn để được hướng dẫn cụ thể.


Bà Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM. Ảnh: HOÀNG GIANG


Tôi vừa nhận chuyển nhượng nhà đất tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè. Tôi lên huyện hỏi về thủ tục sang tên thì cán bộ khuyên tôi nên cập nhật trên trang 4 của giấy chứng nhận thay vì cấp đổi lại giấy chứng nhận, nếu không thì hồ sơ của tôi phải chuyển lên Sở TNMT ký thì sẽ mất nhiều thời gian hơn. Huyện khuyên tôi như vậy có đúng không? Tôi muốn mình đứng tên trên sổ chứ không muốn cập nhật thì làm sao để làm cho nhanh. Quy định hiện nay là bao nhiêu ngày? Nghị định 01 mới ban hành có quy định nào mới hơn về vấn đề này không?

Đặng Khắc Khanh, huyện Nhà Bè

Bà Trịnh Ngọc Hoàn Thiện, Trưởng phòng kiểm tra thủ tục hành chính về đất đai - Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Theo quy định tại Điểm K Khoản Điều 17 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi chuyển nhượng nhà, đất người sử dụng đất có thể lựa chọn hình thức cập nhật trên trang 3, 4 Giấy chứng nhận hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định và đều có giá trị pháp lý như nhau, thời gian thực hiện như nhau là 10 ngày. Tuy nhiên, việc cập nhật trang 3,4 được thực hiện tại Chi nhánh sẽ thuận lợi hơn về mặt thời gian.

Theo nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian giải quyết đối với trường hợp này không thay đổi.


Bà Trịnh Ngọc Hoàn Thiện, Trưởng phòng Kiểm tra thủ tục hành chính về đất đai - Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM. Ảnh: HOÀNG GIANG

Tôi ở chung cư Ngô Gia Tự, quận 10. Tôi được biết thành phố đang có chủ trương cải tạo chung cư cũ và chung cư tôi ở cũng nằm trong diện này. Tôi được khu phố thông báo theo luật mới thì cư dân sẽ được chọn chủ đầu tư để đầu tư xây dựng chung cư. Trong trường hợp cư dân chung cư không tìm được nhà đầu tư thì sao? Căn hộ của gia đình tôi có diện tích 46m2 với 8 nhân khẩu. Suất tái định cư của gia đình tôi sẽ như thế nào. Do nhân khẩu đông, tôi có nguyện vọng được bố trí tái định cư 2 căn hộ được không? 

Vũ Toàn, quận 10

Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM trả lời:

Nội dung Câu hỏi không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP mà thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở 2014.

Trình tự thủ tục và chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước đây thực hiện theo quy định tại Quyết định số 73/2008/QĐ-UBND ngày 22 tháng 10 năm 2008 của Ủy ban nhân dân thành phố, hiện nay thực hiện theo Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2014/NĐ-CP ngày 20/10/2015, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Thông tư 21/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2015/NĐ-CP, Sở Tài nguyên và Môi trường được biết Ủy ban nhân dân thành phố đã giao cho Sở Xây dựng chủ trì tham mưu ban hành văn bản thay thế Quyết định số 73/2008/QĐ-UBND. 

Kính mong các anh, chị tư vấn giúp tôi về vấn đề như sau : Gia đình tôi có lô đất 500m2 đã được cấp sổ đỏ. Nhà tôi có 108m2 nằm trong quy hoạch giao thông. Tôi muốn hỏi:

- Nếu nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì tôi có được tái định cư khi vẫn còn gần 400m2 đất? Trong điều kiện nào thì được cấp tái định cư?

- Nếu nhà nước thu đất thì tôi sẽ được bồi thường như thế nào, theo quy định nào?

Nguyễn Một, quận Bình Thạnh

Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM trả lời:

Câu hỏi của Ông tập trung vào 03 nội dung liên quan đến việc bồi thường về đất nông nghiệp như sau:

Thứ nhất: Điều kiện được bồi thường về đất được căn cứ tại Điều 75, 76, 82 Luật đất đai năm 2013 như sau:

+ Đất phải có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (theo Ông nêu đất đã có giấy đỏ nên đáp ứng điều kiện này);

+ Sử dụng đất không thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trường hợp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất (Ông cần xem lại hình thức sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận, nếu thuộc trường hợp giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần thì Ông sẽ được bồi thường theo quy định).

Thứ hai: Việc bồi thường về đất cụ thể được quy định tại Điều 74, 77 Luật đất đai, Điều 8 Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 15 tháng 5 năm 2015 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh:

+ Bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi (tức đất nông nghiệp);

+ Trường hợp không có đất để bồi thường, Ông sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành tại thời điểm quyết định thu hồi đất (hiện nay Bảng giá đất được Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành tại Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014)

+ Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường là diện tích trong hạn mức (đối với Thành phố Hồ Chí Minh hạn mức này là không quá 03 ha đối với đất trồng cây hàng năm, không quá 10 ha đối với đất trồng cây lâu năm; không quá 30 ha đối với đất rừng sản xuất hoặc rừng phòng hộ,..); trường hợp sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 01/7/2004 thuộc đối tượng trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp (do UBND xã xác nhận) thì được bồi thường theo diện tích thực tế đang sử dụng, không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

+ Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cỏn lại.

- Chi tiết số tiền bồi thường sẽ được xác định dựa trên Phương án bồi thường đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Phương án này sẽ được công khai lấy ý kiến những người có đất bị thu hồi), UBND quận sẽ ban hành Quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và gửi đến từng người có đất bị thu hồi trong đó nêu rõ mức giá, thời gian, địa điểm chi trả, thời gian bố trí nhà, đất tái định cư (nếu có), thời gian bàn giao đất,.. Việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày Quyết định thu hồi đất của có hiệu lực thi hành.

Thứ ba: Điều kiện được bố trí tái định cư

Việc bố trí tái định cư chỉ được đặt ra cho người có đất ở bị thu hồi hết đất ở hoặc diện tích còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở hoặc xây dựng nhà ở theo quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn phải di chuyển chỗ ở (chi tiết xem Điều 86 Luật đất đai năm 2013, Điều 41 Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 15 tháng 5 năm 2015 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh).

Do đó, trường hợp của Ông nếu sử dụng đất nông nghiệp thì không thuộc diện được bố trí tái định cư theo quy định. 

Năm 2011, mẹ tôi mua nhà bằng giấy tay. Lúc đó đất này là đất vườn và có một căn nhà cấp 4 cũ trên đó. Mẹ tôi sửa lại nhà ở từ năm 2011 đến nay. Giờ mẹ tôi làm đơn xin cấp giấy chứng nhận được không? 

Nguyễn Tiến Hùng (tienhung_ruby2100@gmail.com)

Luật sư Trần Thị Miền, Văn phòng luật sư Trần Thị Miền trả lời:

Chào bạn,

Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (1-7-2014) mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.


Luật sư Trần Thị Miền, VPLS Trần Thị Miền. Ảnh: HOÀNG GIANG

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Chi tiết hơn, theo điểm 54 Điều 2 Nghị định 01/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này (là đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định) thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Về hồ sơ, thủ tục cụ thể, nếu số đất đã mua giấy tay vào năm 2011 hội đủ điều kiện quy định và thuộc các trường hợp nêu trên, gia đình bạn có thể trực tiếp liên hệ với UBND cấp huyện (Phòng Tài nguyên và môi trường) để được hướng dẫn, xem xét, cấp giấy chứng nhận.

Trước đây, 1 phần đất của gia đình tôi vướng vào chỉ giới xây dựng đường giao thông nên không được cấp giấy chứng nhận. Sau này, nghe nói họ đã bỏ quy hoạch đường này. Trường hợp của tôi có được cấp giấy chứng nhận đợt này được hay chưa? 

Tiến (lytien_sanofi@yahoo.com)

Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng luật sư Gia Đình trả lời:

Căn cứ Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2014 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”


Luật sư Trần Minh Hùng, VPLS Gia Đình. Ảnh: HOÀNG GIANG

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp là vì trước đây có 1 phần đất của gia đình bạn nằm trong chỉ giới xây dựng đường giao thông mà nay đã bỏ quy hoạch đường giao thông này. Do đó, căn cứ vào quy định trên thì gia đình bạn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Xin hỏi nhà tôi mua năm 2002 ở xã Xuân Thới Đông 3, có số nhà huyện hóc môn cấp năm 2002 luôn.Chúng tôi nhiều lần làm sổ hồng nhưng không được vì chủ đất là bà Nguyễn Thị Nhen đã mất và sổ đo gốc cũng thất lạc. Hỏi trên xã Xuân Thới Đông thì xã nói đã làm kiến nghị đề xuất trên huyện nhưng huyện không ký duyệt. Vậy trường hợp nhà tôi với nghị định 01/2017 này có được cấp làm sổ hồng không? Xin cảm ơn.

Nguyen Dinh, Xã Xuân Thới Đông 3, Hóc Môn

Bà Trịnh Ngọc Hoàn Thiện, Trưởng phòng kiểm tra thủ tục hành chính về đất đai - Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Vì ông bà không nêu rõ việc mua bán chuyển nhượng cụ thể, nên chúng tôi đề nghị ông bà tham khảo các quy định sau:

-Thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận (GCN) bị mất được thực hiện theo Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: Người sử dụng đất khai báo với UBND cấp xã về việc bị mất GCN và niêm yết nội dung này. Sau 30 ngày thì ông bà liên hệ chi nhánh VPĐK đất đai huyện Hóc Môn để thực hiện thủ tục cấp lại GCN đã bị mất.

- Việc chuyển nhượng nhà đất sau khi có GCN được thực hiện theo quy định của luật dân sự.

Trong trường hợp ông bà đã nhận chuyển nhượng  theo hợp đồng công chứng hoặc nhận chuyển nhượng bằng giấy tờ tay (theo đó cho phép việc chuyển nhượng bằng giấy tờ tay trước thời điểm ngày 1-1-2008 nếu đất đó chưa có giấy tờ; trước thời điểm 1-7-2014 nếu đất đã có giấy tờ theo quy định) thì sẽ được xem xét cấp GCN theo Điều 82 của NĐ 43/2014/NĐ-CP  nếu đủ điều kiện.

Ông bà có thể liên hệ với chi nhánh VPĐK đất đai huyện Hóc Môn để được hướng dẫn chi tiết.

Thưa luật sư, ngày 01/1/2017, một số quy định về luật đất đai trong đó có luật thừa kế người đã chết trước đây là 10 năm luật mới giờ là 30 năm, vậy luật mới này đã được đưa vào thực hiện chưa vì ở địa phương tôi ở họ nói chưa có hướng dẫn của tòa án tối cao, vậy xin hỏi luật sư đến thời gian nào mới có hướng dẫn ạ?

Phạm Thị Lan, sinh năm 1972, TP Ninh Bình

Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng luật sư Gia Đình trả lời:

Về câu hỏi của bạn, tôi xin được trả lời như sau:

Bộ Luật Dân sự 2017 đã có hiệu lực từ ngày 1-1-2017 và thay thế Bộ Luật Dân sự năm 2005. Do vậy, Bộ Luật Dân sự năm 2017 đã có hiệu lực trên toàn quốc. Việc địa phương bạn trả lời chưa có hướng dẫn của tòa án tối cao là không có căn cứ. Theo đó, quy định của Bộ Luật Dân sự 2017 về thời hiệu khởi kiện thừa kế là 30 năm đối với bất động sản.


Bà Nguyễn Thị Thu Tâm (bìa phải), Phó tổng biên tập báo Pháp luật TP. HCM cùng các khách mời. ẢNH: HOÀNG GIANG

Bởi theo quy định tại Điều 184 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015 có hiệu lực từ ngày 1-7-2016 đã quy định: Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được thực hiện theo quy định của Bộ Luật Dân sự. Do vậy Bộ luật Dân sự 2017 đã có hiệu lực từ ngày 1-1-2017 nên được áp dụng và có giá trị trên toàn quốc.

Gửi câu hỏi ở đây