Lâu nay trong thực tiễn giao dịch bất động sản (BĐS), hiện tượng phổ biến là người bán thường không kê đúng giá trên hợp đồng để né thuế. Các chuyên gia cho rằng đây cũng chính là vấn đề mấu chốt dẫn đến sự rối loạn của thị trường, khiến cho giá thị trường không thể minh bạch. Giải quyết được mấu chốt này sẽ xác định được giá thị trường.
Phải tìm được giá thị trường
Thực tiễn tại TP.HCM hiện nay, công tác xác định giá đất đối với nhiều dự án không thể triển khai thực hiện được do quy định pháp luật còn nhiều bất cập; trong đó có bất cập về việc xác định giá đất. Theo các chuyên gia, để xác định được giá thị trường thì việc đầu tiên là phải làm minh bạch thị trường.
 |
Theo các chuyên gia, muốn xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường phải xác định được giá thị trường. Ảnh minh họa: HOÀNG GIANG |
ThS Lê Thị Việt Hòa (Trường ĐH Nông Lâm TP.HCM) cho rằng thực chất Luật Đất đai 2013 đã xác định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, thực tế đã không thực hiện được.
Theo bà Hòa, khi đã xác định được mức giá thị trường thì mới xác định được chênh lệch giữa bảng giá đất với giá thị trường là bao nhiêu. Các tỉnh, thành sẽ phải đánh giá mức chênh lệch này sau đó Chính phủ mới quy định giá sát giá thị trường là bằng bao nhiêu phần trăm của thị trường.
“Muốn xây dựng giá đất sát giá thị trường thì các địa phương phải đưa ra được đánh giá tổng thể về chênh lệch giữa giá đất của Nhà nước với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Hiện nay mức chênh lệch chính xác là bao nhiêu thì cũng không ai có thể trả lời được vì đang thiếu giá thị trường để đối chiếu. Vì vậy, muốn làm được điều này thì cần phải có giá đất thị trường công khai, minh bạch” - ThS Hòa nói.
Bà Hòa cho rằng muốn công khai, minh bạch thì thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS cũng cần phải dựa vào bảng giá đất của Nhà nước. Khi có quy định, Nhà nước cần phải tuyên truyền mạnh mẽ để người dân bỏ thói quen khai man giá bán và dần tin tưởng vào giá do Nhà nước ban hành.
Đồng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, cho rằng muốn tìm ra giá thị trường thì điều đầu tiên là phải tìm kiếm luận cứ giá đất thị trường nằm ở đâu. “Giá đất thị trường về nguyên tắc là phải nằm trên hợp đồng chuyển quyền giữa hai người với nhau nhưng thực tế thì do cách xây dựng pháp luật của ta không phù hợp nên người dân thường ghi giá thấp để trốn thuế” - GS Võ nói.
Theo GS Võ, để minh bạch hóa thị trường thì dứt khoát phải tính thuế theo giá của Nhà nước ban hành. Đó cũng là cơ sở để minh bạch giá thị trường. Khi có giá đất trên thị trường rồi thì Nhà nước sẽ cân nhắc để đưa ra mức giá sát giá thị trường cho phù hợp.
“Muốn tìm ra giá thị trường thì điều đầu tiên là phải tìm kiếm luận cứ giá đất thị trường nằm ở đâu.”
GS Đặng Hùng Võ
Giá Nhà nước nên chênh lệch khoảng 20% với giá thị trường
Việc ban hành giá đất sát giá thị trường đặt ra vấn đề: Trong trường hợp đã xác định được giá thị trường thì giá Nhà nước nên ở mức là bao nhiêu thì vừa?
Nêu quan điểm về vấn đề này, theo GS Đặng Hùng Võ, giá Nhà nước sát giá thị trường cũng chỉ nên chênh lệch ở mức không quá 20%.
“Nếu giá Nhà nước thấp quá thì sẽ dẫn đến tham nhũng, tiêu cực và thất thoát ngân sách nhà nước” - ông Võ nói và cho rằng Nhà nước nên đẩy mạnh việc đấu thầu dự án có sử dụng đất (SDĐ) để tăng thêm tính minh bạch cho thị trường.
Quan điểm của GS Võ là không nên quá tập trung vào việc đấu giá quyền SDĐ vì đấu giá đất sẽ làm cho giá đất ngày càng cao, theo đó chi phí đất đai cho sản xuất cao lên. Khi chi phí đất đai cao lên thì giá hàng hóa cũng cao, dẫn đến năng lực cạnh tranh quốc gia kém đi. “Tôi vẫn ủng hộ đấu thầu dự án có SDĐ, miễn là làm sao người được giao đất trả cho Nhà nước tiền SDĐ bằng khoảng 80% giá thị trường là hợp lý” - GS Võ nói.
ThS Lê Thị Việt Hòa cũng khẳng định: “Chắc chắn là không thể bằng 100% giá thị trường vì thị trường luôn có yếu tố đầu cơ. Vì vậy, theo tôi thì giá Nhà nước cũng chỉ bằng 80% giá thị trường là hợp lý. Tuy nhiên điều này cần phải có lộ trình, nếu muốn áp dụng ngay thì Nhà nước cần phải điều chỉnh thuế suất phù hợp. Nếu vẫn áp dụng thuế suất như hiện tại trong khi bảng giá đất cao gấp 3-4 lần thì người dân không thể chịu nổi” - ThS Lê Thị Việt Hòa nói.
Hàng loạt vướng mắc khi xác định giá đất cụ thể tại TP.HCM
Tại TP.HCM, nhiều năm nay hàng trăm dự án BĐS rơi vào bế tắc vì vướng tiền SDĐ. Doanh nghiệp mong muốn thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng phải chờ quy định vì cơ quan chức năng chưa thể xác định được.
Liên quan đến vấn đề này, TP.HCM cũng đã nhiều lần có văn bản gửi cơ quan trung ương xin hướng dẫn và kiến nghị giải quyết. Mới đây, UBND TP tiếp tục có văn bản khẩn, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép TP được áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi xác định, thẩm định và quyết định giá đất trên địa bàn TP để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.
Trong văn bản kiến nghị, TP nêu hàng loạt khó khăn, vướng mắc khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể theo phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. UBND TP cho rằng các phương pháp này là phù hợp với thông lệ quốc tế nhưng khi áp dụng vào thực tiễn Việt Nam thì có nhiều bất cập.
Chẳng hạn, khi xác định giá đất, theo quy định các đơn vị tư vấn thu thập thông tin tối thiểu ba thửa đất có đặc trưng tương đồng với thửa cần định giá đã chuyển nhượng thành công trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền SDĐ trong khoảng thời gian không quá hai năm tính đến thời điểm định giá đất để tính toán.
Tuy nhiên, việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực của BĐS trên thị trường rất khó khăn vì thông tin thiếu minh bạch.
Việc mua bán cũng không thông qua sàn giao dịch BĐS hoặc các công ty môi giới và việc thanh toán tiền mua bán cũng không phải thông qua ngân hàng. Đồng thời cũng chưa có quy định quản lý giá chuyển nhượng BĐS. Vì vậy, giá giao dịch thực chưa được thể hiện đầy đủ trên hợp đồng dẫn đến mức giá khảo sát của các công ty tư vấn thẩm định giá chưa đủ độ tin cậy. Việc thẩm tra lại thông tin của các cơ quan nhà nước cũng chỉ có tính tương đối.
