Mới đây, thông tin về phiên đấu giá 58 thửa đất tại huyện Sóc Sơn (Hà Nội) đã thu hút được sự quan tâm lớn của dư luận. Bởi lẽ trải qua bốn vòng trả giá đầu thì không có sự bất thường nhưng đến vòng trả giá thứ năm đã có một khách hàng tên PNT trả giá hơn 30 tỉ đồng/m2 cho ba thửa đất (ký hiệu A12, A13 và C6).
Tuy nhiên, đến phiên trả giá thứ sáu thì khách hàng này lại không trả giá nữa, dẫn đến các lô đất này đấu giá không thành.
Theo quy chế của cuộc đấu giá này thì phiên đấu giá được tổ chức trực tiếp, phải trải qua tối thiểu 6 vòng bắt buộc. Khách hàng trả giá cao nhất tại vòng 6 sẽ là người trúng đấu giá. Tiền đặt trước đấu giá từng thửa đất bằng 20% giá trị thửa đất đấu giá theo giá khởi điểm, tương đương tiền đặt cọc dao động trong khoảng từ 223 triệu đồng đến gần 550 triệu đồng. Giá khởi điểm là 2,48 triệu đồng/m2, mỗi bước giá là 3 triệu đồng/m2.
Hiện UBND huyện Sóc Sơn đã giao Công an huyện Sóc Sơn (Hà Nội) điều tra động cơ của nhóm khách hàng có hành vi "phá" đấu giá.
Cần làm rõ mục đích của người trả giá 30 tỉ đồng/m2
Bình luận về vấn đề này, TS-LS Lê Thị Hồng Thơm (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng để xác định hành vi trả giá cao rồi bỏ có vi phạm pháp luật hay không cần phải xem xét nhiều góc độ.
Thứ nhất, là các quy định của pháp luật. Theo Luật Đấu giá tài sản, người tham gia đấu giá tức là cá nhân phải có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá.
Bổ sung điều kiện năng lực tài chính của người tham gia đấu giá
Về cơ chế quản lý và hạn chế tình trạng “trả giá cao rồi bỏ”, hiện Điều 9 Luật Đấu giá tài sản năm 2016, BLHS và Nghị định 82/2020 có quy định trách nhiệm hình sự, xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến hoạt động đấu giá.
Tuy nhiên, thời gian qua vẫn có nhiều phiên đấu giá không thành công mà lý do do người tham gia đấu giá bỏ giá cao rồi bỏ. Việc làm này không chỉ gây khó khăn cho hoạt động đấu giá mà còn tốn kém chi phí. Do điều luật vẫn chưa có những quy định cụ thể để điều chỉnh đối với hành vi này nên việc xử lý hết sức khó khăn.
Để hạn chế tình trạng này, ngoài việc bổ sung một số nhóm hành vi; nên chăng cần nghiên cứu bổ sung điều kiện về năng lực tài chính của người tham gia đấu giá.
TS-LS LÊ THỊ HỒNG THƠM
Để xem xét người tham gia đấu giá có vi phạm hay không thì phải xem xét hành vi của người này có vi phạm các quy định tại khoản 5 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản hay không.
Cụ thể, phải rơi vào một trong các hành vi: “Cung cấp thông tin, tài liệu sai sự thật; sử dụng giấy tờ giả mạo để đăng ký tham gia đấu giá, tham gia cuộc đấu giá; Thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá khác, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản; Cản trở hoạt động đấu giá tài sản; gây rối, mất trật tự tại cuộc đấu giá; Đe dọa, cưỡng ép đấu giá viên, người tham gia đấu giá khác nhằm làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản; Các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của luật có liên quan” thì mới vi phạm.
Thứ hai, về trình tự tổ chức và bước giá, việc xây dựng bước giá không phải do người tham gia đấu giá mà do người có tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản đối với từng cuộc đấu giá. Đây là một yếu tố để xem xét hành vi của người tham gia đấu giá vì quá trình tham gia đấu giá họ chịu sự giám sát và phải tuân thủ các quy định của phiên đấu giá.
Về việc "trả giá cao rồi rút" có vi phạm không, vấn đề này phải xem xét dưới nhiều yếu tố, nhất là phải xác định được có hay không hành vi cản trở, gây khó khăn cho hoạt động đấu giá mới có căn cứ để xử lý theo quy định và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hành vi của mình. Chẳng hạn một người không có khả năng tài chính hoặc doanh nghiệp mất khả năng thanh toán hoặc không có nhu cầu mua nhưng vẫn tham gia đấu giá thì đây là hành vi vi phạm, có dấu hiệu cản trở hoạt động đấu giá.
Những điểm bất thường trong phiên đấu giá
Đấu giá viên Đặng Phi Anh (Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TP.HCM) nhận định có một số điều bất thường trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Sóc Sơn.
Cụ thể, khoản 1, 2 Điều 42 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định về trình tự thủ tục bỏ phiếu trực tiếp. Trong đó, điểm c khoản 2 quy định rõ: “Cuộc đấu giá kết thúc khi không còn ai tham gia trả giá. Đấu giá viên công bố người trả giá cao nhất và công bố người đó là người trúng đấu giá”.
Mặt khác, UBND TP Hà Nội quy định về triển khai, tổ chức đấu giá phải: “Công khai, minh bạch trong việc cung cấp thông tin về các phiên đấu giá trên hệ thống thông tin của Trung ương, TP và địa phương theo quy định; UBND các quận, huyện, thị xã tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật hiện hành; xem xét việc quy định bước giá, hình thức đấu giá (đấu nhiều vòng bắt buộc) đảm bảo tính cạnh tranh và sát giá thị trường”. Vì vậy, phương án của huyện Sóc Sơn chưa phù hợp với quy định của TP Hà Nội.
Cạnh đó, theo bà Phi Anh, quy định phải qua 6 vòng đấu giá bắt buộc mới được coi là trúng đấu giá làm hạn chế giá được trả trong trường hợp trên thực tế có người có thể trả cao hơn, có khả năng dẫn đến giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Và điều này dẫn đến việc tại vòng 5 có người trả cao nhất, vòng 6 không có người trả giá nên cuộc đấu giá không thành mà không thể tịch thu tiền đặt trước của người cố tình trả 30 tỉ đồng/m2 hoặc của những người có hành vi hợp tác với nhau cố tình không trả giá để phá hoại cuộc đấu giá.
Một điểm nữa là bước giá lại cao hơn giá khởi điểm. Cũng cần xem xét thêm về việc định giá khởi điểm có quá thấp so với giá trị thị trường. Điều này cho thấy quy định về bước giá nên cụ thể và chặt chẽ hơn.
Có dấu hiệu "phá" kết quả đấu giá
Thời gian gần đây, chúng ta gặp không ít trường hợp các phiên đấu giá đất tại các khu vực vùng ven có những người/nhóm người trả giá cao bất thường, cao hơn rất nhiều so với giá trị thị trường tại khu vực đó, dẫn đến hệ quả là đấu giá không thành, buộc phải tổ chức đấu giá lại.
Xảy ra tình trạng này có thể xuất phát từ nguyên nhân là ở khâu xác định giá khởi điểm đem ra đấu giá, khi xác định giá khởi điểm chưa sát thực tế, giá khởi điểm thấp dẫn đến nhiều nhóm người đi đầu cơ đất vào đăng ký để thực hiện đấu giá.
Khi đó, nhóm người này sẽ làm giá đối với những người tham gia đấu giá còn lại. Trường hợp không làm giá được thì những nhóm người này sẽ "phá" bằng cách tìm phương pháp để làm sao cuộc đấu giá không thành (sẵn sàng bỏ tiền cọc đã nộp) dẫn đến phải tổ chức đấu giá lại để mua cho bằng được.
Do đó, vấn đề mấu chốt đặt ra tại các phiên đấu giá vẫn là xác định giá khởi điểm. Hơn nữa, tại phiên đấu giá tại huyện Sóc Sơn, quy chế đấu giá cho phép trả tối thiểu 6 vòng là đang có bất cập, bởi lẽ nhiều phiên đấu giá đã xác định người trúng đấu giá từ 2-3 vòng đầu, không cần đến 6 vòng.
Đồng thời, nguyên tắc trả giá là phải trả giá từ giá khởi điểm trở lên, giá vòng sau phải trả cao hơn giá của vòng trước. Việc trả giá 30 tỉ đồng/m2 rồi vòng cuối cùng xin không trả giá tiếp dẫn đến không ai có thể trả giá cao hơn, kéo theo cuộc đấu giá bất thành. Tùy thuộc vào kết quả xác minh mà người trả giá cao bất thường sẽ có những chế tài xử lý khác nhau.
Theo tôi để đảm bảo các cuộc đấu giá được diễn ra thành công, công khai, minh bạch thì cần có các giải pháp như: Đưa ra giá khởi điểm của tài sản sát với thị trường, tăng tỉ lệ tiền đặt trước; Quy định thêm các trường hợp người đấu giá mất tiền cọc nếu vi phạm (ngoài các trường hợp quy định trong luật đấu giá) và tăng chế tài xử phạt với người có hành vi cản trở hoạt động đấu giá. Quy định hiện nay tại điểm b khoản 1 Điều 23 Nghị định 82/2020 (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 117/2024) phạt tiền từ 7-10 triệu đồng là chưa đủ sức răn đe.
Một đấu giá viên tại TP.HCM
