Sáng 27-11, với 423/468 đại biểu (ĐB) tán thành, Quốc hội (QH) đã thông qua Luật Nhà ở năm 2023, có hiệu lực từ ngày 1-1-2025. Theo đó, luật có nhiều nội dung đã được tiếp thu, chỉnh lý theo ý kiến của ĐBQH.
Không quy định điều kiện riêng với “chung cư mini”
Một trong những nội dung của dự thảo luật được các ĐB đặc biệt quan tâm là quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê (hay được gọi là chung cư mini - PV).
Ảnh: CTV
Thảo luận trước đó về loại hình này, một số ĐB cho rằng chung cư mini là giải pháp cho người có thu nhập thấp. Do đó, cần phải có biện pháp để vừa quản lý được chung cư mini vừa đáp ứng chỗ ở cho người dân ở khu vực đô thị. Cũng có ý kiến cho rằng quy định tại dự thảo là quá chặt chẽ, chưa phù hợp và khó khả thi. Do đó, đề nghị chỉnh lý theo hướng Nhà nước tập trung quản lý, kiểm soát theo quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc đô thị, cấp giấy phép xây dựng, bảo đảm vệ sinh môi trường, an toàn, phòng, chống cháy nổ, đơn giản hóa điều kiện, thủ tục hành chính hoặc trong luật chỉ quy định nguyên tắc và giao cho Chính phủ quy định chi tiết.
Ủy ban Thường vụ (UBTV) QH đã tiếp thu và chỉnh lý theo hướng quy định phù hợp hơn một số yêu cầu. Cụ thể, luật không quy định yêu cầu riêng đối với việc xây dựng chung cư mini mà dẫn chiếu điều kiện quản lý loại hình nhà ở này đến các yêu cầu về xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, yêu cầu của pháp luật về PCCC…
Thời hạn sử dụng chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Cụ thể, cá nhân muốn xây chung cư mini gồm nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua, cho thuê; nhà ở có từ hai tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Đáng chú ý, căn hộ quy định nêu trên sẽ được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) theo quy định của pháp luật về đất đai; được bán, cho thuê mua, cho thuê theo Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, luật cũng quy định cá nhân xây chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ do bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành; yêu cầu về PCCC; đường giao thông, đảm bảo phương tiện chữa cháy có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini…
Chỉ quy định thời hạn sử dụng chung cư
Có quy định thời hạn sở hữu chung cư hay không là vấn đề được các ĐB tranh luận khá nhiều.
Trước đó, thảo luận tại hội trường hôm 26-10, một số ĐB đề nghị cần quy định ngay thời hạn sở hữu chung cư để tương lai việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ không bế tắc như hiện nay. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 đã được thông qua không quy định thời hạn sở hữu mà chỉ quy định thời hạn sử dụng chung cư trên cơ sở kế thừa Luật Nhà ở hiện hành.
Cụ thể, thời hạn sử dụng chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền và được tính từ khi nghiệm thu chung cư, đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Khi chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.
Lý giải cho điều này, UBTVQH cho biết khi chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ, phải phá dỡ thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài theo quy định của Luật Đất đai vẫn còn và người dân vẫn được bồi thường. Do đó, phải bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai.
Về đề xuất quy định thời hạn sở hữu chung cư, UBTVQH cho biết nội dung này đã được thảo luận, lấy ý kiến nhiều lần, được cân nhắc kỹ lưỡng và UBTVQH, Chính phủ, đa số ý kiến của ĐBQH thống nhất chưa nên quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở lần này.
Đối với đất giao thực hiện dự án có thời hạn là để ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư trong triển khai thực hiện dự án. Khi chủ đầu tư bán căn hộ cho tổ chức, cá nhân thì theo quy định của Luật Đất đai, đất đó là đất ở ổn định, lâu dài. Do đó, không có cơ sở để quy định thời hạn sở hữu chung cư theo thời hạn sử dụng đất.
Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam xây nhà ở xã hội
bằng nguồn tài chính công đoàn
UBTVQH đã tiếp thu ý kiến của đa số ĐB, Luật Nhà ở 2023 quy định theo hướng Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê để bổ sung nguồn lực đầu tư phát triển nhà ở xã hội; phát huy vai trò, trách nhiệm của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam trong việc chăm lo, bảo đảm an sinh xã hội, nhất là quyền có chỗ ở, nâng cao chất lượng cuộc sống cho công nhân, người lao động, thu hút công nhân, người lao động tham gia tổ chức công đoàn. Luật cũng quy định nguồn vốn thực hiện dự án là nguồn tài chính công đoàn; giới hạn phạm vi thực hiện (tập trung đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê, không đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân) để nâng cao tính khả thi.
