Giao lưu trực tuyến 'Xử lý các tranh chấp nhà ở'

Không.

Theo Điều 118 Luật nhà ở thì việc mua bán nhà ở phải tuân theo quy định của pháp luật. Điều kiện mua bán nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy trọng trường hợp này, việc mua bán nhà nếu có cũng là vô hiệu do vi phạm quy định của pháp luật về nhà ở.

Theo Điều 648 BLDS thì một trong các Quyền của người lập di chúc, đó là: Dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng.

Ngoài ra, Điều 670 BLDS quy định như sau:

Điều 670. Di sản dùng vào việc thờ cúng

1. Trong trường hợp người lập di chúc có để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho một người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thoả thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trong trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử một người quản lý di sản thờ cúng.

Trong trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

2. Trong trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng.

Do hiện nay mẹ bạn vẫn còn sống nên việc định đoạt tài sản thuộc quyền của mẹ bạn, các anh em không có quyền tranh chấp.

Theo Khoản 2, Điều 266 BLDS quy định Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản: Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trong trường hợp này, các bên nên thương lượng với nhau. Trường hợp không thỏa thuận được thì làm đơn gửi tới UBND cấp xã để hòa giải. Nếu không thành thì khởi kiện ra tòa án để giải quyết.

Theo Điều 275 BLDS thì Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Trường hợp trước khi mua nhà đã có lối đi nhưng nay bà P được cấp GCN bao gồm cả lối đi thì bạn khiếu nại tới UBND nơi đã cấp GCN cho bà P để được giải quyết.

Theo Điều 118 Luật nhà ở thì việc mua bán nhà ở phải tuân theo quy định của pháp luật. Điều kiện mua bán nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong trường hợp này, do người bán chưa được cấp giấy chứng nhận nên không có quyền giao dịch đối với tài sản này.

Hơn nữa nếu quá thời hạn quy định trong giấy đặt cọc mà bên bán không thể hoàn tất thủ tục mua bán thì bên bán phải có nghĩa vụ trả lại bên đặt cọc số tiền đã nhận.

Trong trường hợp này các bên nên thương lượng với nhau. Nếu không thỏa thuận được thì khởi kiện ra tòa án để giải quyết.

Theo Khoản 3, Điều 30 Luật cư trú: Người đến đăng ký tạm trú phải xuất trình giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy tờ có xác nhận của Công an xã, phường, thị trấn nơi người đó đã đăng ký thường trú; giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở đó; nộp phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu, bản khai nhân khẩu; trường hợp chỗ ở hợp pháp là nhà do thuê, mượn hoặc ở nhờ của cá nhân thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản.

Ngoài ra, Khoản 1, Điều 16 Thông tư số 35 năm 2014 của Bộ Công an quy định về đăng ký tạm trú như sau:

1. Hồ sơ đăng ký tạm trú bao gồm:

a) Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; bản khai nhân khẩu (đối với các trường hợp phải khai bản khai nhân khẩu);

b) Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp theo quy định tại Điều 6 Nghị định số 31/2014/NĐ-CP (trừ trường hợp được chủ hộ có sổ hộ khẩu hoặc sổ tạm trú đồng ý cho đăng ký tạm trú thì không cần xuất trình giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp). Trường hợp chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý cho đăng ký tạm trú vào chỗ ở của mình và ghi vào phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu, ký, ghi rõ họ, tên; trường hợp người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đã có ý kiến bằng văn bản đồng ý cho đăng ký tạm trú vào chỗ ở của mình thì không phải ghi vào phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu.

Xuất trình chứng minh nhân dân hoặc giấy tờ có xác nhận của Công an xã, phường, thị trấn nơi người đó thường trú.

2. Người tạm trú được chủ hộ đồng ý cho nhập vào sổ tạm trú hoặc đồng ý cho đăng ký tạm trú tại nơi thường trú của chủ hộ thì việc đồng ý phải được ghi vào phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu, ký, ghi rõ họ tên và ngày, tháng, năm.

3. Người đăng ký tạm trú nộp hồ sơ đăng ký tạm trú tại Công an xã, phường, thị trấn.

Như vậy, ngoài những giấy tờ trên thì chủ nhà xác nhận vào vào phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu mới đủ điều kiện đăng ký tạm trú.

Trong trường hợp ông B, ông C cố tình không lên, bạn có thể yêu cầu UBND thị trấn Hóc Môn lập biên bản vắng mặt ông B, ông C (là người khiếu nại). Trong trường hợp này, nếu người khiếu nại vắng mặt thì UBND thị trấn Hóc Môn sẽ giải quyết hồ sơ của bạn.

Trong trường hợp ông B, ông C có mặt thì UBND thị trấn Hóc Môn cũng không có quyền giải quyết tranh chấp này vì theo quy định của pháp luật, thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà đất khi đã được cấp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của tòa án.

Theo Điều 168 Luật đất đai quy định thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất: các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.

Đối với trường hợp của bạn đã có GCN nên được thực hiện các quyền của mình. Quyền này có thể bị hạn chế bởi các quyết định của các cơ quan tiến hành tố tụng áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định tại Chương 8 BLTTDS.

Trước tiên, xác định mảnh đất là tài sản riêng của bạn trước thời kỳ hôn nhân. Số tiền xây nhà có thể xác định là tài sản riêng của vợ bạn trong thời kỳ hôn nhân. Vì vậy trong trường hợp này, đã xác định rõ tài sản chung riêng của vợ chồng bạn. Trong trường hợp ly hôn thì tốt nhất vợ chồng bạn nên tự thỏa thuận việc phân chia tài sản để tránh phải tranh chấp.

Do bạn không nói rõ thời điểm bà ngoại mất nên không rõ còn có thời hiệu khởi kiện về thừa kế hay không?

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự thì thời hiệu khởi kiện thừa kế là 10 năm. Nếu vẫn trong thời hiệu khởi kiện thì mẹ của bạn có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu tòa án hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho dì của bạn và yêu cầu tòa án chia di sản thừa kế của bà ngoại bạn để lại.

Với nội dung mà bạn cần tư vấn có phần khó khả thi. Tuy nhiên, bạn và ba bạn có thể lập một bản cam kết và thỏa thuận với các nội dung: bạn sẽ thay ba bạn trả khoản nợ vay cho ngân hàng với điều kiện ba bạn cam kết sau khi bạn thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ thay, ba bạn phải làm thủ tục chuyển nhượng căn nhà mà ba bạn đang thế chấp tại ngân hàng sang cho bạn. Bạn có thể liên hệ các Văn phòng thừa phát lại để yêu cầu lập vi bằng ghi nhận nội dung thỏa thuận cam kết nêu trên (vi bằng sẽ được đăng ký tại Sở Tư Pháp). Sau đó, bạn cùng với ba bạn liên hệ với Ngân hàng để trao đổi phương án xử lý nợ, theo đó bạn có thể trình bày việc thỏa thuận cam kết giữa bạn và ba bạn cho phía Ngân hàng biết; đồng thời gởi kèm vi bằng cho phía ngân hàng, đề nghị Ngân hàng xác nhận (ghi nhận, với tư cách người làm chứng (nếu Ngân hàng đồng ý)) về việc bạn đứng ra trả nợ thay ba bạn theo cam kết của bạn và ba bạn.

Dù vậy, bạn cần cân nhắc những trường hợp rủi ro có thể xảy ra như: sau khi bạn trả nợ thay cho ba bạn xong, ba bạn không thực hiện cam kết chuyển nhượng căn nhà nêu trên cho bạn thì lúc này bạn sẽ phải kiện ba bạn ra Tòa để yêu cầu giải quyết thỏa thuận giữa bạn và ba bạn. 

Nếu khi ký hợp đồng tặng cho con nhà mà thỏa các điều kiện quy định tại Điều 122 BLDS thì giao dịch này hoàn toàn hợp pháp. Sau khi hoàn tất các thủ tục tặng cho thì con ông bà đã xác lập quyền sở hữu về nhà ở theo quy định của pháp luật và người con được pháp luật bảo vệ.

Trường hợp ông bà khởi kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho nhà và chứng minh được việc tặng cho con căn nhà là do giả tạo, nhầm lẫn, lừa dối, bị đe dọa hoặc do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì tòa án có thể tuyên hủy giao dịch trên.

 Nếu vợ chồng bạn có thể thỏa thuận với nhau về việc phân chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn thì vợ chồng bạn có quyền rút yêu cầu phân chia tài sản chung của vợ chồng để tự thỏa thuận mà không yêu cầu Tòa án giải quyết (theo quy định tại khoản 2 Điều 71 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: Nguyên đơn (người khởi kiện) có quyền thay đổi nội dung yêu cầu khởi kiện; rút một phần hoặc toàn bộ yêu cầu khởi kiện). Như vậy, vợ chồng bạn có thể đỡ tốn chi phí về định giá tài sản và án phí. 

Theo Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối quy định hạn chế sử dụng ngoại hối

Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Như vậy, việc các bên ký hợp đồng thuê nhà bằng USD là trái với quy định của pháp luật nên hợp đồng này bị vô hiệu một phần. Do hiện nay chủ nhà không muốn tiếp tục cho thuê nên việc khởi kiện để giải quyết tranh chấp và yêu cầu bồi thường thiệt hại có thể bạn không đạt được mục đích.

Theo thông tin bạn cung cấp thì không rõ thời điểm ký kết hợp đồng thuê nhà là thời điểm nào. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2015) có quy định: hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Do đó, hợp đồng thuê nhà viết tay và không có công chứng giữa các bên vẫn được pháp luật công nhận.

Nếu bên thuê không thực hiện việc trả tiền thuê theo thỏa thuận, bên cho thuê hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Lưu ý: Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

Vì vậy, muốn lấy lại nhà cho thuê, bạn cần phải thông báo với bên thuê về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nếu hết thời hạn thông báo mà bên thuê vẫn cố tình không trả lại nhà, bạn có quyền khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để được giải quyết yêu cầu đòi nhà cho thuê.

Do cô của bạn mua bán bằng giấy tay nên giao dịch trên là vô hiệu. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không thể thương lượng được với nhau thì khởi kiện ra tòa để giải quyết. 

Ngoài ra, theo Điều 168 Luật đất đai thì thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Như quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Việc chuyển nhượng QSDĐ phải công chứng hoặc chứng thực mới có giá trị để thực hiện. Do vậy, hiện nay gia đình bạn chưa được pháp luật công nhận quyền sử dụng đối phần đất này.

Nếu việc phải trả đất gây thiệt hại lớn thì tòa án sẽ công nhận phần đất này cho bên đang sử dụng, và người sử dụng phải trả cho chủ đất giá trị tương ứng.

Theo quy định các bên phải thực hiện đúng theo quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên đã ký kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hiện tại, bạn vẫn còn nợ tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó, bạn đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp trên, bạn nên thỏa thuận với bên chuyển nhượng để thanh toán đầy đủ khoản tiền còn nợ cộng với khoản tiền lãi phát sinh do việc chậm trả.

Theo Điểm d, Khoản 2, Điều 106 Luật đất đai quy định Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Như vậy, đối với trường hợp này người được cấp GCN đã chuyển nhượng cho bạn thì UBND không được quyền thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp. Trong trường hợp các bên có tranh chấp thì tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 20 luật kinh doanh bất động sản 2014 (có hiệu lực từ _ngày 01/7/2015) thì bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua.

Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Ngoài ra, theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2015) đối với nhà chung cư thì thời hạn bảo hành được tính từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu là 60 tháng.

Do đó, khi phát hiện nhà có vết thấm chủ sở hữu căn hộ có quyền yêu cầu bên bán thực hiện việc bảo hành, sửa chữa theo quy định của pháp luật. Trường hợp không được giải quyết hoặc giải quyết không thoả đáng, chủ sỡ hữu căn hộ hoàn toàn có quyền khởi kiện ra Toà án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết.

Theo câu hỏi của anh thì vẫn chưa rõ thời điểm các anh chị em của anh được cấp giấy chứng nhận nhà đất vào thời điểm nào, trước hay sau khi ba của anh mất?

Trong trường hợp giấy chứng nhận được cấp trước thời điểm ba của anh mất, thì phần đất của anh chị em anh không phải di sản của ba anh để lại.

Trong trường hợp  giấy chứng nhận được cấp sau khi ba của anh mất, thì phần đất của anh chị em anh là di sản của ba anh để lại. Anh cũng phải xem việc phân chia đất có nhận được thỏa thuận của các anh chị em hay không? Nếu đã có sự thỏa thuận phân chia đất của cha để lại thì phần đất của anh không phải là di sản thừa kế nữa, vì đã có sự thỏa thuận phân chia giữa các anh em.

Theo Điều 33 Luật hôn nhân gia đình thì nếu căn hộ trên do vợ, chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân thì đây là tài sản chung của vợ chồng. Khi ly hôn sẽ được chia theo quy định tại Điều 59. Nếu các bên không thỏa thuận được thì tòa án sẽ giải quyết chia theo giá trị, bên nhận nhà sẽ phải thanh toán cho bên kia phần giá trị tương ứng mà họ được hưởng, đồng thời tòa án cũng xem xét trách nhiệm đối với phần còn chưa trả hết cho chủ đầu tư.

Theo Điều 118 Luật nhà ở thì việc mua bán nhà ở phải tuân theo quy định của pháp luật. Điều kiện mua bán nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, có một số trường hợp mua bán bằng giấy tay nhưng các bên đã thực hiện việc giao nhận tiền – nhà thì tùy từng thời điểm giao dịch, tùy trường hợp cụ thể mà tòa án công nhận giao dịch đó nếu các bên tranh chấp tại tòa án. Bạn có thể tham khảo mục II 2 Nghị quyết 02 năm 2004 của HĐTP TANDTC.

Trong trường hợp này, các bên thương lượng và hòan tất các thủ tục theo quy định của pháp luật để được pháp luật bảo vệ.