Thay vì căn cứ theo “giấy đỏ”, nhiều tòa án đã xác định theo phương thức mái nhà chìa đến đâu, đương sự được quyền sử dụng đất tới đó.

Theo luật định, ranh giới giữa hai căn nhà, hai thửa đất liền kề có thể được xác định theo thỏa thuận, theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên. Lý là vậy nhưng thực tế giải quyết lắm khi không thống nhất.

Xây trước nên có ưu thế hơn

Hơn 20 năm qua, nhà ông THN và ông HVX (Châu Thành, Long An) cùng dùng chung một bức vách. Do nhà ông N. xây sau và chồng gạch tiếp lên bức vách nhà ông X., nên nửa mét đầu hồi nhà ông X. chìa sang nằm gọn trong nhà ông N.

Năm 1998, ông N. được cấp “giấy đỏ”. Trong biên bản xác định ranh giới, ông X. thừa nhận ranh giới giữa hai nhà là bức tường nhà. Phần đất phía mái nhà ông thò sang thuộc quyền sử dụng của ông N.

Năm 2007, ông N. dự định xây nhà mới. Không thể để nửa mét chái nhà hàng xóm nằm gọn trong nhà mình mãi nên ông yêu cầu ông X. tháo dỡ phần mái ngói đó. Bất ngờ, người hàng xóm từ chối tháo dỡ kèm theo yêu cầu: “Muốn cất nhà, ông N. phải xây tường lùi ra ngoài phần chái nhà thò sang của ông”. Do UBND thị trấn hòa giải không thành nên hai bên kéo nhau ra tòa.

Tháng 10-2007, TAND huyện Châu Thành xử buộc ông X. phải tháo dỡ kèo và mái ngói đầu hồi nhà, trả lại không gian cho nhà hàng xóm. Tháng 1-2008, TAND tỉnh Long An lại cho rằng mái nhà ông X. ló sang nhà hàng xóm đến đâu, đất của ông X. đến đó. Tòa này cho phép ông X. được giữ nguyên trạng và được quyền sử dụng đất đến vị trí mái nhà đổ xuống. Phán quyết này được đưa ra dựa trên các căn cứ nhà ông X.xây trước; dưới đất nhà ông N. có ống nước nhà ông X.chạy qua; ông N. chưa trình được bản sao biên bản xác định ranh giới.

Xử sao mới đúng?

Điều 265 Bộ luật Dân sự quy định: “Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác”.

Ở trường hợp này, ranh giới giữa hai nhà đã được các bên thỏa thuận (thể hiện trên biên bản xác định ranh giới có chữ ký xác nhận của ông X.) và cũng đã được UBND huyện chính thức xác định (thể hiện qua “giấy đỏ” đã cấp cho ông N.). Khi có tranh chấp xảy ra, tòa án các cấp nhất định phải xét xử theo các căn cứ trên chứ không thể làm ngược lại.

Nhiều ý kiến cho rằng các tòa trên đã xử sai khi vội vàng vô hiệu hóa “giấy đỏ” để qua đó tuyên cho ông N. thắng kiện. Bởi lẽ theo điều luật trên, nếu đã có quyết định của UBND huyện thì các tòa không thể căn cứ vào thực tế sử dụng để xác định ranh đất. Nếu trước đây không hề phản đối hàng xóm làm “giấy đỏ” thì giờ các đương sự phải ráng “ngậm bồ hòn làm ngọt”.

Ngược lại, có ý kiến cho rằng “giấy đỏ” cũng có thể sai nên các tòa không nên đơn thuần căn cứ vào “giấy đỏ” để xét xử. Nhà ông X. được xây cất cách nay khoảng 55 năm và hiện tại vẫn giữ nguyên trạng. Do có quan hệ họ hàng nên ông mới để ông N. sử dụng chung vách; đồng thời cũng do chủ quan, dễ dãi nên ông đã không có sự rạch ròi khi ông N. xin cấp “giấy đỏ”. E có phần “oan mạng” cho ông X. nếu các tòa cứ chăm chăm vào “giấy đỏ” mà phủ nhận các tập quán ở nông thôn hay thực tế đã tồn tại từ 30 năm trở lên.

Có lẽ để tránh rắc rối, ngay từ lúc bắt đầu làm hàng xóm của nhau, các bên nên cố gắng “giấy trắng, mực đen” về phần quyền của mình càng chi tiết càng tốt.

Ở Tiền Giang cũng có một vụ tương tự

Nhà bà NTS (khu phố 4, phường 2, thị xã Gò Công, tỉnh Tiền Giang) ở gần nhà người hàng xóm là ông NVA. Tường nhà của bà S. cách tường nhà ông A. từ 40 đến 50 cm tùy đoạn. Năm 2004, khi xây lại nhà kiên cố, bà S. đã không thể xây tường lên cao vì đụng phải mái tôn, đòn tay, bông gió của nhà ông A.

Để tiếp tục xây nhà, bà S. đã tháo dỡ phần lấn chiếm của năm chiếc bông gió và ba cây đòn tay bằng tre, một cây đòn tay bằng gỗ dầu, đồng thời thu ngắn những phần tôn lấn chiếm không gian. Tuy nhiên, đến lúc bà S. thi công thì phía ông A. cản trở quyết liệt khiến bà không thể hoàn tất căn nhà.

Bản án sơ thẩm ngày 8-8-2005 của TAND thị xã Gò Công đã xử cho bà S. thắng kiện. Tòa này buộc ông A. phải tháo dỡ một phần đòn tay, tôn, thiếc lấn chiếm không gian của gia đình bà S. Bản án phúc thẩm ngày 24-10-2005 của TAND tỉnh Tiền Giang cũng xử ý án sơ thẩm.

Đến giữa năm 2006, VKSND tối cao đã kháng nghị bản án phúc thẩm trên. Lý do: phần lấn chiếm không gian của gia đình ông A. phù hợp với tập quán cất nhà của người Việt Nam, nhà cấp bốn phải có phần mái nhô ra để bảo vệ tường và phần mái nhô ra này thường nằm trên đất của người có nhà. Cho nên, ranh giới đất của ông A. phải từ phần mái nhô ra chiếu thẳng xuống mới phù hợp. Cuối năm 2006, TAND tối cao đã có quyết định giám đốc thẩm chấp thuận kháng nghị trên của VKSND tối cao và giao hồ sơ vụ việc cho TAND thị xã Gò Công xét xử lại từ đầu.

Án sơ thẩm lần hai ngày 30-7-2007 của TAND thị xã Gò Công tiếp tục xử cho bà S. thắng kiện. Tuy nhiên, án phúc thẩm ngày 30-11-2007 của TAND tỉnh Tiền Giang lại xử buộc bà S. phải tháo dỡ toàn bộ các vật kiến trúc trên phần đất lấn chiếm để trả đất cho ông A.

HÙNG ANH

MAI MINH - THANH TÙNG