Rắc rối khi mua nhầm tài sản kê biên

Mấy tháng nay, anh Nguyễn Giang Sơn (phường 14, quận Gò Vấp) cứ đứng ngồi không yên khi mua nhầm căn nhà của người phải thi hành án. Ngày 2-7-2007, anh được Phòng Công chứng số 1 TP.HCM chứng nhận hợp đồng mua bán căn nhà 33/12 Đặng Nhữ Lâm, thị trấn Nhà Bè. Sau đó, anh đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan. Nhưng rồi anh đã không được văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện đăng bộ nhà.

Không được sang tên vì bị ngăn chặn

Giải thích thêm, văn phòng trên cho biết: Do Thi hành án dân sự huyện Nhà Bè có công văn ngăn chặn nên văn phòng phải dừng lại việc đăng bộ nhà.

Lúc này anh Sơn mới biết người vợ (một trong hai người đồng sở hữu căn nhà trên) phải trả hơn 100 triệu đồng cho người được thi hành án theo phán quyết của TAND TP.HCM. Ngày 26-7-2007, tức sau thời điểm anh Sơn công chứng xong hợp đồng mua bán, cơ quan thi hành án đã ra quyết định cưỡng chế kê biên căn nhà. Gần đây, ngày 10-1-2008, Thi hành án dân sự huyện Nhà Bè đã tiến hành định giá căn nhà để chuẩn bị bán đấu giá.

Tương tự, vợ chồng ông L. (đồng sở hữu căn nhà 36/30/20 Bùi Tư Toàn, phường An Lạc, quận Bình Tân) có nghĩa vụ trả số nợ hơn 100 triệu đồng theo hai quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự vào tháng 4 và tháng 5-2007 của TAND quận Bình Tân. Ngày 28-5-2007, cả hai đã nhanh chân ra Phòng Công chứng số 2 TP.HCM lập hợp đồng bán nhà cho người khác.

Thi hành án dân sự quận Bình Tân không hề nắm được thông tin này. Hơn nửa tháng sau đó, cơ quan này mới gửi công văn đề nghị Phòng Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) quận Bình Tân ngăn chặn. Bấy giờ, phòng này vẫn cho người mua đăng bộ bình thường. Ngày 11-1 qua, Thi hành án dân sự quận Bình Tân đã yêu cầu UBND quận hủy bỏ, thu hồi kết quả đăng ký nêu trên.

Đến lúc đó, Phòng TN&MT quận Bình Tân mới biết mình đã làm sai. Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, ông Trần Minh Khiêm, Trưởng phòng TN&MT quận Bình Tân, cho biết: “Do sơ sót nên chúng tôi đã đăng bộ cho người mua. Tôi đã chuyển hồ sơ qua bộ phận giải quyết tranh chấp. Sắp tới, chúng tôi sẽ vận động người mua trả lại “giấy đỏ” để chúng tôi đính chính lại việc đăng bộ. Khi nào tranh chấp được giải quyết xong thì sẽ xử lý sau. Trường hợp người mua không chịu trả “giấy đỏ”, phòng sẽ thông báo đến các cơ quan chức năng về tình trạng “mắc kẹt” của căn nhà để người mua không thể giao dịch...”.

Khổ cho người mua mới

Trong cả hai trường hợp trên, cơ quan thi hành án chỉ “vào cuộc” sau khi người phải thi hành án đã đi công chứng hợp đồng bán nhà cho người khác. Tính ra, các ngăn chặn đã bị chậm nhịp khi người thứ ba (người mua) đang chờ đăng bộ nhà đất.

Theo Điều 93 Luật Nhà ở, đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân, “quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng”. Theo điều luật này, hợp đồng mua bán nhà (được công chứng) có giá trị như giấy chủ quyền của người mua, còn việc đăng bộ chỉ là một thủ tục hành chính tiếp theo.

Tuy nhiên, theo Thông tư liên tịch 02 ngày 26-2-2001 của Bộ Tư pháp và VKSND tối cao khi người phải thi hành án đã chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, chấp hành viên có quyền kê biên tài sản và có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền hủy bỏ giao dịch đó. Người được thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện yêu cầu tòa án hủy bỏ giao dịch đó.

Như vậy, anh Sơn và người mua căn nhà ở phường An Lạc, Bình Tân có quyền khởi kiện người bán về việc không thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng. Song đợi “được vạ thì má đã sưng”, nếu thông tin ngăn chặn của cơ quan thi hành án được đưa ra trước khi các bên đi công chứng hợp đồng, người mua đâu phải rơi vào tình trạng trả xong tiền nhà rồi ngồi... lo lắng!

Cách nào hạn chế việc tẩu tán tài sản?

Trong những trường hợp ngăn chặn chậm nhịp trên, quyền lợi của người được thi hành án cũng bị ảnh hưởng. Bản án cho bị đơn một thời gian để trả nợ nhưng nay thời gian ấn định đã qua, họ vẫn chưa nhận được tiền. Tài sản đáng giá của người phải thi hành án là nhà đất thì đang bị tranh chấp nên chưa xử lý được. Như đối với căn nhà ở quận Bình Tân nêu trên, nếu người mua mới không trả lại “giấy đỏ” thì cơ quan chức năng cũng phải mất một thời gian tháo gỡ để đảm bảo việc thi hành án.

Đối với những vụ án đòi nợ, nếu bên nguyên đơn không đề nghị tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì trong thời hạn ba năm kể từ khi bản án có hiệu lực, người được thi hành án phải làm đơn yêu cầu thi hành án. Căn cứ đơn này, cơ quan thi hành án sẽ ra quyết định thi hành án. Sau đó, cơ quan thi hành án ấn định thời hạn tự nguyện thi hành án không quá 30 ngày. Nếu người phải thi hành án không tự nguyện thi hành, chấp hành viên mới áp dụng các biện pháp cưỡng chế.

Đứng ở góc độ người phải thi hành án, thời hạn tự nguyện thi hành án là cần thiết để họ có thời gian xoay xở tiền hoặc thu xếp một nơi ở mới. Tuy nhiên, họ có thể lợi dụng thời gian đó để tẩu tán tài sản. Vì thế, để đảm bảo cho quyền lợi của mình, ngay từ lúc khởi kiện, nguyên đơn có thể yêu cầu tòa án áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời như kê biên, cấm chuyển dịch quyền về tài sản đang tranh chấp, phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ...

Với những động thái tích cực này, các chủ nợ vừa bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình, vừa giúp những người thứ ba ngay tình tránh được những rắc rối phát sinh do rớ phải những căn nhà sắp bị kê biên để thi hành án.