Ngày 9-3, Đoàn đại biểu Quốc hội (ĐBQH) TP.HCM tổ chức hội thảo đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Chưa giải quyết được ba mục tiêu chính về tài chính đất đai
Tham gia đóng góp ý kiến tại hội thảo do Đoàn ĐBQH TP.HCM tổ chức sáng 9-3, TS Trần Du Lịch (Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH TP.HCM khóa XIII) cho biết nhìn chung sáu điều tại Chương 11 của dự thảo chưa giải quyết được ba mục tiêu chính về tài chính đất đai. Bao gồm: Một là điều tiết một phần giá trị gia tăng trong quá trình đô thị hóa vào ngân sách từ đất nông nghiệp; hai là kiểm soát đầu cơ đất gây bất ổn thị trường bất động sản (BĐS) làm méo mó cung cầu, đẩy giá đất, bỏ đất hoang; ba là góp phần điều tiết phân bố dân cư và thực hiện chính sách nhà ở.
 |
| Hội thảo đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM tổ chức ngày 9-3. Ảnh: HỮU ĐĂNG |
Định giá đất tại thời điểm tương lai là không khả thi
Theo dự thảo, việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải thực hiện trước thời điểm có quyết định giao không quá sáu tháng. Tuy nhiên, việc định giá tại thời điểm tương lai là không khả thi vì định giá đất là hoạt động định giá có thời điểm cụ thể. Trong tiêu chuẩn thẩm định giá luôn ban hành về thời gian có hiệu lực của chứng thư thẩm định.
Vì vậy, định giá trước khi ban hành quyết định giao đất thì mức giá có khả năng không còn phù hợp do biến động mặt bằng thị trường hoặc biến động cục bộ tại khu vực định giá. Nếu có sử dụng kết quả đó thì cũng phải chứng minh thị trường không có biến động để sử dụng kết quả định giá.
Bà PHẠM THỊ BÌNH,
Công ty Thẩm định giá Hoàng Gia
TS Lịch đánh giá tài chính đất đai là một trong hai công cụ chính (cùng với công cụ quy hoạch) để Nhà nước điều tiết thị trường BĐS. Do đó, cần đa dạng hóa các hình thức, công cụ thực hiện. Từ đó, ông đề xuất ba nội dung để thực hiện được việc này.
Thứ nhất là đánh thuế đất ở, đất thương mại dịch vụ đang đầu cơ bỏ hoang, nhất là các khu đô thị mới và đất ở nông thôn.
Thứ hai là sử dụng quỹ đất chỉnh biên theo các trục giao thông theo mô hình TOD (mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng) trên cơ sở giải quyết lợi ích hài hòa cho người đang có quyền sử dụng đất.
Thứ ba là sử dụng công cụ thuế đất sản xuất nông nghiệp để khuyến khích tập trung đất phù hợp với quy sản xuất hiệu quả mà không khuyến khích tích tụ ruộng đất (mô hình các trang trại lớn thuê đất của nông dân). Nên hướng nền sản xuất nông nghiệp vào mô hình tập trung đất thay vì tích tụ đất.
Bổ sung căn cứ chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc khi xác định giá đất
Liên quan đến việc xác định giá đất, theo TS Trần Du Lịch, để xác định được giá đất giao dịch trên thị trường là vô cùng phức tạp, do đó phải chấp nhận một nguyên tắc đối với giá đất là luôn luôn tương đối và có sai số.
Ông Lịch cho rằng việc xác định giá đất cũng cần tách biệt hai trường hợp: Một là định giá quyền sử dụng đất để thực hiện mọi loại nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; hai là định giá để bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi.
Đại diện Sở TN&MT TP.HCM góp ý rằng hiện nay không thể xác định một cách tuyệt đối chính xác được giá đất, vậy nên cần có quy định về biên độ giá để đối chiếu. Xác định giá đất theo giá thị trường thì thị trường ở đây được hiểu là thị trường lành mạnh chứ không phải giá thị trường do một nhóm người thổi phồng giá, tạo ra giá ảo.
Ông Đỗ Đông Hướng, Trưởng phòng Quản lý giá, Sở Tài chính TP.HCM, cho rằng nên tách Điều 150 (căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) thành hai điều luật riêng biệt: Một điều quy định về trình tự, thủ tục xác định giá đất, trong đó xác định thời điểm định giá đất; một điều quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất.
Trong các căn cứ tính tiền sử dụng đất nên bổ sung thêm căn cứ chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của các dự án. Ví dụ như mật độ xây dựng, tầm cao công trình. Các yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất.
Ngoài ra, liên quan đến hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do UBND cấp huyện thành lập đối với từng dự án nên chỉnh sửa lại quy định trong hội đồng này có đại diện HĐND cấp huyện. Vì hiện nay TP.HCM ở cấp huyện không có tổ chức HĐND.
Cần phổ biến kế hoạch sử dụng đất đến địa bàn dân cư
Ngày 9-3, Ủy ban MTTQ Việt Nam TP Cần Thơ tổ chức hội nghị lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung một mục mới về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai, trong đó các thông tin đất đai công dân được quyền tiếp cận được quy định tại Điều 33.
Cụ thể, Điều 33 dự thảo quy định:
Công dân được quyền tiếp cận các thông tin đất đai sau đây:
1. Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; kết quả thống kê, kiểm kê đất đai; bảng giá đất đã được công bố, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
2. Thông tin về các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.
3. Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai.
…
Đánh giá về quy định này, bà Nguyễn Ý Nguyện, Phó Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn kỹ thuật công nghệ (Ủy ban MTTQ TP), cho rằng dự thảo có nhiều vấn đề đổi mới, mở hơn, giải quyết được nhiều vấn đề. Tuy nhiên, theo bà Nguyện, dự thảo cần quy định cụ thể người dân được tiếp cận các thông tin đất đai như thế nào, đối tượng tham gia chứ không thể nói tất cả mọi người đều tham gia hết được…
 |
| Bà Nguyễn Ý Nguyện đóng góp ý kiến tại hội nghị. Ảnh: NHẪN NAM |
Bà Nguyện đề nghị thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được cập nhật, phổ biến trên địa bàn dân cư để cán bộ địa chính cũng phải biết để trả lời khi người dân hỏi. Cạnh đó, việc bỏ quy hoạch, nhất là quy hoạch treo phải được công khai chi tiết. Bởi khi quy hoạch thì công bố, người dân bị hạn chế việc xây, sửa nhà nhưng khi xóa quy hoạch thì lại không thông báo.
Luật gia Dương Thị Thu Hà (Hội đồng tư vấn Ban Dân chủ - pháp luật, Ủy ban MTTQ TP) cho rằng dự thảo đã quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có phạm vi mở rộng hơn luật hiện hành. Tuy nhiên, dự thảo cần làm rõ về mục đích, tiêu chí trường hợp thật cần thiết phải tiến hành thu hồi đất. Bởi lẽ việc thu hồi đất ảnh hưởng trực tiếp đến sinh kế của người bị thu hồi đất, đặc biệt là bị thu hồi đất sản xuất nông nghiệp, đất trồng trọt.
Bà Hà đánh giá đây là lĩnh vực nhạy cảm vì là nguyên nhân dẫn đến phát sinh khiếu nại, khiếu kiện nhiều nhất trong thời gian qua. Do vậy cần có quy định cho những trường hợp cụ thể để giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất.
Bà Hà đề nghị làm rõ đối tượng thụ hưởng phải là người dân có đất bị thu hồi. Ngân sách đầu tư là Nhà nước và lợi nhuận phải là Nhà nước thu. Do đó dự thảo cần giải thích rõ ràng về việc thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng; cần có một cơ chế bồi thường, hỗ trợ riêng.
Cạnh đó, cần thể chế hóa các quy định, các tiêu chí, điều kiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân có đất khi bị thu hồi… Riêng đối với trường hợp thu hồi đất cho dự án nhà ở thương mại thì cần quy định các dự án này phải gắn với điều kiện có sự đồng thuận đa số hộ gia đình có đất bị thu hồi.
NHẪN NAM
