Sở TN&MT TP.HCM có dự thảo bảng giá đất để lấy ý kiến các sở, ngành, quận, huyện và TP Thủ Đức. Theo dự thảo, giá đất ở nhiều địa bàn tại TP.HCM có xu hướng tăng trung bình 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh tăng đột biến 15-50 lần so với hiện tại. Chiều 29-7, Sở TN&MT đã tổ chức họp báo để thông tin thêm về việc bảng giá đất mà sở này đang lấy ý kiến.
Dân lo nộp tiền sử dụng đất cao
Bà Nguyễn Thị Như Loan, ngụ ấp 2, xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn, có 1.000 m2 đất nông nghiệp và gia đình đã sinh sống từ trước năm 1990. Sau đó toàn bộ khu đất của gia đình bà Loan bị đưa vào quy hoạch Khu công nghiệp Xuân Thới Thượng.
Sống trong quy hoạch treo hơn 15 năm, gia đình bà Loan đã chịu rất nhiều thiệt thòi vì không thể chuyển mục đích, tách thửa để chia cho các con. Vì vậy, ba người con của bà đành phải đi thuê nhà để ở.
Năm 2023, Chính phủ đã có quyết định đưa khu công nghiệp 300 ha này ra khỏi quy hoạch khu công nghiệp khiến hàng ngàn hộ dân khấp khởi mừng thầm. Gia đình bà Loan cũng hy vọng sớm được chia đất cho các con. Đến nay, thủ tục xóa treo khu công nghiệp này vẫn chưa xong thì bà Loan hay tin bảng giá đất mới sẽ có giá cao hơn rất nhiều so với mức hiện hành.
Khu đất của bà Loan thuộc khu vực đường Phạm Văn Sáng, xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn. Theo bảng giá đất hiện hành thì có giá 780.000 đồng/m2. Tuy nhiên, theo dự thảo bảng giá đất mới, giá đất tại tuyến đường này lên tới 22,8 triệu đồng/m2.
“So với giá hiện hành thì giá đất mới tại khu vực này sẽ tăng gần 30 lần. Nếu nhân với diện tích đất của nhà tôi sẽ ra con số mà tôi cũng không dám tưởng tượng nếu muốn chia đất cho các con. Bao nhiêu năm chịu thiệt thòi vì nằm trong quy hoạch treo, nay được chuyển sang đất ở thì lại phải đóng số tiền rất lớn trong khi gia đình tôi cũng không có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng” - bà Loan bày tỏ sự lo ngại.
4.565 tuyến đường tại TP.HCM sẽ được điều chỉnh theo bảng giá đất mới, tăng 557 tuyến so với bảng giá đất hiện hành.
Theo Sở TN&MT, việc đề nghị bổ sung các tuyến đường là xuất phát từ đòi hỏi thực tiễn của công tác quản lý nhà nước. Việc bổ sung này không gây ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất với các dự án đang triển khai.
Tương tự, bà Trần Ái Dung có 5.000 m2 đất nông nghiệp tại xã Bình Lợi, huyện Bình Chánh. Năm 2018, bà Dung làm thủ tục chuyển sang đất ở nhưng do nằm trong quy hoạch đất dân cư xây dựng mới nên không được giải quyết.
Theo Quyết định 02/2020 quy định về bảng giá đất trên địa bàn TP thì khu đất của bà Dung được xếp vào mục các đường đất nông thôn còn lại trong huyện có bề rộng mặt đường dưới 2 m, giá đất là 400.000 đồng/m2.
Trong dự thảo về giá đất mới, khu đất của bà Dung được quy định chi tiết hơn là nằm tại khu vực từ đường Kênh Chài Chìm đến đường Trương Văn Ba, xã Bình Lợi. Giá đất của khu vực này là 8,8 triệu đồng. “Tôi không rõ giá đất này đã đúng với đất của tôi hay chưa nhưng nếu đúng thì con số này rất cao, gấp đến 22 lần. Mặc dù tôi ủng hộ việc xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường” - bà Dung nói.
Bà Dung bày tỏ tiếc nuối, nếu không phải đất của bà nằm trong quy hoạch thì sáu năm trước bà đã được chuyển lên thổ cư, tiền sử dụng đất cũng sẽ không cao như bây giờ.
Trong khi người dân lo lắng về việc sẽ phải đóng tiền sử dụng đất cao sát với giá thị trường thì cũng nhiều ý kiến bày tỏ sự đồng tình, ủng hộ. Bởi khi giá đất tiệm cận với giá thị trường thì chính người dân cũng có lợi hơn trước đây khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, tái định cư.
Giá đất mới chỉ bằng khoảng 70% giá thị trường
Theo dự thảo về bảng giá đất mới, giá đất dự kiến tăng vọt với mức 10-30 lần, có nơi tăng 51 lần. Đặc biệt, giá đất tại khu vực trung tâm TP.HCM ở mức 810 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, ghi nhận và khảo sát của Pháp Luật TP.HCM từ các chuyên gia nhà đất và doanh nghiệp bất động sản, giá đất trong bảng giá mới vẫn còn khoảng cách so với giá thị trường.
Cụ thể, các đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi ở quận 1 là các tuyến đường đắt đỏ nhất của TP.HCM có giá là 810 triệu đồng/m2, tăng gấp năm lần so với bảng giá hiện hành là 162 triệu đồng/m2. Theo giới kinh doanh nhà đất, giá thực tế trên các tuyến đường này vài năm trước đã rơi vào khoảng 1 tỉ đồng/m2. Ở thời điểm hiện tại, giá thực tế tại đường Nguyễn Huệ rơi vào khoảng 1,2-2 tỉ đồng/m2 tùy vị trí.
Hay tại tuyến đường Đặng Hữu Phổ, phường Thảo Điền, TP Thủ Đức, có giá trong bảng giá đất mới là 88 triệu đồng/m2 (giá hiện hành là 7,8 triệu
đồng/m2). Trong khi thực tế, nhà đất ở đây đang được rao bán với giá 155-250 triệu đồng/m2.
Giá trong bảng giá mới chỉ gấp gần 10 lần so với giá hiện hành nhưng giá thực tế cao hơn 40%-50% so với mức Sở TN&MT đề xuất.
Đối chiếu hai bảng giá đất hiện hành và theo mức đề xuất của dự thảo, có thể thấy mức giá này vẫn chưa thực sự sát với giá thị trường. Tại buổi họp báo chiều 29-7, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM, cho biết nếu tính giá trung bình so với bảng giá đất tại Quyết định 02 thì chỉ tăng khoảng bảy lần. Hơn nữa, khi ban hành bảng giá đất theo Quyết định 02 thì TP sẽ phải ban hành kèm hệ số K để điều chỉnh giá đất theo từng khu vực cụ thể.
Như vậy, bảng giá đất sẽ được nhân với hệ số K là 3,5 lần. Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ theo nguyên tắc thị trường, không còn hệ số K. Vì vậy, ông Thắng khẳng định giá đất điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 chỉ tăng khoảng 2,5 lần, tương đương với khoảng 70% giá thị trường.
Phân tích cụ thể tại các tuyến đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ và Đồng Khởi, quận 1, ông Thắng cho biết năm 2021, UBND TP phê duyệt giá đất cụ thể cho căn nhà thuộc tầng trệt là 680 triệu đồng/m2, giá đất thị trường tại khu vực này tương ứng với 970 triệu đồng/m2. “Nay bảng giá đất dự kiến điều chỉnh cho ba tuyến đường này là 810 triệu đồng/m2 là phù hợp với mặt bằng chung của khu vực” - ông Thắng khẳng định.
Không ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Tại buổi họp báo, nhiều ý kiến cho rằng khi đưa ra bảng giá đất điều chỉnh lần này sẽ làm tăng giá bất động sản. Sở TN&MT khẳng định bảng giá đất này không đưa vào chi phí của bất động sản do đó không làm tăng giá của bất động sản.
“Giá của bất động sản hoạt động theo quy luật cung cầu chứ không phải do bảng giá đất này mà làm tăng hay giảm giá bất động sản. Tất cả sản phẩm bất động sản khi đưa ra thị trường thì tất cả chi phí đã được hạch toán trên dữ liệu thị trường. Bảng giá đất điều chỉnh tiệm cận với giá thị trường nên không ảnh hưởng đến giá bất động sản” - Phó phòng Kinh tế đất Đào Quang Dương, Sở TN&MT, lý giải.
Xây dựng bảng giá đất theo khảo sát giá mua bán ở địa phương
Tại buổi họp báo, Giám đốc Sở TN&MT TP Nguyễn Toàn Thắng thông tin Luật Đất đai 2024 giao UBND TP xây dựng và ban hành bảng giá đất để phù hợp với thực tế địa phương.
Bảng giá đất điều chỉnh mới của TP.HCM được sử dụng từ ngày 1-8-2024 đến 31-12-2025. Đến ngày 1-1-2026 sẽ có bảng giá thị trường áp dụng cho toàn địa bàn TP và cả nước cũng có bảng giá mới.
“Bảng giá điều chỉnh của TP.HCM lần này được đưa ra dựa trên việc sử dụng dữ liệu thị trường cụ thể là giao dịch đất đai từ nguồn thuế, từ văn phòng đăng ký đất đai, các trường hợp giao dịch đất đai...” - ông Thắng nói.
Cũng theo Sở TN&MT, qua đánh giá sơ bộ thì nhóm có ảnh hưởng nhiều là đối tượng chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Theo đó, các đối tượng này sẽ áp dụng bảng giá đất cho tất cả diện tích không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức.
Trong đó, đối với diện tích đất ngoài hạn mức không bị ảnh hưởng do bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét đến các mốc thời điểm sử dụng đất để quy định tỉ lệ thu trên cơ sở bảng giá đất. Nội dung này đang được Chính phủ đưa vào dự thảo nghị định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Theo dự thảo thì tỉ lệ thu xét theo mốc thời điểm 10%-50% bảng giá đất dự kiến điều chỉnh.
Đối với việc tính thuế sử dụng đất, trước đây mức thuế sử dụng đất áp dụng mức 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Đến nay, bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận với giá thị trường, do đó mức thuế sử dụng đất sẽ tăng lên.
Sở TN&MT đánh giá bảng giá đất dự kiến điều chỉnh thực chất đang đưa giá đất theo quy định từng bước tiệm cận với mặt bằng chung của thị trường, góp phần tích cực cho sự công bằng, minh bạch cho các nhóm sử dụng đất và tránh thất thu cho ngân sách nhà nước.
Hàng loạt tuyến đường có giá đất tăng vọt
Theo dự thảo, giá đất ở đô thị tại nhiều quận, huyện TP.HCM dự kiến tăng cao, trong đó các huyện Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi có nơi tăng 20-30 lần so với bảng giá đất áp dụng giai đoạn 2020-2024. Đặc biệt, huyện Hóc Môn có giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao nhất so với bảng giá đất cũ khi có những tuyến đường có giá đất tăng 30-50 lần.
Cụ thể, đường Song hành Quốc lộ 22 (đoạn từ đường Nguyễn Ảnh Thủ đến đường Lý Thường Kiệt) có giá đất tăng 51 lần (từ 1,4 triệu lên 71 triệu đồng/m²). Tại huyện Nhà Bè, giá đất tăng cao nhất là 23 lần, huyện Bình Chánh giá đất tăng cao nhất 29 lần.
Tại quận 1, các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi có giá đất mới 810 triệu đồng/m², Công trường Lam Sơn có giá 579,5 triệu đồng/m2. Các tuyến đường Hai Bà Trưng (đoạn từ bến Bạch Đằng đến đường Nguyễn Thị Minh Khai), Công xã Paris, Công trường Mê Linh có giá đất mới là 484 triệu đồng/m². Dù mức giá theo đề xuất chỉ tăng năm lần nhưng giá trị đất tại khu vực này là rất lớn.
Tại quận 3, toàn bộ tuyến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Trần Cao Vân và Công trường Quốc tế sẽ là nơi có giá đất mới cao nhất quận, vào khoảng 420 triệu đồng/m², tăng 6,5 lần so với giá hiện tại. Loạt tuyến đường giao thương sầm uất khác trên địa bàn này như các đường Võ Văn Tần, Nguyễn Đình Chiểu, Cao Thắng, Pasteur... cũng được điều chỉnh mức giá mới 300-330 triệu đồng/m2, tăng 5-6 lần.
Khu vực quận 4 cũng có biến động giá đất khá cao theo bảng giá mới. Tuyến đường Hoàng Diệu (đoạn từ đường Nguyễn Tất Thành đến đường Đoàn Văn Bơ) sẽ có giá đất 489 triệu đồng/m2, tăng 11 lần so với giá hiện tại. Hay đường Lê Văn Linh, đường Lê Quốc Hưng (đoạn từ đường Hoàng Diệu đến đường Lê Văn Linh) và đường Lê Thạch đều có giá đất mới dự kiến 372,9 triệu đồng/m2, tăng 11,3 lần.
Tại TP Thủ Đức, nhiều tuyến đường có giá đất tăng 20-30 lần, một số đường có giá lên đến 295 triệu đồng/m². Một số đoạn của đường Trần Não, đường Lương Định Của... dự kiến giá đất mới là 149 triệu đồng/m² (tăng 11 lần) hay nhiều đường ở khu vực phường Thảo Điền có giá đất lên ngưỡng 84-119 triệu đồng/m² (tăng 11 lần).
Theo Sở TN&MT, việc điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024. Theo đó, quy định bảng giá đất sẽ được sử dụng trong các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tính lệ phí quản lý và sử dụng đất; tính tiền xử phạt, tiền bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo Sở TN&MT, trong 11 đối tượng thực hiện thủ tục hành chính thì có ba nhóm không bị tác động và tám nhóm bị tác động bởi bảng giá đất. Trong đó, nhóm hộ gia đình, cá nhân sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất. VIỆT HOA
Chuyên gia kinh tế HUỲNH PHƯỚC NGHĨA, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (CTELG), Trường ĐH Kinh tế TP.HCM (UEH):
Tăng thu ngân sách, thị trường nhà đất TP.HCM hết “nóng sốt”
Theo dự thảo điều chỉnh Quyết định 02 về bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM dự kiến áp dụng từ ngày 1-8 có nhóm tám đối tượng bị tác động gồm: Nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng bảng giá đất cho tất cả diện tích không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức theo quy định của Luật Đất đai 2024. Trong đó, đối với diện tích đất ngoài hạn mức không bị ảnh hưởng (do bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường).
Tuy nhiên, đối với diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét đến các mốc thời điểm sử dụng đất để quy định tỉ lệ thu trên cơ sở bảng giá đất. Nội dung này đang được Chính phủ đưa vào dự thảo nghị định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Việc điều chỉnh bảng giá đất được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, khi áp dụng sẽ tác động đến một số nhóm đối tượng, nhất là việc tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có đất ngoài hạn mức. Đối với diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét đến các mốc thời điểm sử dụng đất để quy định tỉ lệ thu trên cơ sở bảng giá đất. Đối với việc tính thuế sử dụng đất, trước đây mức thuế sử dụng đất áp dụng mức 0,03% của giá đất tại bảng giá.
Đến nay, bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận với giá thị trường nên mức thuế sử dụng đất sẽ tăng lên. Như vậy, bảng giá đất tăng cao thì các loại thuế, phí liên quan sẽ tăng theo, người dân sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng.
Thứ hai là khi giao dịch mua bán nhà đất, áp dụng theo bảng giá đất mới thì thị trường nhà đất TP.HCM sẽ không còn “nóng sốt”, không còn cơ hội đầu cơ bất động sản (BĐS). Nếu áp dụng bảng giá đất mới, dự báo giao dịch mua bán BĐS sẽ chậm lại vì người mua sẽ tính toán kỹ hơn về chi phí.
Tóm lại, bảng giá đất mới tăng tiệm cận với giá thị trường (theo Sở TN&MT TP.HCM, dự thảo bảng giá đất mới bằng 70% giá thị trường) là phù hợp với quy định của Luật Đất đai mới. Lợi ích của bảng giá đất mới thì ngân sách tăng thu, hết đầu cơ BĐS. Đối với người dân đã sử dụng đất sở hữu nhà ở thì phải đóng thuế, phí nhiều hơn. Còn doanh nghiệp thì chi phí đầu tư phát triển dự án BĐS phải tăng lên, tùy hiện trạng quyền sử dụng đất hiện tại của dự án.
Ông LÊ HỮU NGHĨA, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA),
Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành:
2 trường hợp bị ảnh hưởng trực tiếp khi bảng giá đất tăng
Dự thảo bảng giá đất mới của TP.HCM tác động thấy rõ nhất là khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất sẽ không còn tình trạng kê khai hai giá. Trước đây, bảng giá đất thấp chỉ bằng 20%-30% so với giá thị trường nên có tình trạng kê khai hai giá. Nghĩa là giá BĐS kê khai bán thấp hơn giá bán thực tế, miễn cao hơn bảng giá đất để đóng thuế, phí thấp.
Với dự thảo bảng giá đất mới sát với giá thị trường, người dân khi chuyển nhượng đóng lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân cao hơn. Vì vậy, bảng giá đất sát với giá thị trường sẽ “bít cửa” tình trạng mua bán hai giá để trốn thuế, tránh thất thu ngân sách.
Trường hợp bị ảnh hưởng thứ hai là Nhà nước cho thuê đất hoặc các dự án nhỏ vài ngàn mét vuông, dự án thương mại dịch vụ thì khi giao đất thực hiện dự án, chủ đầu tư phải đóng theo bảng giá đất. Khi bảng giá đất tăng thì các trường hợp này phải đóng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất tăng lên. Tuy nhiên, doanh nghiệp kinh doanh BĐS không bị ảnh hưởng do tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư chứ không tính theo bảng giá đất.
Với bồi thường khi giải tỏa áp dụng theo bảng giá đất mới nhưng thực tế không hề thay đổi. Vì theo quy định cũ, bồi thường khi giải tỏa áp dụng theo bảng giá đất cũ (thấp) nhưng đã có hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) cao. Ví dụ như khu vực dự án đường vành đai 3, hệ số K được điều chỉnh cao 15-30, mặc dù bảng giá đất cũ, người dân vẫn được bồi thường với mức giá cao gần bằng giá thị trường. Còn nếu áp dụng bảng giá đất mới tăng cao nhưng hệ số K sẽ điều chỉnh thấp xuống thì mức bồi thường khi giải tỏa cũng tương đương.
Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM:
Thị trường BĐS không còn bán 2 giá nhằm trốn thuế
Bảng giá đất tại TP.HCM hiện nay theo Quyết định 02 năm 2020 bị khống chế bởi quy định về khung giá đất (tối đa 162 triệu đồng/m²) nên phải điều chỉnh giảm so với thông tin thị trường đã thu thập. Do đó, bảng giá đất không thể tiệm cận với giá đất thị trường.
Việc điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, tăng thu ngân sách. Các dự án đầu tư công sẽ triển khai tốt khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân sẽ cao sát với giá thị trường, nhận được sự đồng thuận nhiều hơn.
Dự thảo bảng giá đất mới cũng mang đến nhiều mặt tích cực khi bảng giá đất mới được áp dụng tiệm cận với giá thị trường. Cụ thể là sẽ ngăn chặn tình trạng hợp đồng mua bán BĐS hai giá để trốn thuế, ngăn chặn thất thu ngân sách nhà nước.
