Nhiều hệ lụy từ ‘hợp đồng âm dương’

Giới mua, bán nhà đất vẫn kháo nhau về việc sử dụng “hợp đồng âm dương” để trốn thuế. Hợp đồng âm là để đi công chứng và làm các thủ tục thuế, sang tên với giá ảo, thấp hơn giá thật để được nộp mức thuế thấp nhất. Còn hợp đồng dương chính là hợp đồng tay để hai bên ghi giá giao dịch thật làm cơ sở thanh toán trên thực tế.

Công khai việc trốn thuế với tòa án

Việc khai thấp giá mua, bán như thế không chỉ được nhận diện ở nhiều tổ chức hành nghề công chứng như số báo trước đã phản ánh mà còn được thể hiện công khai tại các tòa án thông qua các phiên xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất. Điều đáng lưu ý là dù có ghi nhận trong bản án về việc khai man thuế của các bên nhưng các tòa thường phớt lờ việc này.

Đơn cử là trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán nhà tại huyện Bình Chánh, TP.HCM (nay là quận Bình Tân). Hai bên mua bán giá thật là 2,2 tỉ đồng (giấy tay) nhưng khi ra công chứng thì họ chỉ ghi giá mua bán là 500 triệu đồng (giảm 1,7 tỉ đồng). Sau khi công chứng xong thì bên mua đã hoàn tất thủ tục đăng bộ, sang tên nhà. Kẹt nỗi bên bán không giao nhà nên bên mua đã đi kiện.

Trong bản án của TAND quận Bình Tân có ghi nhận nguyên đơn (người mua) khai nhận đã ghi giá mua thấp 500 triệu đồng để giảm tiền thuế. Trong khi đó, theo giấy tay mua bán nhà thì bên mua đã giao đủ số tiền 2,2 tỉ đồng. Tòa nhận định là mặc dù theo hợp đồng công chứng ghi giá 500 triệu đồng nhưng thực chất hai bên mua bán giá là 2,2 tỉ đồng phù hợp với giấy mua bán tay. Tòa này đã tuyên buộc bên bán phải giao nhà cho bên mua và tuyệt nhiên không đả động gì đến chuyện gian lận thuế.

Một bản án khác xử vụ tranh chấp hợp đồng mua, bán nhà của TAND quận Bình Thạnh (TP.HCM) cũng ghi nhận: Căn nhà ở phường 13, quận Bình Thạnh được mua bán theo hợp đồng công chứng với giá 700 triệu đồng nhưng theo hợp đồng tay thì có giá đến 8 tỉ đồng.

Sau đó, bên bán kiện ra tòa đòi hủy hợp đồng công chứng vì cho rằng mình sai trái khi mua bán 8 tỉ đồng mà ghi giá có 700 triệu đồng để giảm tiền thuế. Bên mua cho rằng mình đã trả đủ 8 tỉ đồng mua nhà, còn việc ghi giá 700 triệu đồng là do bên bán yêu cầu để giảm thuế… Tòa cho rằng cả hai đã thừa nhận giá thật khi mua bán căn nhà là 8 tỉ đồng. Khi tuyên hợp đồng mà các bên đã được công chứng là vô hiệu, tòa cũng không đề cập gì đến việc hai bên khai man thuế.

Việc khai man giá mua, bán nhà, đất làm phát sinh nhiều hệ lụy. Trong ảnh:Giao dịch công chứng nhà đất tại phòng công chứng. (ảnh minh họa) Ảnh: HTD

Bốn hệ lụy từ “hợp đồng âm dương”

Nhiều chuyên gia cho rằng việc khai man giá mua, bán nhà đất xảy ra trong một thời gian quá dài làm phát sinh bốn hệ lụy.

Thứ nhất là vi phạm các quy định về thuế. Luật sư Đỗ Ngọc Thanh (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng khi các bên lập “hợp đồng âm dương” nhằm trốn thuế thì các bên đã xâm phạm đến trật tự, quy định pháp luật của ngành thuế. Nguyên tắc là khi kê khai thuế phải khai đúng, khai đủ để hoàn thành nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước khi thực hiện giao dịch mà pháp luật buộc phải nộp một khoản thuế. Điều này dẫn đến pháp luật về thuế không được thực thi trên thực tế, xâm phạm lợi ích của Nhà nước, của toàn xã hội và của mọi người, làm ảnh hưởng đến nguyên tắc công bằng về trách nhiệm nộp thuế.

Hệ lụy thứ hai là việc thất thu thuế. Một cán bộ ở chi cục thuế nhận định công tác thu ngân sách là nguồn thu thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội. Nếu tất cả người mua, bán khai đúng, khai đủ thì Nhà nước sẽ thu được khoản thuế A. Ngược lại, nếu họ đồng lòng khai gian để trốn thuế thì Nhà nước bị thất thoát một khoản lớn tiền nên chỉ thu được A-, A--...

Tương ứng, các tổ chức hành nghề công chứng cũng bị thất thu một khoản phí. Do hợp đồng công chứng thường ghi giá thấp hơn nhiều so với hợp đồng tay nên cơ quan công chứng thu được phí thấp hơn mức lẽ ra được thu.

Thứ ba là “hợp đồng âm dương” làm ảnh hưởng rất lớn đến việc áp giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và dễ dẫn đến những xung đột triền miên giữa người dân với chính quyền. Lãnh đạo UBND một quận phân tích: Để xây dựng phương án giá bồi thường đất, các công ty thẩm định giá phải thu thập ít nhất là ba mẫu giao dịch thành công của công chứng. Do vậy, giá giao dịch công chứng nếu là giá ảo 5 triệu đồng trong khi giá giao dịch thật là 15 triệu đồng thì công ty cũng không có cơ sở để xác định giá 15 triệu đồng là giá thật. Từ chỗ căn cứ vào giao dịch thành công qua hợp đồng công chứng nên khi hợp đồng này ghi giá ảo thì làm sao công ty có được giá chính xác, giá thật để trình cơ quan có thẩm quyền áp giá bồi thường cho đúng thực tiễn.

Thứ tư là khi tòa án công nhận giá trên giấy tay để tuyên hợp đồng công chứng vô hiệu thì vô hình trung đã không thừa nhận tính pháp lý, giá trị hợp pháp của hợp đồng mà các công chứng viên đã chứng nhận. Nhiều công chứng viên cho rằng đối với những hợp đồng làm đúng pháp luật, đúng quy trình về công chứng, các công chứng viên đã ghi lời chứng của mình để đảm bảo cho tính hợp pháp, hợp lý của giao dịch. Điều này phải được pháp luật công nhận chứ không thể viện dẫn vào việc thỏa thuận bên ngoài không có trong hồ sơ pháp lý khi thực hiện giao dịch để tuyên vô hiệu. “Giá trị pháp lý của các hợp đồng công chứng phải được bảo vệ vì được làm đúng quy định pháp luật. Hợp đồng công chứng phải là một chứng cứ cùng được thừa nhận” - một công chứng viên nêu ý kiến.